Det har legat en blöt filt över samhällsfastigheter på transaktionsmarknaden.och intresset har sjunkit. Det finns fördelar i det, där konkurrensen om objekten har minskat. Det säger panelen bestående av vd:arna från Vacse, Stenvalvet och Heba på Fastighetssveriges event Stora Samhällsfastighetsdagen.
Maria Lidström, vd för Stenvalvet, ser äldreboenden och rättsväsendet som de bästa segmenten. Men det är alltid bra med riskspridning och att jobba inom alla segment.
– Det kommer alltid finnas skolor, även om barnafödandet sjunker. Så såklart att man måste investera i skolor även fortsättningsvis.
Sen finns det i dessa tider även jättestora investeringsmöjligheter inom rättsväsendet, men det är också svåra investeringar att göra.
– För det är enorma investeringar i varje enskilt objekt på en ganska oförutsägbar tidshorisont med detaljplaner som inte är klara. Det är alltid oklart när intäkterna kommer samtidigt som man ska hantera enorma investeringar, även om det såklart är ganska långa hyresavtal.
– Det är egentligen en väldigt enkel produkt. Så det finns många avvägningar med de här väldigt intressanta investeringarna och kriminalvården som vill ha större och större enheter, men det kan bli bekymmersamt.
Förutom den stora investeringen så är det också fastigheter som är väldigt svårt att hitta en annan användning för.
– Jag tycker det är jätteviktigt att man har flexibilitet och att det går att hitta andra användningar den dagen även om det är långt fram och om förutsättningarna förändras.
Stenvalvet har bara de senaste två till tre åren fått tomställa domstolar med topplägen inne i städerna. Där har de istället bland annat skapat barn- och ungdomspsykiatriska avdelningar, en ny skola och nytt myndighetskontor i de gamla domstolarna.
– Det är kanske det absolut viktigaste att det också går att bygga om i framtiden, när förutsättningarna förändras.
Fredrik Linderborg, vd på Vacse, har givetvis sitt fokus på rättsväsendet. Han menar att deras investeringar framåt är att gräva där de står.
– Så vi fortsätter med det. Men sen tror jag att man kan tjäna pengar på de andra typerna av samhällsfastigheter. Det gäller bara att veta vad man gör.
Han säger att de inte skulle vara främmande inför att gå in i skolor, även vård och omsorg som ser bra ut.
– Men om man tittar på den demografiska utvecklingen så är det klart att vi känner oss väldigt lugna och trygga att investera i rättsväsendet. Vi har de lite mer moderna domstolsbyggnaderna. En risk vi sett är att om antal mål som ska behandlas ökar så får det inte plats. Så att vi bevarar vår handlingsfrihet genom att gärna köpa lite större tomter så att vi kan bygga ut och dessutom ha en handlingsberedskap där vi alltid kan investera i våra hus.
På Heba, där Patrik Emanuelsson är vd, så har man en majoritet äldre- och omsorgsboenden. Han menar att det segmentet ofta är missförstått.
– Äldreboenden är ett paraplybegrepp, vi fokuserar på omsorgsboenden. De andra segmenten, trygghet- och seniorboenden, är svårare att få att funka, även om jag tror att behovet väldigt stort.
– Vi står inför enorma behov. I Stockholmsområdet kommer vi inom fem till sex år ha 50 procent fler 80-åringar. Tittar man på hela landet så ser det ungefär likadant ut och vi har ingen riktig förberedelse för det här när gruppen blir större och större och sjukare och sjukare.
– Där har vi inte heller något mellansegment. Ur ett långt tidsperspektiv så känner vi ingen oro över huvud taget att inte vi är på ett hett område.
Vd:n säger att de är i segment som Heba behärskar fullständigt. Bostäderna utgör 70 procent av driftnettot och majoriteten är koncentrerat till Stockholm.
– Vi går inte in och chansar när vi investerar. Vi kör låg risk i de områden som vi behärskar till fullo.
Han säger vidare att med tanke på hur lågt intresset varit för samhällsfastigheter så är läget perfekt om man är köpare.
– Det är nästan aldrig budgivning. Utan det är nästan alltid en affär. Det har varit en våt filt över den här marknaden och det finns en rädsla också i både vad gäller köp och sälj hos kommunerna.
– Men det tror jag är väldigt övergående för både kommuner och regioner som har en väldigt begränsad ekonomi. Så jag tror att vi kommer se att det vänder, men jag tror att även 2025 kommer att bli lite långsamt. Inom vårt segment med moderna fastigheter så ökar behovet och vi kommer definitivt att möta det.
