I januari utsågs Björn Thiemann, senior vice president, till regionchef för norra Europa på Prologis. Men han har varit i företaget sedan 2020.
– Jag började på toppen av logistikvågen, som var spännande tider. Situationen nu är helt annorlunda, men jag tror att som regionchef kommer jag att bidra till att förbättra teamarbetet och vårt fokus på hållbarhet, tillväxt, våra kunder, att hitta ny mark för utveckling och möjlighetsdrivna förvärv, vilket alla är mycket viktiga områden för mig, han säger.
Med huvudkontoret i Düsseldorf i Tyskland är han chef för Nordeuropa, vilket i det här fallet betyder Tyskland, Belgien, Nederländerna och Sverige. I Sverige har de ett bestånd med cirka 800 000 kvadratmeter och 36 byggnader som är fullt uthyrda. Björn Thiemann förklarar att han inte är orolig för marknaden i Sverige just nu. Delvis till följd av goda resultat förra året och att de fortfarande ser ett bra antal kunder.
– Vi har precis påbörjat 20 000 kvadratmeter nybyggnation. Det är en spekulativ utveckling. Men för att vara ärlig så är kunderna mer kräsna nu. De letar efter specifika affärer och de tar tid på sig att fatta beslut, säger han.
Han hävdar att Prologis superkraft ligger i uthyrningsgraden och hyrorna.
– Jag är inte orolig för spekulativ fastighetsutveckling. Även i denna, låt oss säga, galna tid vi ser nu.
Baserat på de marknader du är ansvarig för på Prologis, vilka skillnader ser du mellan länderna?
Norra Europa är en av våra bästa regioner i Europa med starka länder. När det gäller vår operativa portfölj ser jag ingen skillnad och jag tror att vi har en uthyrningsgrad på 99 procent. Så det är inte en fråga för oss. Förra året uppnådde vi dessutom det bästa resultatet i hyrestillväxten med 15 procent över hela Europa och detta drivs till stor del av norra Europa. Vi förväntar oss ytterligare hyrestillväxt på kort sikt, men farten förväntas svalna av något, säger han.
Varför är det så?
– För att det finns en brist på utbud. Det är likadant i Sverige – det finns fortfarande stor efterfrågan från kundsidan och det finns en aptit på fastighetsutvecklingen, till exempel inom e-handelssektorn och inom fordonssektorn. Men det är lite att vänta och se nu. Många investerare står vid sidlinjen och tittar på vad som händer på marknaden. Det jag tar med mig från MIPIM i förra veckan är att jag har hört många nya potentiella idéer för investeringar och jag ser att det finns ett par möjligheter även i Sverige – även om Sverige är en mindre marknad med mindre möjligheter i jämförelse med Tyskland eller Nederländerna, säger Björn Thiemann.
Under veckan träffade han Gunnar Gillholm, chefen för Prologis i Sverige, och diskuterade möjligheter till ny mark och förvärvsidéer.
– Den stora frågan är, vad är det magiska numret, vad är prislappen? För säljarna tror fortfarande att de kan begära lägre avkastning och tjäna stora pengar, Björn Thiemann.
Under de senaste månaderna har det blivit tydligt att e-handeln bromsar in. Ser du det som en negativ trend som vi bör hålla koll på?
– Ja, du träffade spiken där. E-handelssektorn lider lite. Ser vi till de stora aktörerna på marknaden så har de bromsat sin verksamhet, det är tydligt. Eller snarare så är de inte lika aggressiva som de var för ett par år sedan, säger han.
Björn Thiemann nämner en trend som han tror att vi kommer att se mycket mer av framåt.
– Det finns några nya spelare nu. I Tyskland och Nederländerna ser vi nya livsmedelsföretag – som omprövar hur människor köper mat. Utan fysiska butiker använder de enbart en app och ett lager som hanterar matinköpen. Det är något vi ser potential i just nu.
Så var kommer vi att se Prologis om ett par år?
