Claes Kjellander är ett välkänt ansikte i fastighetsbranschen efter ett långt yrkesliv där han hade ledande befattningar på bland annat Vasakronan, Stenvalvet, JLL och Fastighetsägarna. Han har tidigare även varit styrelseordförande för Svefa. Sedan en tid tillbaka är han pensionär men fortfarande aktiv, och nu är det striden mot de orättvisa tomträttsavgälderna som är i fokus.
Vi fick ett samtal med en stridbar Claes Kjellander som helst ser att tomträtter för bostäder avskaffas.
Beskriv problemet med tomträttsavgälden – varför är det dåligt/orättvist?
– Själva avgälden eller det bakomliggande institutet är i sak inte dåligt eller orättvist. Ursprungstanken var tvärt om mycket god. Däremot är lagstiftningen 120 år gammal och på sådant sätt som tomträttsinstitutet för bostadsändamål har använts under de senaste 50 åren helt spelat ut sin avsedda verkan och därmed förlorat sitt berättigande. Tomträtter för bostadsändamål bör därför avskaffas alternativt ges en helt ny lagstiftning, säger Claes Kjellander.
– Inledningsvis var syftet med bostadstomträtten att medge för vanliga medborgare att skaffa sig ett modernt eget hem (se Enskede/Tallkrogen). I många fall övergav man då också dåliga hyresbostäder i staden med utedass på gården. Den vanlige medborgaren behövde i dessa fall inte belåna sig för att köpa marken utan kunde till en låg kostnad hyra marken av staden och bygga sitt lilla hus själv. Staden fick på köpet betalt för dragning av kommunalt vatten och avlopp. På så sätt bidrog alla till att ur i varje fall ett folkhälsoperspektiv modernisera stadens boende. På köpet blev man av med trångboddhet, ohyra och flera folksjukdomar.
– På senare år har bostadsrättsutvecklare utnyttjat fenomenet att få mark gratis av staden utan att behöva belåna sig eller pantsätta andra tillgångar. Priset på den byggda lägenheten har dock satts efter marknaden, det vill säga i Stockholm högt, och inte påverkats av den lägre byggkostnaden. Månadsavgiften i det nya flerbostadshuset har setts som överkomligt eftersom underhållet de närmaste 15-25 åren kunnat betraktas som försumbart eftersom huset är nybyggt. På det sättet har byggherrarna skott sig rejält. Att slippa låna upp de sista 150 miljonerna i ett bostadsprojekt betyder mycket på marginalen för en privat byggherre utan andra pantsättningsbara tillgångar. Lyckligtvis har staden insett detta och slutat upplåta tomträttsmark för bostadsrättsföreningsändamål. I dag upplåts bostadstomträttsmark endast för hyreshusändamål.
– Givet Stockholms stads nuvarande avgäldsmodell, 3,25 procent avgäldsränta, parallellt med en från 90-talet hysterisk bostadsmarknad med en bostadsprisutveckling ingen kunnat föreställa sig. I en samtidigt ”heldopad” fastighetsmarknad med en lågräntepolitik där pengar varit i det närmaste gratis har alla markpriser stigit till himlen. Att då i det sammanhanget ta ut en årlig avgäldsränta om 3,25 procent ter sig oetiskt. Stadens ”placering” är dessutom helt riskfri varför en avgäldsränta obetydligt överstigande noll procent förefaller som fullt skälig och allt däröver som helt oskäligt. Observera att avgäldsräntan skall motsvara den långsiktiga realräntan och den har de senaste decennierna legat långt under detta.
– En ökning av tomträttsavgälden kan endast betalas via en högre månadsavgift för de boende. För en pensionär med normal pension i Stockholms innerstad som bor i en normal tvårummare medför månadsavgiftsökningen på grund av den högre avgälden samma sak som att staden skulle höja kommunalskatten med sex kronor. Hur etiskt och rimligt är det, säger Claes Kjellander?
Men hur har det blivit så här?
– På grund av att det kommunala självstyret är en ”känslig potatis” där rikspolitiken sällan vågar sig in. Eftersom tomträttslagstiftningen inte reformerats, trots flera utredningar, så har stadens tomträtter och dess avgäld blivit en allt viktigare kassako för stadens ekonomi – vilket inte fanns med som en tanke från början. Rikspolitikerna och dess lagstiftare törs helt enkelt inte gå i clinch med kommunerna i syfte att reformera tomträttsinstitutet. Stadens politiker har inte klarat av att hantera efterfrågan på bostäder vilket lett till en överhettad marknad parallellt med en ränteutveckling som varit minst sagt låg. Detta sammantaget har lett till att reala värden stigit alldeles våldsamt samtidigt som Tomträttslagen inte anpassats till de omständigheter som faktiskt råder. Detta tillsammans har lett till att staden ser sig kunna tjäna enorma summor genom intäkter från stadens tomträttsavgälder vilka mer än fördubblas. Det framtida intäktsflödet är redan intecknat och att ”hitta andra pengar” i en redan antagen långtidsplan ter sig omöjligt med mindre än att justera skatten, säger Claes Kjellander.
