Våren och höstens stora räntehöjningar skapar en mycket ekonomiskt utmanande situation för bostadsrättsföreningar och dess medlemmar både i närtid och de kommande åren. Till följd av det förändrade ränteläget kommer många bostadsrättsföreningar behöva höja sina avgifter – och det är tal om kraftiga höjningar för de högst belånade enligt Hans Arén som är vd för den finansiella konsultfirman Finopti. För Fastighetssverige berättar han mer om den utmanande situationen och varför det sannolikt är ett nytt normalläge som kommer att vara i flera år.
Hans Arén är vd och äger Finopti, som står för finansiell optimering, ett bolag som hjälper kunder att hitta bättre finansiella lösningar och jobbar bland annat med drygt 400 bostadsrättsföreningar runtom i landet. I maj gjorde Fastighetssverige en intervju med honom där han varnade för en kommande stor räntechock för bostadsrättsföreningar, och vid det tillfället var styrräntan endast uppe på 0,25 procent efter Riksbankens första höjning i april.
Sedan dess har styrräntan som bekant höjts ända upp till 2,5 procent efter den senaste 75-punktsökningen i november och när Fastighetssverige åter tar kontakt med Hans Arén menar han att den finansiella situationen för bostadsrättsföreningarna har utvecklat sig så som hans prognos löd i maj:
– Helt ärligt har läget utvecklat sig precis som jag sade i maj, vi har nu en rörlig ränta runt tre procent och den ska upp ytterligare lite till, kanske höjer Riksbanken styrräntan med 50 punkter till. Så alla föreningar måste räkna med 3 till 3,5 procents ränta och antingen får du då binda räntan eller så ligger du rörligt med räntan på lånet. Det här leder oundvikligen till att alla föreningar kommer att behöva genomföra avgiftshöjningar, alla har än så länge inte behövt höja 30 – 40 procent men resan är på väg dit med det här ränteläget. Många föreningar har bundna lån, men räntorna kommer att ligga mellan 3 och 4 procent ett bra tag nu. Sedan kanske långräntorna viker ner något.
Hans Arén tror dock inte att avgiftshöjningarna kommer att stanna vid 30 till 40 procent utan öka ytterligare framöver för de högst belånade föreningarna:
– Jag har sagt 50 procents höjning hela tiden för de föreningar som är högst belånade, då pratar vi om de som har lån på 15 000 kronor/kvadratmeter. De föreningar som ligger på lån runt 10 000 kronor/kvadratmeter kan landa på runt 35-40 procents höjning. Snittbelåningen för en förening i Sverige ligger dock runt 6 000 kronor/kvadratmeter så höjningarna kommer inte slå lika överallt. Men en avgiftshöjning på 50 procent får man nog ändå räkna med för många av de föreningar som är högst belånade. I takt med att lånen läggs om i det här ränteläget så kommer det slå igenom fort om du har rörlig ränta, ligger du på långt bundna lån så kan du dock dra ut på effekten och kanske har situationen då förbättrats när de ska förhandlas om. Men om du som sagt bara har rörliga lån så slår ränteeffekten igenom direkt.
Hur mycket en bostadsrättsförening påverkas av den senaste tidens räntehöjningar beror i stor utsträckning på hur högt belånad föreningen är. Just därför drabbas nybildade föreningar särskilt hårt när både räntor, inflation och elpriser skenar. Detta då de ofta har betydligt större skulder än äldre bostadsrättsföreningar. Hans Arén ser framför sig att avgiftshöjningarna kommer göra det svårare för folk att bo i dessa bostadsrätter.
– Nya föreningar kanske har nya ägare och är man ny bostadsägare och har köpt för en viss avgift och så blir det plötsligt 3,5 procents ränta, ja då får du snabbt en ökad boendekostnad. Sedan kommer lågkonjunkturen ovanpå detta så det kommer bli utmanande och tufft för många. Sedan vet vi också att det är tufft för många styrelser att genomföra dessa dramatiska höjningar, det kan komma att skapa mycket friktion i föreningarna, säger Hans Arén.
Prognosen just nu är att Riksbanken gör sin sista räntehöjning någon gång under våren och sedan infinner sig ett nytt normalläge för räntan som kommer gälla ett bra tag framöver tror Hans Arén.
– Riksbankens nuvarande prognos ser rätt rimlig ut, den handlar om att styrräntan kommer ligga orörlig under 2024 och 2025, så detta läge lär vi ha under ett antal år framöver. Bostadsrättsföreningar lägger sin ränta rörligt nu för att se vart räntorna tar vägen. Har man haft längre räntebindning kanske toppen inte blir så lång ändå, men något nytt normalt läge där bundna räntor kostar tre procent det tror jag nog man får finna sig i. Det är ju en stor förändring mot det läge vi hade förra året med räntan på noll.
– Sedan kanske trycket på en sänkning av räntan kommer att öka i takt med att ekonomin blir sämre, men det kommer inte vara tal om någon hel procent eller mer, det skulle förvåna mig mycket i så fall, säger Hans Arén.
