Tillväxten står i fokus när David Carlsson talar om vad han vill åstadkomma som ny vd för Diös. Bolaget ska vara både köpare och säljare och många stjärnor verkar stå rätt för den marknad de agerar på. På flera håll ser han att norra Sverige är mindre volatilt än storstäderna och att utmaningarna är färre – men först behöver man hantera en nedgång i uthyrningsgraden.
Ögonblicket då David Carlsson skulle få avge sin första delårsrapport som vd för ett stort börsbolag hade han sett framemot sen det blev bekräftat att han skulle ta över rodret för Diös efter Knut Rost under sommaren.
– Jag började den 1 januari och har sedan dess lärt känna företaget och mina nya kollegor. Jag har rest till våra städer och sett över vår fastighetsportfölj. Med min erfarenhet från tidigare arbetsplatser är jag väl förtrogen med regionstäderna i norra Sverige och deras dynamik.
– Att leda en marknad, leda ett fastighetsbolag och växande städer är något jag verkligen ser fram emot. Och jag är fast besluten att skapa tillväxt för framtiden.
Så vad var det för kvartalsrapport han fick nöjet att presentera? Bedömningen är att fjärde kvartalet hade ett bra resultat med tanke på transaktions- och engångseffekter. Hyresmarknaden i norra Sverige visar motståndskraft och vakansökningen är ett resultat av genomförd nyproduktion både i den egna portföljen och på marknaden generellt, vilket har ökat marknadsvakanserna tillfälligt. De har till exempel färdigställt ett nytt kontor för Försäkringskassan i Luleå och när myndigheten lämnar sina tidigare lokaler uppstår en ökning i vakansen.
– Och det är inte förvånande för oss eftersom det har varit känt under en längre tid. Vi ser denna utveckling i vår portfölj som relativt kortsiktig och vändningen kan ske redan under andra halvåret 2025.
Med förbättrade ekonomiska utsikter förväntar han sig att volymen av hyresgästanpassningar kommer att öka och lyfter fram att hyresgäster är mindre benägna att flytta i mindre städer där de bästa lägena är färre och alternativen begränsade.
– Vi har observerat betydande motståndskraften bland våra hyresgäster under den senaste konjunkturcykeln, med relativt få konkurser och hyresförluster. Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till prime-lägen och det skapar inte bara synergier mellan olika typer av lokaler utan ger också goda möjligheter till alternativa användningsområden och ombyggnader. Kontor som inte har dagens inomhusmiljöstandard kan göras om till bostäder, medan butiksytor på andra våningen kan bli attraktiva kontor.
– Med våra hyresnivåer finns det betydande möjligheter att göra lönsamma affärer genom den sortens förändringar och därigenom bibehålla en låg vakansgrad.
Diös ser redan nu en ökad aktivitet kring investeringar i kontorsanpassningar, vilket är positivt när nu hela fastighetsmarknaden lämnar en period bakom sig där det funnit en viss tveksamhet från hyresgästerna och en betydande osäkerhet kring långsiktiga kontorsbehov.
– Det är viktigt att komma ihåg att dessa investeringskostnader ofta inte motiverar att byta kontor, eftersom de hyresbesparingar som uppnås inte är tillräckliga när hyresnivåerna förblir relativt låga på vår marknad.
– En tydlig trend vi ser är att fler företag inför regler och krav på att anställda ska lägga en större del av sin tid på att arbeta från kontoret. Det här är naturligtvis välkomna nyheter för oss som stora kontorsägare. Vi har inte ställts inför samma utmaningar som storstadsområdena, där en stor del av arbetskraften jobbar hemifrån. I våra 15-minutersstäder är det inte samma dynamik med pendlingsutmaningar som i större städer.
Han konstaterar är att det är en betydande skillnad mellan olika marknader. Trots det utmanande makroekonomiska landskapet och vissa bakslag i den gröna omställningen är de grundläggande faktorerna för en grön industriell omvandling fortsatt starka i regionen menar han.
