Efter storförsäljningen av Norama Real Estate Fund Sicav-SIF, är AIF fondförvaltaren nu tillbaka och bygger upp nästa stora fond: Amaron Real Estate Fund, som ska nå fyra till sex miljarder kronor inom tre år. Stefan Wilhelmson, vd, och Martin Mildner, portföljförvaltare, för Amaron Fund Management, berättar för Fastighetssverige om den nya storsatsningen, var man letar efter nya förvärv, vilken typ av fastigheter man är intresserade av att köpa samt ger sin bild av investeringsmarknaden just nu.
Amaron är tillbaka med nya affärer. Nyligen köpte bolaget Vägstekeln 1, en 2 871 kvadratmeter stor kommersiell fastighet belägen i Valdemarsro i östradelarna av Malmö.
– Det är en nybyggd grön fastighet som är certifierade enligt Breeam In-Use. Hyresgästerna är fina och välkända företag som Bravida, Instalcoägda Elpågarna och schweiziska kaffeföretaget Selecta. Fastigheten ligger bra i ett område som vi tror väldigt mycket på, säger vd Stefan Wilhelmson.
Efter försäljning av Noramaportföljen till SLP, Brinova och Emilshus för över två miljarder kronor under 2021 har det nya teamet på Amaron hållit sig avvaktande inför att starta en ny fond. Men nu tycker Stefan Wilhelmson och övriga att man börjar se marknadsnivåer som gör det intressant att investera igen. Målsättningen för den nya fonden är att nå fyra till sex miljarder kronor inom en treårsperiod. Redan nu är portföljen uppe i 300–400 miljoner kronor och ambitionen är att nå en miljard under 2023.
– Det dröjde fram till hösten 2022 innan vi såg att säljarna började komma till den nivån vi tyckte var rimlig – och säljarna är fortfarande inte där helt och fullt. Framtiden kommer utvisa hur landet ligger, men det troliga är att det kommer vara mer till salu framöver, säger Stefan Wilhelmson.
– Tittar man på hur marknaden ser ut så får man säga att vi har turen att ungefär 90 procent av investerarna som var med oss förra gången är det även nu. Det gör att vi inte har haft så tufft som en del andra kan ha haft med att hitta rätt investerare att ha med sig. Så vi hoppas att det ska uppstå bra möjligheter att investera och investerarna ska tycka att det är ett bra läge att investera.
– Vi har tre investeringsår och vi är inne på det första nu. Vi känner oss trygga med att kunna göra fyra till sex miljarder kronor med det avkastningskravet som vi. Där vill vi ligga på 10–15 procent över fondens livstid.
Förvärvet i Valdemarsro är en del i arbetet att bygga upp den nya fond som riktar in sig på kommersiella fastigheter i det geografiska området the Greater Copenhagen Region, med fokus på södra Sverige. De fastigheter som finns i portföljen i dag är lokaliserade framför allt i Malmö, Lund och Trelleborg.
– Vi siktar på kommersiella fastigheter inom ett område som vi tror väldigt mycket på; the Greater Copenhagen Region – men där det i vårt, åtminstone såhär långt, blir fokus på södra Sverige.
Finns det öppningar för er att gå över bron och investera i Danmark också?
– Ja, det gör det absolut. Vi har ett antal stora investerare med oss, både stora stiftelser och internationella investerare, där en del av dem redan är verksamma i Danmark.
– Men vi anser att vi just nu gör de bästa förvärven i Sverige.
Hur avgränsade är ni att hålla er i Skåne här i Sverige? Har ni möjlighet att gå längre norrut också?
– Vårt huvudfokus är på regionen här nere, men vi tillåter oss undantag och vi har med oss från investerarna att vi kan gå en bra bit norrut. Så länge det känns vettigt och man kan hålla ihop förvaltningen på ett effektivt sätt.
– Det var likadant när vi arbetade med föregående fond, då hade vi fastigheter både i Halland, Småland och Blekinge. Det viktigaste är som sagt att kunna hålla ihop en effektiv förvaltning med en låg vakansgrad och ha bra hyror som ger den avkastning vi vill ha. Kan man göra det över tid så tror vi att vi har en mycket bra investeringsperiod framför oss.
Fastigheterna man letar efter är inom lätt industri, lager, logistik och kontor. Gemensamt för fastigheterna kommer också vara att samtliga måste nå upp till en viss ESG-standard.
– Vi är en ESG artikel 8-fond, vilket innebär att vi strävar efter att ha den regleringen på våra innehav.
– Antingen siktar vi på att köpa fastigheter som har en klassificering som motsvarar ESG artikel 8 eller så siktar vi på att kunna göra om dem så att de når dit. Det innebär att vi är proaktiva och arbetar mycket med saker som solceller, isolering och höghastighetsportar och andra komponenter som ger energibesparingar inom logistik.
Om tittar på segment, finns det något av de ni definierat som intressanta som ni vill ha en tyngre viktning mot?
– Vi har traditionellt haft bra erfarenheter av att ha offentliga hyresgäster. Vi har också bra erfarenheter av lager och logistik och även kontor där man har en bra blandning av kommersiella ytor.
– Både i den förra fonden och hittills i den här har vi lyckats att hitta väldigt bra hyresgäster och väldigt bra motpartsrisker. Det ser vi som viktigare än exakt vilken typ av fastighet det är.
