Researchchefen på Prologis, Eva van der Pluijm-Kok, säger att det finns ett antal faktorer som påverkar marknaden för logistikfastigheter inom en snar framtid. En trend vi kommer se är en minskning av nyproduktionen.
Mot bakgrunden av pandemin och med geopolitiska osäkerheter så finns det fyra krafter som kommer att forma den logistikfastighetsmarknaden framåt. En av slutsatserna Eva van der Pluijm-Kok nämner är en förskjutning från just-in-time till just-in-case.
– Försörjningskedjor är fortfarande osäkra och flyktiga. När vi pratar med våra stora kunder förstår de verkligen riskerna i leveranskedjan, geopolitisk risk – men även faktorer som klimatförändringar som också kan störa leveranskedjan.
Hon berättar vidare att det finns ett sökande efter balans för hyresgästerna. Eftersom de strävar efter att hålla en bra lagernivå och att kunna leverera, finns det en tendens att hålla högre nivåer än vad som egentligen är bekvämt. Men det som det indikerar är en stabilisering av efterfrågan på logistik.
– Det fanns en förväntning om att e-handeln det skulle sjunka ganska markant i förhållande till pre-covid. Men vad vi ser är att de är stabila och nästan i linje med vad de var före covid. Så vad vi ser är att efterfrågan på något sätt kommer från en toppnivå och nu är på en normaliserad nivå.
Vi kommer också att se en minskning av fastigheter som byggs 2024, säger hon och säger att det finns rester från nedgången i tillförseln av nya logistikfastigheter i Europa i början av 2022 som delvis berodde på materialkostnader.
– Inledningsvis blev byggkostnaderna höga. Men efteråt var det verkligen på grund av avkastningskraven som kommer från räntorna. Vad vi ser på ganska många marknader är att det helt enkelt inte är lönsamt att utveckla fastigheterna.
– Nu kan det förstås förändras. Vi har sett markkostnaderna sjunka, men jag tror att det skulle krävas en ganska rejäl ränteminskning för att verkligen kompensera för de ganska fortfarande höga byggkostnaderna som vi ser.
På ett sätt sticker Sverige ut, säger Eva van der Pluijm-Kok, där Sverige genomgår en betydande förändring.
– Det vi har sett är att Sverige, överraskande nog, är en av få marknader som fortfarande har en spekulativ aktivitet med inflödet av nytt internationellt kapital som är ivriga att bygga upp en plattform i Sverige. Det har verkligen påverkat aktivitetsnivån och bristen på tålamod att vänta på att en kund ska knytas till projektet.
Även om Eva van der Pluijm-Kok tror starkt på den svenska marknaden finns det vissa frågetecken med denna nya utveckling.
– Jag är lite orolig för Stockholm av den anledningen med antalet vakanser, bara på grund av den stora spekulativa aktiviteten. Jag tror att det kommer att ta lite tid för den vakansen att absorberas. Stockholm är fortfarande en mycket stark marknad och har bra drivkrafter för efterfrågan, men jag skulle vilja se utbudet bromsa ner lite på marknaden.
E-handeln framöver kommer att öka, särskilt på grund av ett bredare utbud av produkter, så kommer det också att kräva ett ökat utrymme. I takt med att e-handeln accelererar igen och ökar sin andel av konsumentköpen. Även här finns trender som gör att marknaden i Sverige skiljer sig något från övriga Europa.
– Sverige drivs mer av inhemsk konsumtion. Det är därför de större städerna har en viktig roll och är de viktigaste platserna för logistisegemntet. Så vi tittar mycket på demografiska trender, och jag skulle säga att det förmodligen också är sant för de andra nordiska länderna, att den lokala konsumtionen är en stor drivkraft för efterfrågan – till skillnad från exempelvis USA.
Det är också skillnad på efterfrågan på e-handel i Sverige, Europa och USA. På ett sätt avtog e-handeln i USA aldrig riktigt. Men när det gäller Europa, när pandeminrestriktionerna hävdes, ville konsumenterna resa, besöka restauranger och handla i fysiska butiker. Nu har pendeln i Europa börjat svänga tillbaka mot e-handel igen.
– Och för Sverige ökade onlineförsäljningen sex procent från år till år, vilket är betydande. I USA minskade den med en procent från år till år. Det berättar något om trenderna och vart det är på väg. Jag tror att detta kommer att hjälpa efterfrågan i Sverige, inte i morgon, men låt oss säga att i flödet av 2024 kommer vi förmodligen att se e-handelsleasing komma upp.
