Antalet uthyrningar på hyresmarknaden för kontorslokaler i Malmö väntas nå rekordnivåer under 2025 men vakanserna fortsätter ändå öka, enligt Citymarks senaste kartläggning. Tor Borg, analyschef på Citymark, berättar för Fastighetssverige om vakansutveckling i Malmö, hur väl kontorsstocken är rustad för nya behov och om Hyllies framtid på kontorsmarknaden.
Citymark kartlägger i detalj kontorshyresmarknaden i Malmö och andra större städer två gånger om året. I höstens kartläggning framkommer att vakansgraden i centrala Malmö ökat från 11,3 procent i våras till 12,7 procent under hösten. Vakanserna fortsätter därmed öka i samma takt som tidigare. Detta är en svagare utveckling än i Stockholm och Göteborg där vakanserna minskat något hittills i år.
Under 2024 tecknades strax över 170 nya hyresavtal om 82 000 kvadratmeter kontorsyta på Malmömarknaden. Under 2025 väntas antalet tecknade avtal öka till 200, vilket är en ny rekordnotering, de uthyrda kvadratmetrarna minskar dock till strax under 70 000. Trots den ökade aktiviteten väntas nettouthyrningen bli negativ. Detta indikerar att även om efterfrågan på mer kontorsyta inte infunnit sig ännu så är behovet av nya och förändrade kontorslokaler växande. Snarare handlar det om ändrade behov när det gäller läge och utformning av lokaler.
Har ni någon uppfattning om hur väl rustad kontorsstocken i Malmö är för att hantera detta?
– Det är mycket aktivitet och rörelse på hyresmarknaden men de lite större uthyrningarna är färre än tidigare. Möjligen är det så att det i dagsläget finns lite för mycket ytor som dels är äldre och dels i viss utsträckning är utformade för större aktörer. Sannolikt kommer vi få se en del konverteringar och ombyggnationer framöver, säger Tor Borg.
Vakanserna ökar men samtidigt ser Citymark att fortsatt konjunkturuppgång i kombination med förhållandevis lite nyproduktion skulle kunna ge en stabilare kontorsmarknad. På sikt ser Tor Borg att vakansgraden bör sjunk ner mot tioprocentsstrecket.
– Vakansgraden i centrala Malmö är nästan 13 procent i dagsläget, säger Tor Borg. Kortsiktigt lär vi inte få se någon tydlig nedgång men på något års sikt bör vi få se både att nettouthyrningen vänder till det positiva och att en del omoderna ytor i sämre lägen försvinner från marknaden. Så på tre till fem års sikt bör vi få se en vakansgrad som åtminstone ligger i tioprocentshäradet.
Hyllie, med sitt kommunikationsläge mot både Malmö och resten av region samt Köpenhamn och Kastrup, har pratats om som framtiden i princip sedan det började utvecklas. Stadsdelen har nu hunnit bli en etablerad del av kontorsmarknaden och hittills i år har Hyllie och Västra Hamnen stått för en lite större andel av avtalen än tidigare år.
Vilken position ser ni Hyllie ha framöver – och hur kommer det påverka kontorsmarknaden i centrala Malmö?
– I Hyllie har man de senaste tio åren lyckats rulla ut närmare 150 000 kvadratmeter kontorsyta och hyrt ut det mesta till hyror i nivå med innerstaden. Det finns naturligtvis en konkurrens med de centrala områdena. Framtiden för Hyllie hänger nog mycket på hur väl man lyckas skapa en blandad stadsmiljö, kombinera kontoren, köpcentret och arenan med bostäder och annat och hålla liv i allt det där som måste finnas för att skapa trivsel, trygghet och folkliv, säger Tor Borg.
