Sverige behöver fler bostäder och i arbetet med att möta den efterfrågan har en trend vuxit sig starkare: omställningar. Storsala är ett av bolagen som förvärvat kontor för att ställa om till bostäder och bolagets transaktionschef Sofia Folstad berättar för Fastighetssverige om arbetet, vad man letar efter i fastigheter som kan vara aktuella för omställningar och vilken potential man ser inom nischen framåt.
Behovet av bostäder i Sverige fortsätter vara stort. I arbetet med att skapa fler bostäder har en ny trend växt sig starkare; att ställa om kontor till lägenheter. Bland bolagen som arbetat med modellen återfinns Storsala som i våras meddelade att man förvärvat en kontorsfastighet i Märsta från HSB Stockholm för att ställa om till bostäder. Storsala planerar att utveckla fastigheten med cirka 100 hyresrätter, med en bruttoarea om 6 350 kvadratmeter och en boarea om 4 800 kvadratmeter.
Modellen att ställa om kontor till bostäder ser Storsala stora möjligheter inom nischen framöver.
– Potentialen är stor, berättar Sofia Folstad. Många kontorshus från 60–90-talet har strukturer som passar bra för bostäder, och kraven på lägre klimatpåverkan driver utvecklingen mot återbruk och konvertering. Kommunerna visar större vilja att möjliggöra omställningar genom flexiblare detaljplaner. På sikt blir det här en naturlig del av stadsutvecklingen, ett sätt att både möta bostadsbehovet och förnya staden på ett hållbart sätt.
– För oss handlar det om att kombinera affärsmässighet med samhällsansvar och skapa moderna, resurseffektiva bostäder med lägre klimatavtryck.
Vad finns det för möjligheter och utmaningar med att ställa om kontra att utveckla nytt?
– Den stora möjligheten ligger i att ta tillvara det som redan finns. Det sparar tid, resurser och minskar klimatpåverkan. Många kontorsfastigheter ligger dessutom i starka lägen med färdig infrastruktur.
– Utmaningarna handlar främst om tekniska begränsningar, buller och byggregler som kan göra processen komplex och ibland kostsam. Planprocesser kan ta tid och äldre byggnader innebär ofta viss osäkerhet kring skick och material, så en noggrann förstudie är avgörande.
– Oavsett om vi konverterar eller bygger nytt är hållbarhet en utgångspunkt. Även vid rivning inventerar vi alltid material för återbruk. Som långsiktig ägare vill vi skapa bestående värden för våra kunder, samarbetspartners och de samhällen vi verkar i.
När man utvärderar kontorsfastigheter som skulle kunna vara aktuella för omställning har man flera aspekter man tar hänsyn till, både vad gäller själva fastighetens tekniska kvaliteter och utformning samt geografiskt läge.
Vad tittar ni efter i själva huset när ni tittar om en kontorsfastighet passar för omställning till bostäder?
– Vi börjar med byggnadens stomme, planlösning och tekniska system. En flexibel struktur med bra takhöjd, ljusinsläpp och rimligt bjälklagsdjup är avgörande. Fönstersättningen styr mycket, eftersom bostäder kräver mer dagsljus än kontor.
– Fasaden och den tekniska infrastrukturen väger också tungt. Äldre byggnader kan kräva omfattande åtgärder, medan andra går att anpassa relativt enkelt. Tillgänglighet, ljudisolering och brandskydd måste alltid lösas. Där det går försöker vi även få in uteplatser, takterrasser och gemensamma ytor, det bidrar till attraktiva och hållbara bostäder.
När det gäller lägen, är det något särskilt ni tittar efter då när ni överväger en fastighet för omställning?
– Läget är avgörande. Vi ser på tillgång till service, kollektivtrafik, parkering och grönområden samt buller och andra faktorer som påverkar boendemiljön. Höga ljudnivåer kan kräva särskilda lösningar i fasad eller planlösning.
– Vi analyserar också kommunens översikts- och detaljplaner. Om bostäder inte tillåts direkt bedömer vi möjligheten till planändring och kommunens inställning till projektet. Vi ser en växande vilja att möjliggöra konverteringar som bidrar till fler bostäder och effektivare markanvändning. Vi strävar efter att göra bruna fastigheter och områden gröna, både ur miljö- och stadsutvecklingsperspektiv.
Är du intresserad av att få en djupare analys av läget på bostadsmarknaden samtidigt som du får möjlighet att knyta nya värdefulla kontakter? Då ska du besöka Stora Bostadsdagen nästa torsdag den 16 oktober på Bygget Konferens på Norrlandsgatan i Stockholm. Du som Plus-prenumerant har halva priset på biljetten med koden ”Plus50” i rutan Kampanjkod vid anmälan här.