– Vi fortsätter att se betydande investeringar från företag inom olika branscher, vilket positivt påverkar tillväxtutsikterna i våra städer. Även om många av dessa investeringar befinner sig i ett tidigt skede och deras effekter på städerna fortfarande är begränsade, ser framtiden mycket lovande ut.
– Häromdagen fick vi positiva nyheter från regeringen då de har gett grönt ljus för byggandet av den första större delen av järnvägen mellan Umeå och Skellefteå, känd som Norrbotniabanan. Den är avgörande för norra Sveriges tillväxt, för att möjliggöra effektivare pendling mellan städer och ökad godstrafik.
När han ser till befolkningstillväxten så finns det betydande skillnader mellan olika städer i Sverige. I många av Diös städer fanns en positiv utveckling redan innan den gröna omställningen.
– Detta indikerar deras attraktionskraft och de faktorer som gör att människor vill bo i och frodas i dessa städer.
Umeå sticker ut som den stad som växt snabbast i Sverige de senaste 55 åren, vilket märks i stadens verksamhet. Nya områden utvecklas, universitetet expanderar, vägar dras om och flödet av människor i stadskärnan ökar. Allt talar för att denna utveckling och tillväxt kommer att fortsätta, med många pågående stadsutvecklingsprojekt och många fler planerade.
– När vi specifikt tittar på utvecklingen och nuläget i vår region ser vi hög aktivitet och tillväxt som överträffar övriga Sverige. Den så kallade bruttonationalprodukten växer snabbast här och arbetslösheten är låg i de flesta av våra städer, vilket gör att våra städer växer och företag efterfrågar arbetskraft. Vi behöver fler människor som flyttar till våra städer.
Fastighetsmarknaden i allmänhet visar också stabilitet, med fastighetsvärden som är mindre volatila än i storstadsområden.
– Vårt kassaflöde är inte bara högre än många andra regioner, utan också mer stabilt.
Tillgången till finansiering är fortsatt god, med lägre räntor och marginaler under kvartalet. Med fortsatta räntesänkningar från Riksbanken under första kvartalet ser Diös att marginalkostnaden för skulder är lägre än den genomsnittliga skuldkostnaden i portföljen.
– Fastighetsvärdena är något positiva och vi ser en marginell justering i direktavkastningen. Transaktionsmarknaden har tagit fart och vi ser flera affärer slutföras, vilket är positivt och bevisar värdet vi har i våra böcker.
Under 2024 har de avyttrat 45 fastigheter för nästan 1,9 miljarder kronor samtidigt som de förvärvat nio fastigheter för cirka 1,1 miljarder kronor. När det gäller transaktioner kommer Diös att fortsätta att förfina portföljen genom tillgångsrotation.
– Vi kommer att fortsätta växa genom att förvärva fastigheter med potential som kompletterar vår nuvarande portfölj i regioner med de bästa tillväxtutsikterna. Vi kan tillfälligt öka vår skuld för att utnyttja tillväxtmöjligheter genom förvärv. För att upprätthålla finansiell stabilitet kommer vi också att avyttra fastigheter som inte tillhör vår kärnportfölj eller där vår utvecklingspotential är begränsad.
Diös storlek som fastighetsägare ger dem konkurrensfördelar gentemot andra fastighetsbolag i norra Sverige. David Carlsson säger att även om de är störst så har de inte slutat växa.
– Vi har inte nått taket i någon av våra städer och kan fortsätta växa, särskilt i städerna med de ljusaste utsikterna. Jag tror på norra Sveriges utveckling och tillväxt. Den gröna omställningen har bara börjat, och vi har ännu inte sett effekterna av Nato-medlemskapet. I grunden finns en underliggande tillväxt driven av ett aktivt näringsliv, framtidstänkande kommuner, utbildning, kultur, idrott, närhet till natur och urbana kvaliteter. Det är fantastiska förutsättningar för att leva ett enkelt och hållbart liv.
– Jag ser fram emot att fortsätta driva utvecklingen av våra städer utifrån varje stads styrkor, utveckling som skapar värde för våra hyresgäster, för våra städer och naturligtvis för våra aktieägare.
