När SBC, Sveriges Bostadsrättscentrum, nu presenterar sitt index för fjärde kvartalet 2025, visar det att omkostnaderna för brf:er fortsätter att minska. Den främsta förklaringen är räntekostnaderna som nästan halverats under perioden. Samtidigt är det nu viktigt, menar SBC:s ekonomiska expert, för föreningarna att både ta igen det eftersatta underhållet och samtidigt bygga upp en buffert.
– Många bostadsrättsföreningar får ett allt tuffare läge när kostnaderna normaliseras, säger Jenny Söderberg på SBC till Fastighetssverige.
Kostnaderna för landets bostadsrättsföreningar är nu nere på den lägsta nivån på över tre år, enligt Sveriges Bostadsrättscentrums BRF-index. På två år har omkostnaderna sjunkit med cirka 13 procent för en förening med 50 lägenheter och en totalyta på 4 834 kvadratmeter. Samtidigt kan låga avgifter, uppskjutna renoveringar och lågt buffertsparande innebära att många BRF:er nu kan möta en dyrare verklighet än väntat. Det menar SBC:s ekonomiska expert, Jenny Söderberg, som nu även uppmanar föreningar att uppdatera sina underhållsplaner.
Det är positivt att räntekostnaderna fortsätter att sjunka, menar man frpn SBC:s sida, detta eftersom de är den största löpande utgiften för landets föreningar. Samtidigt ser man att underhållet i många föreningar länge har legat efter, då avgifterna varit lägre än vad utgifterna krävt. Det kan i värsta fall leda till ett urholkat buffertsparande som riskerar att bli kostsamt på sikt.
Ni skriver att det är viktigt att bygga buffert nu. Samtidigt dras ju, som ni också skriver, många föreningar med underhållsskuld. Hur ska brf:erna tänka och göra när det gäller detta motsatsförhållande?
– Det är egentligen inte ett motsatsförhållande. En underhållsskuld betyder att man ligger efter i åtgärder som borde ha gjorts, och då behöver föreningen både ta igen det eftersatta underhållet och samtidigt bygga en rimlig likviditetsbuffert, förklarar Jenny Söderberg.
– Har man en underhållsplan som antingen är ny eller nyligen uppdaterad så ska även det eftersatta underhållet normalt vara medräknat i planen, vilket gör det lättare att se helheten: vad som måste göras nu, vad som kan planeras in och hur det ska finansieras över tid.
Trots att de totala omkostnaderna har minskat har flera andra kostnadsposter fortsatt att stiga. Statistik från Statistiska centralbyrån visar att byggkostnadsindex för flerbostadshus har ökat från ett genomsnitt på 115,3 under första kvartalet 2021 till 150,3 under fjärde kvartalet 2025. Enligt Jenny Söderberg innebär detta att reparationer och renoveringar riskerar att bli betydligt dyrare än vad många bostadsrättsföreningars underhållsplaner idag tar höjd för.
Hur stor del av Sveriges brf:er befinner sig i dag i riskgruppen för att hamna i ekonomiskt trångmål? Och har den gruppen minskat eller ökat det senaste året?
– Det är svårt att svara på detta utan att definiera vad ‘riskgrupp’ innebär och vilken datakälla man utgår från. Men vår bild är att skillnaderna mellan föreningar har ökat: föreningar med låg belåning och rimligt sparande står stabilt, medan föreningar med hög skuldsättning, låg sparnivå och stora kommande underhåll får ett allt tuffare läge när kostnaderna normaliseras.
– Många föreningar sitter idag med underhållsplaner som blivit inaktuella till följd av inflation och kraftigt ökade byggkostnader. Det kan bli problematiskt om man som förening lutar sig mot ränteantaganden eller kostnadsnivåer från fem år tillbaka. I det här läget är det därför extra viktigt att använda den ekonomiska stabiliseringen till att bygga buffert och att uppdatera sin långsiktiga planering snarare än att försöka hålla nere avgifterna på kort sikt.
Om man, som brf, sitter i sitsen som i något av era scenarier i pressutskicket – vad bör man se till att pengarna räcker till först och främst? Vad ska man prioritera?
– Prioritera att få till en bra likviditet, sedan är det bra att alltid se till man utfört nödvändigt underhåll som kan leda till stora följdskador – som läckage, tak, värme och brandsäkerhet. Därefter behöver man uppdatera underhållsplanen, sätta en realistisk avgiftsnivå och bygga buffert så att underhållet kan ske planerat. Tänk långsiktigt, uppmanar Jenny Söderberg.
