Hannes Snellman har släppt sin årliga Top Ten-lista på viktiga rättsfall i Högsta Domstolen i affärsrätt. På platserna 9, 3 och 1 hittar vi fall som rör fastighetsrätt.
– Inom ramen för vår Top Ten-lista kan vi konstatera att fastighetsbranschen är överrepresenterad; det har kommit ovanligt många intressanta HD-avgöranden för oss som sysslar med fastighetsrätt; allt från klassiska frågor som gränsdragningen mellan fast och lös egendom till entreprenadrättsliga mål, säger Safa Mahmoudi, fastighetsjurist på Hannes Snellman.
Till framtiden pekar han på tre juridiska frågor och utmaningar som branschen bör fundera på i framtiden:
Skatteregleringen
”Just nu är fastighetsbranschen föremål för flera olika skatterättsliga utredningar, där det uttalade målet är att öka skattetrycket. Möjligheten till fastighetspaketering och fastighetsreglering granskas och kan komma att begränsas. Fastighetsägare bör se över sina portföljer och möjligheterna att sälja till låga transaktionskostnader.”
Planprocessen
”Plan- och bygglagen har varit föremål för flera ändringar de senaste åren och det finns en uttalad att underlätta byggnation av bostäder här i landet. Fler aktörer inom branschen bör engagera sig.”
Infrastrukturutmaningar
”En ökad urbanisering och förtätning innebär speciella utmaningar vad gäller infrastruktur. Hur hanterar vi till exempel. intressekonflikten mellan en ökad utbredning av bostäder och nödvändig tillgång till mark för samhällsviktiga funktioner, såsom eldistributionscentra, tåg- och bussdepåer och flygplatser?”
Här är fallen inom branschen som advokatbyrån ser som viktigast från 2016:
3. ”Beställningsjobbet”
Fråga: Kan en beställare uppställa särskilda villkor för entreprenörens avhjälpande? Svaret är nej.
Kommentar från David Ackebo, specialist partner på Hannes Snellmans processavdelning:
”HD:s avgörande rör ett konsumentförhållande och konsumenttjänstlagen var tillämplig. Rättsfallet bör emellertid få betydelse även utanför konsumentområdet och konsumenttjänstlagen. I rättsfallet konstaterar HD att en konsument-beställare inte har rätt att ställa upp villkor för ett avhjälpande som går utöver parternas ursprungliga avtal samt att en konsument-beställares möjligheter att neka en entreprenör att avhjälpa fel är mycket begränsade. Det är svårt att se varför en kommersiell beställares rättigheter i detta hänseende skulle vara mer långtgående.”
”Rättsfallet bör därmed vara vägledande även i förhållande till kommersiella entreprenader och kommersiella beställares möjligheter att ställa upp villkor för en entreprenörs avhjälpande vid entreprenader enligt till exempel standardavtalen AB eller ABT.”
2. ”Accession”
Fråga: Är teleledningar att anse som fast egendom när de ansluts till en fastighet, av annan än fastighetsägaren? Svaret är nej.
Kommentar från Safa Mahmoudi:
”HD:s avgörande i Accessionsfallet är ett avgörande av stor principiell betydelse, och kommer att tillhöra ett av de klassiska rättsfallen som varje juriststudent kommer att bli förhörd på i framtiden. Rättsfallet rör gränsdragningen mellan lös och fast egendom, och skär således genom hela det juridiska systemet: vilken förfoganderätt har ägaren över föremålet, faller det under pantunderlaget eller kan föremålet omfattas av företagshypotek?”
”Vilka överlåtelseregler ska tillämpas om föremålet överlåts? Enkelt uttryckt säger jordabalken att om någon annan än fastighetsägaren tillför den egna fastigheten ett föremål, exempelvis i form av en tillbyggnad eller ledningar, förblir föremålet lös egendom. Hur ska vi tolka detta med att ”tillföra”? HD formulerar här de relevanta frågeställningarna inom ramen för den intressebedömning som ska göras. Vidare har det diskuterats huruvida ett föremål kan övergå till att bli fast egendom om ett särskiljande av föremålet från fastigheten skulle innebära en väsentlig värdeförstörelse, en så kallad accessionsregel. HD fastställer här att en sådan regel finns i svensk rätt, men passar också på att formulera ett överraskande undantag från regeln.”
1. ”Myresjöhus II”
Fråga: Kan en förvärvare göra gällande en rättighet mot överlåtarens avtalspart trots ett överlåtelseförbud? Frågan var även om det var vårdslöst att använda enstegstätade fasader? Svaret är ja på båda frågorna.
Kommentar från David Ackebo:
”HD:s avgörande i Myresjöhus II var ett avgörande som många emotsåg inom bygg- och fastighetsbranschen och avgörandet har sannolikt redan påverkat branschen. Det som framförallt bör få betydelse är att HD:s avgörande klargör att det kan vara vårdslöst av en entreprenör att använda en byggkonstruktion som vid tidpunkten för entreprenaden är allmänt förekommande i branschen och inte förknippad med några kända brister eller konstruktionsproblem (dvs. att det inte räcker att göra som alla andra), samt att HD ansåg att entreprenören bort vidtagit åtgärder för att undersöka konstruktionens hållbarhet även när det varit osäkert om problemen skulle ha upptäckts vid en sådan undersökning.”
”Också det faktum att ett i ett entreprenadavtal intaget överlåtelseförbud inte har ansetts hindra en förvärvare av fastigheten (huset) från att mot entreprenören göra gällande rättigheter som övertagits från beställaren bör sannolikt få viss betydelse för fastighetsbranschen, till exempel när det gäller garanti- och försäkringsfrågor.”