Det finns en kontext kring bostadstomträtterna som är viktig att ha med sig i alla resonemang:
* Tomträttsavtalet kan inte sägas upp av innehavaren till tomträtten. Skriver du inte på förlängningen av tomträttsavtalet blir du stämd i domstol.
* Hur avgälden bestäms är helt icketransparant, det vill säga du som innehavare av tomträtten kan inte härleda de underliggande faktorerna, framförallt det framräknade markvärdet, som leder fram till den beslutade avgälden.
* Avgäldsnivån kan inte överklagas annat än genom en domstolsprövning som är kostsam och därför omöjlig för små föreningar.
* Stadens beslut om att bevilja friköp kan vid ett nej inte överklagas. Det har blivit allt vanligare att staden nekar till friköp på grund av att man tror på en framtida värdestegring på marken som man inte vill dela med sig av till tomträttsinnehavaren. Dessa beslut görs på oklara grunder och kan inte överklagas.
* Det finns endast en möjlig köpare vid ett friköp av en tomträtt – tomträttsinnehavaren. Att då, som staden, åberopa traditionella marknadstillämpningar som om en öppen auktion var möjlig ter sig ogenomtänkt. Marken är belastad med tomträtt vilket måste tas hänsyn till vid en värdering.
* Staden har då den en gång upplät marken som tomträtt samtidigt avhänt sig all rådighet över samma mark. Man har också samtidigt avsagt sig allt ansvar för marken, till exempel alla kostnader kopplat till marken som fastighetsskatt, underhåll, skötsel, infrastruktur kopplat till marken, det vill säga tillförandet av vatten, avlopp, el, värme, vägar, parker med mera. Allt detta faller på tomträttsinnehavaren. Dock kräver man att få del av den värdestegring som tillförsel av dessa nyttigheter medför via friköpspriser och framtida avgälder. Skatteverket uppskattar värdet av dessa nyttigheter schablonmässigt till 30 procent av markvärdet.
Men man har ju föreslagit en sänkning av friköpspriset – är inte det bra?
– Att erbjuda 15 procent rabatt på hela sortimentet på NK skulle möjligen skapa ett ökat köpintresse. Att erbjuda 15 procent rabatt på ett markvärde som vida överstiger vad som är möjligt för en bostadsrättsförening att betala blir som att ”pinka i havet”. Banker idag kan tänka sig att belåna en bostadsrättsförening upp till 17 000 – 18 000 kronor (jag skulle säga max 15 000 kronor när det gäller äldre föreningar) per kvadratmeter. Nästan alla nybildade föreningar har idag en sådan belåning. De flesta lite äldre bostadsrättsföreningar idag har en belåning mellan 4 000 – 10 000 kronor per kvadratmeter. HSB rekommenderar till exempel en belåning som inte överstiger 4 000 kronor per kvadratmeter. I nästan samtliga fall skulle ett friköp med friköpspriser inklusive den 15-procentiga rabatten staden idag erbjuder leda till att föreningen får en lånebörda kring 25 000 – 30 000 kronor per kvadratmeter. Affären går således inte ihop och bankerna ställer heller inte upp, de säger helt enkelt nej. Föreningarna måste även ha belåningsutrymme för större underhåll av tak, fasader, stamrenoveringar och så vidare.
Så vad vill ni i Tomträttsupproret?
– Staden har i sin avgäldsmodell värderat marken till 30 procent av ett marknadsvärde framtaget som markpris på en öppen marknad på grund av att marken är belastad med tomträtt. Rimligen borde samma värderingssyn ligga till grund för ett friköpspris. Politiskt har staden beslutat att det ska vara möjligt för tomträttsinnehavaren att friköpa sin tomträtt. Då måste staden följt av ett sådant beslut också medverka till att sådana friköp görs möjliga till exempel genom rimliga värderingar och/eller avbetalningsköp.
– Staden har inga problem med att ge alla villaägare 50 procent rabatt vid friköp av sina tomträtter. Bostadsrättsföreningar som vill friköpa erhåller ingen motsvarande rabatt alls.
– I det fall tomträtten ska överleva för bostadsändamål måste en modell för bestämmande av avgäldens storlek vara helt transparant och också förutsägbar. Resultatet måste också kunna överprövas på annat sätt eller fler sätt än genom beslut i domstol. Som fastighetsägare ska jag kunna planera min verksamhet under rimliga förutsättningar där det går att skapa utrymme för framtida underhåll av både mark och byggnad. En 30 år gammal bostadsrättsförening som lånat upp till 18 000 kronor per kvadratmeter för att friköpa sin tomträttsmark får inte låna en enda krona för att genomföra ett nödvändigt stambyte – vart leder detta till…, undrar Claes Kjellander?
