Efter den omfattande affären med PPI börjar nu SBB mer likna ett investmentbolag än ett fastighetsägande bolag, det säger Pareto Securities analytiker Emil Ekholm till Fastighetssverige.
– Ett investmentbolag med hög belåning, vilket innebär väldigt hög risk.
Under tisdagskvällen meddelade SBB att man ingått ett avtal med norska PPI (Public Property Invest) om att avyttra en större del av sin portfölj inom samhällsfastigheter för hela 32 miljarder kronor. För SBB innebär affären att elva miljarder SEK i nettointäkter genereras, intäkter som enligt SBB delvis kommer att användas av för att bland annat lösa in vissa utestående obligationer.
Emil Ekholm, analytiker på Pareto Securities som bevakar SBB, ser den omfattande affären som väldigt viktig för SBB, inte minst för bolagets likviditet.
– Genom affären frigörs likviditet så att man kan hantera de mest närliggande skuldförfallen. Nu skapar man lite andrum för att på sikt hitta ett sätt att kunna hantera resten av skuldbördan, säger han till Fastighetssverige.
Men affären kommer med både positiva och negativa effekter för SBB förklarar Emil Ekholm vidare:
– Det positiva är att den mest närliggande refinansieringsrisken elimineras, samt att bolagsstrukturen mest troligt kommer bli lite enklare att förstå med mindre JV-strukturer och liknande där det tidigare varit bristande transparens. Det negativa är att man tappar faktisk kontroll över fastigheterna och blir istället sittande med aktieinnehav. Kvarvarande fastigheter genererar idag begränsat med intäkter vilket också gör att man blir beroende av utdelningar från kärninnehaven för att över tid kunna betala ränta på kvarvarande skulder. Det långsiktiga aktieägarvärdet i SBB är också väldigt beroende av utvecklingen i de underliggande bolagen, vilka i framtiden mest troligt kommer behöva säljas för att hantera skulderna.
Affären är värd hela 32 miljarder, vad blir det egentligen kvar av SBB efter att den fullbordats?
– Främst bolagens kärninnehav som är ägandet i Sveafastigheter, Nordiqus och PPI, samt utvecklingsfastigheterna. Kvar finns även en fordran på Nordiqus och samt ägandet i SBB Residential Property, som ägs ihop med Morgan Stanley. Exponeringen mot samhällsfastigheter kommer de främst ha kvar genom sina äganden i PPI och Nordiqus.
SBB kommer få en stor del av sitt kassaflöde framöver från utdelningar i sina intressebolag, hur ser du på den strategin?
– Det är inte optimalt givet belåningen i SBB, då man själv inte har rådighet över kassaflöden utan förlitar sig på att underliggande tillgångar går starkt och att dessa kan dela ut. Frågan är om SBB kommer vilja trycka på ökad utdelning i PPI och upptagen utdelning i Sveafastigheter för att öka sin egen intjäning, vilket samtidigt då skulle innebära minskade tillväxtmöjligheter för de underliggande bolagen. Inte en optimal strategi, men troligen nödvändig för att få till försäljningar och därmed hantera likviditetsrisken i bolaget, säger Emil Ekholm.
Ska man fortfarande se på SBB som ett fastighetsbolag eller börjar de mer och mer att bli ett investmentbolag?
– Den initiala tanken är att SBB nu liknar mer ett investmentbolag än ett fastighetsägande bolag, även om den underliggande exponeringen är fastigheter. Ett investmentbolag med hög belåning, vilket innebär väldigt hög risk.
