Det blir mer och mer komplext att ta hand om fastigheter, parametrarna och lagarna blir fler och utmaningarna större och större. Planimas senaste branschrapport visar att en majoritet av fastighetsägarna känner oro inför framtiden. Anton Lindegren är head of data and expertise på Planima och har varit med om att ta fram rapporten:
– Problemet är att man är reaktiv – inte proaktiv – och fastnar på det som är akut.
Med data från mer än 5 000 fastighetsägare, över 230 utförliga enkätsvar och drygt tio djupintervjuer med såväl fastighetsägare som branschexperter ger Planimas senaste branschrapport en tydlig helhetsbild av läget bland fastighetsägare när 2026 nu drar i gång.
– Det vi kunde se var att det generellt finns det en oro för vad som kommer framöver. Vi frågade hur rustade man kände sig inför framtiden. Då var det sex procent som kände sig mycket väl rustade – vilket är väldigt lite. Drygt 60 procent kände sig bara delvis eller inte alls rustade för framtiden. Så det råder ganska stor oro, berättar Planimas head of data and expertise, Anton Lindegren, som varit med och tagit fram branschrapporten.
De stora orosmolnen bland fastighetsägarna är det ekonomiska läget i kombination med underhållsskuld samt energifrågorna. I undersökningen märks också att många har ett tufft ekonomiskt läge, vilket innebär att man inte har budget till så mycket annat än akuta saker.
– Då kan man inte ta hand om sitt fastighetsunderhåll, så underhållsskulden växer, förklarar Lindegren.
– De energirelaterade investeringarna har man inte heller plats med, så det blir en tuff spiral som många som fastnar i. De flesta har planer, men det är en klar minoritet som faktiskt kan jobba efter sina planer utan ofta fastnar i det akuta. Och det är ett problem.
Det finns också, menar Anton Lindegren, en stor skillnad på de som lyckas jobba proaktivt och de som jobbar brandsläckande. Bland de som kan vara proaktiva känner sig 80 procent väl rustade, medan det är ungefär lika många som inte känner sig rustade bland de reaktiva.
– Men frågan är då: hur kommer vi till proaktivt från reaktivt?
Att man inte hinner arbeta proaktivt har ofta att göra med att bolagen saknar tid. Vad är det som tar mest tid och energi för en förvaltning?
– Vi pratar mycket med förvaltare, de som är ute och jobbar, och där märker vi att de är ofta ganska tunt spridda och har väldigt många olika arbetsuppgifter. Då blir det ju än viktigare att man har en låg administrativ börda och att man hittar processer som är streamlinade. Och det behöver man ibland hjälp med för det har man inte alltid riktigt tid med.
När man hamnar i det här reaktiva läget så blir det ju ofta saker man prioriterar bort. Vad är det som oftast prioriteras bort men som man vet är viktigt?
– Det som var tydligt i rapporten var att, när man vänder på det och ser vad man prioriterar, så är det ju det som är nödvändigt och lagstadgat eller utgör direkt personfara som är nummer ett. Efter det kommer lite energifrågor och större underhåll. Problemet är att man inte kommer förbi punkt ett, utan fastnar på det som är akut. Vi såg exempelvis att nästan alla hade energifrågan som en topp tre prioriterad fråga samtidigt som det var någonting som man också prioriterade bort när man inte hade pengar, svarar Anton Lindegren.
– Man måste lösa grundfrågan med att det blöder överallt och göra en form av riskanalys för att se vad det är som påverkar kassaflödena, egentligen, så att man först kan stoppa den här blödningen så sedan göra det vi måste göra – men då måste man också kunna göra den analysen.
Fördelen med att arbeta proaktivt, menar Lindegren, och ha en plan är att saker som exempelvis klimatsäkringar är sådant som man, som fastighetsbolag, gärna vill göra i samband med andra åtgärder.
– Men har man aldrig gjort den planeringen och saknar översikt, så är det väldigt låg sannolikhet att man kommer ihåg det när man ska till exempel fixa dräneringen. Har man åtminstone en grov plan har man möjlighet att utvärdera saker från flera parametrar, men det bygger på att man har en överblick och någon form av framförhållning, menar Anton Lindegren.
Du pratade om att det ofta finns en hög underhållsskuld. Vad är det minsta man ska göra, utifrån vad som ger mest effekt och om man inte kan göra allt på samma gång?
– Rapporten säger att många har det problemet. Man får göra riskanalyser och ta fram någon form av prioriteringslista som innehåller fler faktorer än bara vad det kostar. Man får titta på hur riskerna ser ut för att det kommer att slå ännu hårdare om man inte löser problemet. Hur sannolikt är det att man tappar intäkter på att man måste stänga ner en våning på ett kontor? Då finns en metod i det, då är man inte bara reaktiv.
