Sedan några veckor är Axel Tärn analyschef på Colliers. Nu ger han en av sina första analyser av hur transaktioner och investeringarna kan komma att utvecklas under året. På scen under Fastighetssveriges event Stora Samhällsfastighetsdagen berättar han vilka segment som skapar intresse och vilka aktörer som kommer driva transaktionsmarknaden framåt.
En framåtblick behöver oftast sin tillbakablick. Där är det främst räntorna och fastighetsvärderingarna som lagt krokben på transaktionsmarknaden, även om det tycks ha svängt uppåt igen under 2024. Gapet mellan köpare och säljare verkar äntligen sluta sig.
– Vi lämnar det värsta bakom oss. Vi har sett räntesänkningar och en normalisering av inflationen. Det är mer under kontroll och nu är en bättre transaktions- och finansieringsmarknad väldigt viktigt.
När Axel Tärn blickar framåt så ser han fortsatt bra finansieringsvillkor, både hos bankerna och framför allt på obligationsmarknaden.
– Däremot i takt med att de här finansiella motgångarna börjar rätta till sig så börjar vi se lite mer operationella motgångar i vissa segment. Skillnaden mellan de bästa fastigheterna, de bästa lägena och de kanske lite sämre fastigheterna, kommer att öka.
De tuffa åren för branschen vänder nu upp från botten och på transaktionsmarknaden ser vi åter strukturaffärer. Den vägen kan det fortsätta på och även Colliers jobbar nu med flera affärer som de hoppas kunna stänga under året.
– Vi ser en ökad aktivitet och vår prognos för den nordiska marknaden är att transaktionsmarknaden i år kommer landa någonstans mellan 35-40 miljarder under 2025. Det kan jämföras med ungefär 28 miljarder under 2024.
– Vi ser fortsatt bra aktivitet i Sverige, Norge och Danmark, men Finland laggar någonting efter. I ett historiskt perspektiv de senaste tio åren så ligger snittet på ungefär 40 miljarder, så vi börjar nå en mer normaliserad transaktionsmarknad och det här ser vi som såklart positivt.
Den stora frågan är vilka aktörer det är som ska köpa och på så sätt driva transaktionsmarknaden framåt. Här tror analyschefen att vi främst kommer se fonderna vara mest aktiva.
– Många av de här fonderna har rest väldigt mycket kapital och står redo att fortsätta investera, så de kommer att vara väldigt aktiva.
Den noterande sektorn har kommit i kapp till viss del, men han ser en rätt stor skillnad mellan de högre värderade och de mindre värderade bolagen.
– Vad vi har sett är att en hel del bolag faktiskt har tagit in eget kapital som ska användas för tillväxt, snarare än för att stärka ens balansräkning. Så det kommer också driva transaktioner under 2025.
Institutionerna har visat tecken från båda sidor på transaktionsmarknaden. De är mer aktiva, men inte så fullt aktiva som de har varit historiskt.
– Samtidigt som de har sålt till viss del, så det kan vara institutionerna som krävs för att vi ska komma tillbaka till de här högre nivåerna som vi sett tidigare på marknaden.
– Kommuner kommer fortsatt nettosäljare och vi räknar inte med att de blir nettoköpare.
Historiskt sett har kontor, bostäder och handel varit de mest aktiva segmentklassernas. De senaste åren har man sett större inslag av mer nischade segment, som public office, samhällsfastigheter och logistik som har tagit en mycket större andel. Spaningen är att framöver så kommer bostäder och logistik stå i fokus, ihop med en mindre andel kontor.
– Det är vad som kommer att driva marknaden och det är där vi ser störst intresse. Tillsammans står de här tre segmenten för 80 procent på transaktionsmarknaden. Så det är viktiga och stora segment.
