I sin senaste vakansmätning har Savills tagit tempen på kontorsmarknaden i Sverige. Fynden i Göteborg är minst sagt intressanta och i vissa avseenden skiljer sig stadens kontorsmarknad från de övriga storstäderna. Fastighetssverige fick ett exklusivt samtal med Savills analyschef Maryrose David och den lokala kontorsexperten Lisa Örn som bland annat kan slå fast att marknadshyran för kontor i Göteborg ökar, till följd av den nybyggnation som skett. Savills spår att marknadshyran för det befintliga beståndet i B-lägen kan komma att minska.
– Vi märker att det är företag i rörelse och det sker uthyrningar på kontorsmarknaden, dock tar beslutsprocessen längre tid. Men till slut kommer avtalen i mål, säger Lisa Örn och berättar mer om skillnaden mellan det nya och äldre beståndet i Göteborg.
– Den största skillnaden mellan bestånden i Göteborg är att det byggts mycket nytt inom CBD de senaste åren, vilket har varit drivande för den ökade marknadshyran. Den stora andelen nyproducerade kontorsytor har också medfört att det blivit svårare att fylla vakanserna i så kallade B-lägen där vi noterat att många hyresgäster lämnat sina lokaler och därav har vakansnivåerna ökat. Detta är en indikation på att marknadshyran i dessa lägen kommer att se en förändring neråt framöver.
Den stora mängden kontorsyta som byggts till i Göteborg de senaste åren har lett till att vakansnivåerna har ökat, inte minst i just Gårda där det som bekant tillkommit väldigt stora ytor i form av kontorsskraporna Citygate, Gårda Vesta och Kineum. En konsekvens av detta är att Göteborg sticker ut när det gäller hur mycket rabatt hyresgäster får när de signerar nytt avtal i ett nybygge, något som inte sker lika ofta i till exempel Stockholm.
– I Göteborg är det den stora mängden ny kontorsyta som lett till att rabatter ges ut till hyresgästerna. Denna trend ser vi inte i Stockholm då utbudet av ledig kontorsyta är begränsat. Den aktör som vi har noterat har fått rabatter vid nysignering i Stockholms innerstad är co-working aktörer då de skriver långa hyresavtal, säger Maryrose David och fortsätter:
– Vakansgraden i Stockholms CBD för årets första kvartal uppgår till 4,0 procent, vilket lägre än det långsiktiga medelvärdet om 5,3 procent. Motsvarande siffra för Göteborgs CBD uppgår till 8,5 procent första kvartalet i år, vilket är en ökning med 150 punkter jämfört med sista kvartalet 2022. Den genomsnittliga vakanta ytan i Stockholms CBD uppgår till 700 kvadratmeter och motsvarande siffra i Göteborg är 800 kvadratmeter. 60 procent av de vakanta ytorna i Göteborg CBD är under 500 kvadratmeter, det är dock några större vakanser som drar upp snittet.
– I Stockholms CBD ligger vakansen stabilt runt fyra procent, vilket är lågt ur ett historiskt perspektiv. Savills spår att andrahandsvakanserna främst kommer att uppstå i fastigheter med endast en hyresgäst som inte nyttjar huset fullt ut, vilket oftast är fastigheter utanför Stockholms innerstad. Detta skulle medföra att tillgänglig kontorsyta kan komma att öka markant i ytterområdena.
För Göteborgs del fortsätter knäckfrågan att handla om vad som ska hända med det äldre beståndet när allt fler aktörer rör på sig för att ta plats i de mer moderna kontorslokalerna som etableras inom stadens CBD. Här finns det inget enkelt svar enligt Savills-duon.
– Läget blir oerhört viktigt när man bygger nytt i framtiden, vi ser att de aktörer som bygger nytt i de mest attraktiva delarna av Göteborg får uthyrt direkt, säger Lisa Örn.
Maryrose David:
– När det gäller det äldre beståndet så får man i vissa fall fundera på att försöka omvandla det till bostäder eller skolor, något som det råder brist på. Det äldre beståndet inom CBD kan i vissa fall vara klockrena retailytor, men mikroläget är helt avgörande.
Vakansnivåer per område i Stockholm och Göteborg samt Malmö CBD:
Stockholm:
Stockholm CBD: 4 procent
Södermalm: 4,5 procent
Kista: 16 procent (total vakans för Kista uppgår till 16 procent men B-lägen i Kista har en vakansnivå om cirka 25 procent)
Arenastaden: 3,5 procent
Marievik: 5,5 procent
Solna Strand: 9 procent
Göteborg:
Göteborg CBD: 8,5 procent
Masthugget: 6,5 procent
Norra Gårda: 15 procent (notera att Citygate och Gröna Skrapan ligger i Norra Gårda)
Södra Gårda: 8 procent
Malmö CBD: 8 procent
