Fastighetsinvesteraren Christian Ringnes, ordförande i Pandox och i Eiendomsspar, ger sin syn på den nordiska marknaden, hur man gör bra investeringar och ger råd på hur de noterade bolagen bör agera för att bli mer attraktiva – allt detta när Colliers nyligen presenterade sin nordiska outlook för 2025.
Fastighetsmarknaden i Norden befinner sig i en intressant period av osäkerhet. Vi vet inte exakt var de två främsta värdedrivarna står i dagsläget, säger fastighetsprofilen Christian Ringnes när han gästar Colliers presentation av den nordiska outlooken för 2025. Den ena är uppenbarligen efterfrågan på fastigheter, vilket skiljer sig från segment till segment. På vissa ställen ser det bättre ut och på vissa ställen ser det sämre ut, säger han.
– Och sedan har vi vår största kostnad, räntorna, som är svår att förutse. I våra företag har vi länge sagt att räntorna kommer att förbli höga längre än vad andra trott, eftersom vi inte trodde att på centralbankerna skulle få kontroll över inflationen, särskilt inte i Norge. Nu verkar det som att även andra håller med om vår uppfattning, och det skulle innebära att det kommer att ta ett tag innan värdena börjar öka, och det kan bli än mer press på värdena framöver.
Angående läget för de olika fastighetssegmenten börjar han med att kommentera Pandoxs nisch, hotell. Ett segment han säger är mycket bra för tillfället, särskilt i Norge. Annars ser han en bra marknad i Storbritannien och Sverige är okej förutom i Göteborg.
– Finland har varit en svår marknad och i kontrast är det i Köpenhamn nästan som ett underland. Trots att mycket kapacitet har kommit in på den marknaden under de senaste åren har den presterat extremt bra. Det är också, tror jag, den mest populära marknaden sett utanför Norden att investera i.
Kontor är svårare, särskilt i Oslo, eftersom mycket kapacitet läggs till i år. Det kommer att påverka marknaden och det finns en generell osäkerhet kring att arbeta hemifrån.
– Hur mycket kommer det egentligen att betyda när det gäller att minska behovet av kontorslokaler? Det här är en stor fråga och jag tror att det finns en del motvind där.
Sedan har vi logistik, vilket är en mycket bra marknad på grund av den ökade andelen e-handeln. Men det har varit lite för enkelt att bygga upp.
– Och därför tror jag inte att värdena någonsin kommer att gå upp i taket.
Han är positiv till bostäder och tror att räntorna kommer att sjunka med tiden.
– Det produceras alldeles för lite i de nordiska huvudstäderna, så vi tror att det finns en solid underliggande drivkraft för efterfrågesidan där.
Sist men inte minst, retail, som ger ganska bra avkastning. Han säger att det finns en positiv spread för segmentet.
– Det är huvudargumentet för retail. Vi trodde alla att det skulle dö ut. Men nu ser vi kombinerade modeller mellan e-handel- och fysiska butiker. Jag tror att detaljhandeln kommer att prestera ganska bra.
Alla dessa marknader är extremt selektiva säger han och fundamenta för investeringar är geografin. Man kan förändra kvaliteten genom att rekonstruera, renovera och till och med riva ner och bygga upp igen. Platser förändras bara på mycket lång sikt.
– Det handlar bara om läge, läge och läge.
När det gäller att lyckas med tajming på marknaden, vilket Christian Ringnes har gjort i årtionden, så säger han att det är mycket svårt att uppnå eftersom man måste göra motsatsen till vad de flesta gör.
– Det strider verkligen mot alla våra flockinstinkter. Det vi gör är att vi tittar på efterfrågan, men efterfrågan är nästan omöjlig att förutsäga – den går upp, den går ner och så vidare.
– Så vi kollar utbudet på en marknad, vilket är det enda man egentligen kan mäta. Inom fastigheter tar det två, tre år att bygga nästan vad som helst, och planerna tar till och med mycket längre tid än så – så man kan få en ganska bra bild av vad utbudssidan kommer att göra.
– Vi navigerar mycket efter var det lokala utbudet kommer och de långsiktiga trenderna. Men sedan tittar vi på efterfrågan på längre sikt och att inte investera på platser där folk inte kommer att vara.
