Den just nu rådande lågkonjunkturen beror framför allt på att hushållen konsumerar mindre och på att näringslivsinvesteringarna kommer att minska, inte mist på bostadssidan. Det menar Robert Boije, chefsekonom på SBAB, när han pratar på Fastighetssveriges event Stora bostadsdagen i Stockholm.
Inflationen, som ju styr vad riksbanken gör med styrräntan, ligger högt över målet – men är nu på väg ner ganska snabbt. Riksbanken är lite orolig för att den så kallade underliggande inflationen, alltså den där man räknar bort bland annat energipriser, inte faller tillräckligt snabbt. Men riksbanken borde titta på bredare analyser, menar Robert Boije, eftersom man då ser att inflationen faktiskt faller snabbare än de bedömningar som riksbanken gör.
– Vi på SBAB för statistik över månadsinflationen, istället för på årsbasis, vilket gör att analysen blir bättre och mer sofistikerad analys som visar vad som händer här och nu. Riksbanken fick ju kritik för att de var lite sena med att höja styrräntan när inflationen stack. Vår metod ger siffror som följer vad som faktiskt hände och visar också att inflationen faller och kommer att falla snabbare än vad riksbanken anser, menar Robert Boije.
Riksbanken bör sänka styrräntan i april, menar han. Man kommer kanske inte att göra det – men det finns alla skäl till att de borde göra det och sedan fortsätta sänka styrräntan. Den borde, menar Boije, på ett par års sikt, landa på runt 2 procent, vilket skulle ge en rörlig snittränta på ungefär runt 3,5 procent.
– Vi har inte sett den fulla effekten av räntehöjningen än; vi har en mer räntekänslig ekonomi i Sverige än i många andra länder, så att bara följa svenska ränteförändringar ger en felaktig bild av läget. Man får inte bara stirra sig blind på vad som händer med kronan utan måste också väga in hur Sverige avviker från övriga världen, anser Boije och fortsätter:
– Vår prognos för bolåneräntorna, som styr vad som händer på både andrahandsmarknaden och nyproduktionen, säger att den rörliga bolåneräntan i snitt kommer att nå en topp på strax över 5 procent. Får vi sedan rätt i vår prognos att riksbanken sänker styrräntan, det vill säga: om de gör som vi säger, så kommer den rörliga räntan kommer att börja sjunka från sommaren och framåt, under några års tid.
En annan intressant fråga är hur mycket bostadspriserna kommer att fortsätta falla. I augusti gick de upp lite, men den månaden är generellt en positiv månad på marknaden och mycket riktigt så föll bostadspriserna med 1,3 procent i september. Bryter man ner det till lägenheter och hus ser man att husen föll med nästan 2 procent medan lägenhetspriserna stod nästan stilla. Hur mycket kommer då bostadspriserna att fortsätta falla innan vi nått botten?
– Då kan man börja med att titta på hur mycket de har fallit sedan toppnoteringarna förra våren, vilket är i snitt 13 procent, lägenheter 9 och villor 15 procent. Vår prognos säger att priserna kommer ha fallit 20 procent innan vi nått botten. Men det är en skattning; ibland lever bostadspriserna sitt eget liv, säger Robert Boije.
Pandemin har påverkat fastighets- och huspriserna på olika sätt. Villapriserna ökade jättemycket mer än lägenhetspriserna på grund av att många då befann sig hemma mer, ville bo större, ha kontor hemma och så vidare. Det skedde alltså ett fokusskifte på marknaden från lägenheter till villor under den här perioden. Det här kan man ha lite i åtanke när man värderar det rådande prisfallet, menar Robert Boije. Det gör prisfallet lite mindre dramatiskt.
– Lite mer dramatiskt blir det dock om vi kikar på hur priserna utvecklats på realnivå, om man plockar bort inflationen. Hur mycket mindre förmögna har vi blivit? Ja, när det gäller lägenheter så får man gå tillbaka ända till 2015 och för villor till 2017 för att hitta ett realvärde på bostaden som var på samma nivå som idag. Så det har förlorats ganska mycket pengar.
Ytterligare en sak som förstärker bilden av prispress under hösten är ett rekordstort utbud av bostäder på andrahandsmarknaden. Det handlar då om det totala utbudet, det vill säga både befintliga fastigheter och de som är i produktion. Detta utbud ökar dessutom fortfarande, vilket är väldigt ovanligt den här tiden av året; det brukar stabilisera sig runt augusti-september. Har man ett stort utbud talar det för fortsatt prispress.
– Vi tittar också på antalet dagar som bostäderna ligger ute på Boplats innan de plockas bort. Det ger en indikation på hur trög marknaden är, om det är lätt eller svårt att sälja en bostad idag. Där ser vi också en kraftig ökning i hur många dagar en annons ligger ute, vilket är ytterligare en indikator på att marknaden är väldigt trög.Vi har vägt in allt det här och i dagarna tagit fram rykande färsk statistik som vi kallar Bomarknadstempen. Som synes är det ett tufft och iskallt läge för bostadssäljare, både vad gäller hus och lägenheter, avslutar Robert Boije.