– Jag tror att vi kommer att växa, utan tvekan. Vi är aktiva och köper. Speciellt i denna kris finns det en chans till förvärv och utvecklingar. Vi har en bra uthyrningsgrad och har en bra hyresutveckling, säger han.
ESG är grundläggande för Prologis då de till exempel bygger och driver byggnader mer effektivt, håller hög etisk standard och bygger en kultur som värdesätter mångfald, rättvisa, inkludering och tillhörighet menar Björn Thiemann. Målet är att kunderna, anställda och investerare i slutändan ska dra nytta av de starka ESG-prioriteringarna. Björn Thiemann berättar vidare att Prologis utökar sina tjänster till kunderna. Men på sätt och vis konvertera de också från ett fastighetsbolag till ett energibolag med sin ambition inom solenergi.
– Jag är ett stort fan av hållbarhet och jag ser det inte som ett modeord. Vissa säger att de verkar ovilliga att investera i hållbarhet av den anledningen. Jag ser det inte så. Det som är bra för vårt klimat är också bra för oss och våra aktieägare, investerare och kunder. I Tyskland till exempel, frågar alla våra kunder om samma sak. De vill alla ha förnybar energi – och de vill ha billig energi efter erfarenheterna från förra året, säger han.
Om jag förstår dig rätt – Prologis går efter vad kunden vill och kräver för att vara en av de ledande företagen inom logistik. Det låter som en defensiv strategi. Finns det någon mening med att ta mer risk och sätta en annan standard för vad som kan erbjudas också?
– Absolut. Det är bra med ett amerikanskt företag, att man kan säga, ”okej, vi tar risken och låt oss se hur det fungerar”, medan europeiska företag har en tendens att hålla tillbaka och spela säkert. Så var fallet när Prologis lanserade vårt solcellsprogram för fem år sedan, och nu gör alla det på liknande sätt. På samma sätt tar vi också vissa risker när det kommer till vilken mark vi köper, och tar en chans på vad hyran blir i slutändan.
Björn Theimann har sin bakgrund inom bankväsendet. Han var tidigare chef för fondförvaltning Europe/global på Union Investment Real Estate i Hamburg där han arbetade i sju år. Där ansvarade han för förvaltningen och tillsynen av de öppna fastighetsfonderna UniImmo:Europa och UniImmo:Global, med ett sammanlagt tillgångsvärde på cirka 17,5 miljarder euro. Han säger att det som hände med Credit Suisse var en svart svan.
– Det var inte väntat. Tidigare tog banken några dåliga beslut, men det vi såg förra veckan var en chock eftersom Credit Suisse är för stort för att falla. I och med sammanslagningen tror jag att det var rätt signal. Det är osäkra tider med stigande räntor och Ukrainakriget som fortfarande pågår. Den stora frågan i slutändan är förtroendet. Det finns inget förtroende och det var en anledning till att banken kollapsade. Med en hög inflation ser vi stigande räntor. I USA är inflationen sex procent medan vi är i Europa på åtta procent. Det är inte bra för vår kapitalkostnad, det är klart, säger han.
Vad betyder det för de europeiska fastighetsbolagen?
– Jag tror att vi kommer att se mindre företag och utvecklare kommer att få problem med refinansieringen. Det är bra för oss eftersom vi inte har några finansieringsproblem, vi har en stark balansräkning och vi kan verkligen välja och vraka bland bolag – ta över eller utveckla fler. Så när det gäller Prologis kommer vi inte att sluta satsa, och vår riskprofil är lite annorlunda. Vi letar efter fallande änglarna och hittar möjligheter som leder till högre avkastning, säger han.
– Men totalt sett är jag inte orolig. I Europa tror jag att vi fortfarande är i en fristad. Även med Credit Suisses situationen har vi ett bättre banksystem än det var 2008. Vi är bättre förberedda nu. Men jag tror att vi måste leva de närmaste kvartalen, eller månaderna med höga räntor, högre kapitalkostnader och byggkostnader. Så det är ett annat upplägg än året innan. Men det är en del av spelet, avslutar Björn Thiemann.
