Markanvisningarna minskade 2022 medan andelen direktanvisningar ökade till över hälften. Det är en av slutsatserna från markanvisning.se Markrapport. Ökande antal direktanvisningar riskerar att minska transparensen. Det säger Johan Brisvall, vd för markanvisning.se som nu ser hur kommuner nu ställer om sitt arbete med markanvisningar.
Antalet markanvisningar via anbud, tävling eller direktanvisning minskade med 30 procent under 2022. Delvis så var 2021 på många sätt ett rekord år. Men förklaringarna till ett minskande antal markanvisningar under förra året kan vara många i det här läget. Kommuner som håller tillbaka i turbulenta tider och vill avvakta valresultatet innan man kör igång fler projekt. Men risken att fastighetsbranschen slutar lägga anbud på markanvisningar i dessa tider är inte stor tror Johan Brisvall.
– Jag tror de flesta som har det relativt stabilt i sin ekonomi kommer leta efter markanvisningar just i och med att processen ofta är lång och att de kan komma att aktualiseras när det vänder igen. Men det krävs ju också att kommunerna håller upp takten. Ser vi till Stockholm stad så markanvisade man under förra året 4 379 bostäder, vilket är den lägsta takten sedan 2011, säger han.
Antalet markanvisade bostäder halverades och över hela landet syns en dalande trend för markpriserna. Johan Brisvall menar att det är markanvisningar som är grunden i kommunernas tillväxt, vilket de tydligt ser i alla de kommuner som de bevakar.
– Det får vi komma ihåg, Stockholm är den stad som tilldelar mest markanvisningar fortsatt. Men de har också som mål att det ska markanvisas 10 000 bostäder per år. Nu hade de visserligen ett rekordår 2021, men risken är väl nu att man faller efter att det blir svårare när det vänder.
I rapporten konstaterar man från Markanvisning.se att Stockholm hade trots allt högst markanvisningstakt av samtliga kommuner under 2022 med 52 markanvisningar, där Skelletfeå landar på en andraplats med sina 15 markanvisningar. På tredje plats är det jämt skägg mellan Göteborg och Malmö som båda delade ut 12 markanvisningar.
Det högsta markpriset för flerbostadshus var på 31 000 kr/kvm ljus BTA i Traneberg i Stockholm, en direktanvisning till Anders Bodin Fastigheter. På andra plats låg Bonava med 28 026 kr/kvm ljus BTA i Sickla, en markanvisning som föregåtts av ett anbudsförfarande.
Johan Brisvall berättar att i deras Markrapport så tittar de på bland annat vilka aktörer som vinner tävlingarna, vilka som tar hem direktanvisningarna och till vilket pris. Det bolag som lyckades landa flest markanvisningar var Riksbyggen och JM, som med sina fem anvisningar hamnar på en delad första plats.
– Det får vi komma ihåg att många av de större bolagen skickar in många ansökningar. Så även om det låter lite med fem stycken så är det också beroende på var det är geografiskt eller vad det är för mark som ska anvisas. Vi kan se att är man högt upp på listan så har man sannolikt också förlorat många tävlingar. Men en framgångsfaktor är hur man tidigare samarbetat med kommunen och hur det samarbetet gick, säger Johan Brisvall, vd för Markanvisning.se.
På andra plats, med fyra markanvisningar kom Nordr och Skanska och bronsplaceringen gick till Contractor, Ekeblad Bostad, Granitor, Hemsö, HSB, KlaraBo, OBOS och SBB med Sveafastigheter med tre markanvisningar vardera.
Trenden är alltså att direktanvisningarna ökade från 55 till till 60 procent under 2022 trots att antalet bostäder nästan halverades. Stockholm är den kommun som direktanvisar i störst grad.
– Jag tror vi kommer se mer av det framöver. Vilket såklart underlättar i dessa tider att kommunerna kan direktanvisa till de aktörer som de vet kommer kunna ta sig an markanvisningen på ett bra sätt – istället för att ha det långa förförandet som det innebär med markanvisningstävlingar till exempel.
Men utvecklingen med fler direktanvisningar är något som oroar Johan Brisvall som jobbar med detta i 25 år. Bara en tredjedel av direktanvisningarna har en tydlig förklaring.
– Det är alltså två tredjedelar där inte finns några spår alls i den politiska dokumentationen om motivering till beslutet. Det innebär att transparensen minskar och det blir svårare att granska och se varför en markanvisning gick till en specifik aktör. Vi följer upp direktanvisningar för att se vad som låg bakom det beslutet. Oftast, när det finns en motivering, handlar det om att den som tilldelats har intill liggande mark sen innan. Men det är vissa fall som vi kontrollerat där det inte finns någon tydlig eller självklar förklaring till varför valet hamnade på just den aktören, säger han.
Minskade transparens gör att andra aktörer får svårare att veta vad de behöver göra och lära sig av för att veta hur de själva gör för att få markanvisningarna.
– Vi kontaktar kommunerna för att försöka ta reda på anledningarna bakom direktanvisningarna. Men det tror jag är en viktig sak att komma ihåg i det läget vi är nu med kommuner som fortfarande behöver hålla uppe byggtakten i främst bostadsbyggandet och kanske väljer direktanvisningar för att nå det resultatet. De måste helt enkelt vara tydliga i att kommunicera anledningarna till sina direktanvisningar även om det inte faller in under lagen om upphandling, säger Johan Brisvall.
Men till viss del kan han förstå kommunernas resonemang i det här läget med öppna markanvisningar.
– Det är en utmaning för kommunerna att förstå vad som är skillnad på en aktör och en annan. Det tar helt enkelt tid och resurser att se över vad det är för aktör, kolla hur länge den funnits, vad de är duktiga på och hur de agerat i andra kommuner. Hur väl kan de leva upp till det som de lovar och så vidare.
Om jag förstod det rätt så ser ni också en trend av att avtalen bryts från antingen kommunens eller aktörens sida?
– Ja, det är vanligt och blir allt vanligare. Det där får man hålla koll på. För även om en aktör vann en markanvisning 2022 så kan det vara så att de inte kan löpa linan ut. Vi ser det i Skellefteå, Kungälv och på flera andra platser i Sverige där anvisningarna löper ut eller avslutas. Då talar vi om cirka tio procent av de markanvisningarna som beslutas om under ett år som inte blir av. Men vi ser också markanvisningstävlingar där inte kommunerna får anbud, säger Johan Brisvall.
Det är en utveckling som behöver bevakas – en del av kommunerna som ligger lite mer perifert från största tillväxtsorterna behöver ställa om nu och arbeta lite annorlunda för att realisera sin tillväxt. Den här förändringen med svalare intresse för markanvisningar skapar samtidigt möjligheter för dom byggaktörer som kan vara långsiktiga och fylla på sin projektportfölj lagom till när det vänder avslutar Johan Brisvall.
