Idag fortsätter Fastighetssverige kartläggningen där några av branschens största transaktionsrådgivare ger sin bild av hur de upplevt den historiskt svaga transaktionsmarknaden hittills under året. De berättar om de nya utmaningarna, möjligheterna och trenderna på marknaden. Nu har turen kommit till Colliers och Croisette.
Colliers och Croisette är några av Sveriges största transaktionsrådgivare och ofta delaktiga i stora affärer. I Fastighetssveriges kartläggning är det Colliers Sverige-vd Joakim Arvius och David Almqvist, co-head of transactions på Croisette, som svarar på frågorna.
Joakim Arvius, Sverige-vd för Colliers:
Hur skulle du säga att ert transaktionsarbete har förändrats när marknaden varit så avvaktande som den varit hittills under 2023?
– Vi gnetar på som förut. Vårt arbete bottnar i en gedigen analys och många möten med branschaktörer. Utifrån det mejslar vi fram möjliga affärer. Det gäller nu att i första hand hitta köparen; säljare finns det gott om till rätt pris. Vi ser ett stort behov av effektiva och diskreta processer och är glada över att ha ett erfaret team som jobbat ihop länge.
Vilka är de största förändringarna ni märkt av på transaktionsmarknaden 2023 jämfört med de närmaste åren innan dess?
– Tidigare var det fler köpare än säljare på marknaden, nu är det tvärtom. Portföljpremie har blivit portföljrabatt. Men för oss som rådgivare är hantverket detsamma, vi måste bara arbeta ännu hårdare för att få parterna att mötas. Det gäller också att ta på sig rätt uppdrag – de som har förutsättningar att lyckas.
Hur har transaktionsprocesserna påverkats av att marknaden är så avvaktande och att köpare och säljare har svårt att hitta varandra i prissättningen?
– Nyckeln till att få ihop affärer idag är att hitta rätt finansieringsförutsättningar. Vår rådgivning inom skuld är viktigare än någonsin. Processerna tar lite längre tid och kräver ännu större engagemang.
Hur många affärer har ni varit inblandade i hittills i år jämfört med ert genomsnitt?
– Antalsmässigt ungefär samma, men snittstorleken är mindre.
Hur mycket har er transaktionsvolym påverkats jämfört med 2022
– Vi har förstås tappat i volymer precis som alla våra konkurrenter, men enligt Property Intel har ökat vår marknadsandel jämfört med förra året till över 20 procent av marknaden, vilket är klart störst.
Vilken är den största affären som ni varit delaktiga i?
Det är affären mellan ICA och Delcore (AMF) för fem miljarder kronor.
Hur upplever ni att aktiviteten är på transaktionsmarknaden nu i inledningen av hösten?
– Generellt fortsatt avvaktande, men stor skillnad mellan olika segment. Lättindustri/logistik, hotell, citykontor, lågpris/livsmedel funkar bra medan begagnade bostäder och samhällsfastigheter är fortsatt trögt. Obligationsmarknaden börjar vakna till, vilket är positivt.
Hur ser ni att resten av året kommer att utveckla sig på transaktionsmarknaden? Vilka trender kommer vi att få se?
– Långsam återhämtning; först bottnar fastighetsaktier, sen finansieringen, sist direktmarknaden (värderingarna). Det finns emellertid mycket kapital som väntar vid sidlinjen, huvudsakligen nordiska och anglo-saxiska fondaktörer. Att de är avvaktande nu beror främst på oro för bärkraften i den svenska ekonomin i en högre räntemiljö och då särskilt de svenska hushållens skuldsättning. I ett positivt scenario kan det falla ut spännande affärer med konsolidering av börsbolag och stora investeringar från fondaktörerna, säger Joakim Arvius.
David Almqvist, Co-Head of Transactions på Croisette:
Hur skulle du säga att ert transaktionsarbete har förändrats när marknaden varit så avvaktande som den varit hittills under 2023?
– För vår del har mycket tid gått åt till att prata med våra olika kunder för att sätta oss in i deras strategi kommande kvartal och försöka matcha intag av objekt efter vad marknaden har en tydlig aptit på. Dessutom är det betydligt färre som vill göra strukturerade försäljningsprocesser varför många dialoger sker underhand med olika parter.
Vilka är de största förändringarna ni märkt av på transaktionsmarknaden 2023 jämfört med de närmaste åren innan dess?
– Investerare i dagens marknad är betydligt mer selektiva mot tidigare. Tidigare var det brist på objekt att förvärva varför det mesta gick att sälja medan det i dagens klimat krävs starka mikrolägen, starka hyresgäster samt en produkt som tydligt passar in i segmentet. Om något kriterium inte är uppfyllt så tunnas antalet köpare ut drastiskt. Det påverkar också bankernas vilja att låna ut pengar, som minskat även för core-objekt.
Hur har transaktionsprocesserna påverkats av att marknaden är så avvaktande och att köpare och säljare har svårt att hitta varandra i prissättningen?
– Processerna tar längre tid, både marknadsföringstiden men i synnerhet förhandlingstiden. Som tidigare nämnts så sker också en betydande andel av transaktionerna underhand och inte i breda processer. Som köpare behöver du inte ha bråttom i dagens marknad.
Hur många affärer har ni varit inblandade i hittills i år jämfört med ert genomsnitt? Hur mycket har er transaktionsvolym påverkats jämfört med 2022?
– Vi har egentligen varit inblandade i betydligt fler affärer än vårt historiska genomsnitt, men affärerna tar längre tid och en större andel än normalt fallerar varför vi sett en nedgång i genomförd transaktionsvolym. Den sistnämnda har nog fallit ungefär i linje med marknaden i stort eller något mindre.
Vilken är den största affären som ni varit delaktiga i?
– Den största enskilda affären vi varit involverade i är Panattonis kommande logistikbyggnad vid Landvetter där vi både sourcat projektet samt bistått i efterföljande försäljningen.
Hur upplever ni att aktiviteten är på transaktionsmarknaden nu i inledningen av hösten?
– Inledningen av hösten är alltjämt något avvaktande. Det är en annan balans mellan köpare och säljare än tidigare men det finns fortfarande generellt sett ett visst gap mellan vad säljarna förväntar sig för prisnivå och vad köparna är villiga att betala.
Hur ser ni att resten av året kommer att utveckla sig på transaktionsmarknaden? Vilka trender kommer vi att få se?
– Vi tror trots allt på en ökning av transaktionsaktiviteten framför allt under fjärde kvartalet, även om det inte kommer att handla om några rekordvolymer. Det finns köpare men de tenderar att vara ganska kräsna beträffande geografi och att förvärven skall vara renodlade och inte för spretiga. Trenden mot ESG kommer att fortsätta och vi tror även vi kommer se fler affärer från de internationella aktörerna, säger David Almqvist.