Den andra delen är den psykologiska delen, som också spelar en ganska stor roll. När alla blir febriga kan vara ett år eller två eller tre, men det kraschar alltid, säger han.
– När saker och ting går i höjden och värderingarna av fastighetsbolag ligger långt över deras underliggande värden, då är det dags att göra vad marknaden vill att du ska göra, främst att sälja. Och när marknaden är utbombad och alla letar efter en köpare, då borde du vara den köparen.
– Men saker och ting varar ofta mycket längre än du tror. Så hoppa inte av den uppåtgående trenden fem stationer innan den stannar och börjar gå nedåt. Och köp inte heller för tidigt i en nedgång. Du har tid att vänta på att det verkligen ska vända innan du hoppar på trenden.
På frågan om vad börsnoterade företag, som är utlämnade till den allmänna marknaden, skulle kunna göra för att bli mer attraktiva för investerare säger han att det viktigaste naturligtvis är att driva företaget väl.
– Och i teorin borde sälja sina fastigheter och köpa tillbaka sina aktier. Det är det självklara att göra. Men det kommer att krympa dem, och många fastighetsförvaltande bolag vill inte bli krympta.
– Jag är av en annan åsikt. Jag tycker att det är väldigt smart att krympa när man kan köpa sina aktier till en väldigt stor rabatt. Det är förmodligen en av de bättre investeringarna man kan göra idag. Men då måste man först sälja den underliggande fastigheten. Om alla gjorde detta skulle man uppnå en mindre rabatt från två håll.
– En sida är att det skulle finnas så mycket fastigheter på marknaden och att värderingarna skulle gå ner och man skulle ha så lite aktier kvar på marknaden att värdet på aktien skulle gå upp. Så det är så man skulle kunna göra det.
Han säger att för att ett företag ska kunna manövrera marknadscyklerna och för att det ska vara attraktivt för investerare är det viktigt att ha en bra ledning. Om det i grunden är ett bra företag med en bra ledning så kommer det bolaget att överträffa den allmänna marknaden med stor marginal.
– Och om det är en dålig ledning kommer de att göra alla fel saker och det bolaget kommer inte att hålla särskilt bra. Men jag tror att många människor som har vuxit upp med fastigheter och finns i branschen alltid har en preferens att köpa de underliggande tegelstenarna och murbruket. Man kan sparka på en byggnad och det är ganska lätt att sälja. Det är mycket svårare att sälja en stor andel i ett företag. Det finns många anledningar till varför fastighetsfolk föredrar att köpa fysiska fastigheter istället för att köpa företagen.
– Eiendomsspar har till exempel köpt många aktier i Scandic under de senaste 18 månaderna. De är till stor del hotelloperatörer och vi investerade i dem när vi trodde att fastighetsmarknaden inte skulle komma någonstans på grund av de fortsatt höga räntorna. Vi sa att vi skulle få ut något utav den goda marknaden vi ser på efterfrågesidan eftersom vi är ganska säkra på att hotellen kommer att prestera bra. De flesta människor tänker inte så här i fastighetsbranschen. Men vi försöker vara flexibla och tjäna pengar där det är möjligt att tjäna pengar.
Om man tittar på utbud istället för efterfrågan, går emot flocken och är flexibla är en formel för att lyckas med investeringar kan man fråga sig om Christian Ringnes är säker på framtida osynliga scenarier.
– För mig finns det en svart svan som simmar inte långt från våra gränser – det fortsatta ryska kriget i Ukraina. Att äga fastigheter om bomber faller eller om någon invaderar och konfiskerar dem så är fastigheter en mycket dålig idé. Vi vill helt enkelt inte tänka på det, för vad är alternativet? Då skulle vi behöva sälja allt och förlora pengarna någon annanstans. Och om man jobbar inom fastighetsbranschen är det lite som talesättet – så länge musiken spelar sjunger inte den feta damen.
– Det är så dramatiskt att vi egentligen inte vill tänka på det. Precis som vi inte ville tänka på pandemin i hotellbranschen för några år sedan.
