En nyligen publicerad studie vid KTH visar att miljöcertifierade byggnader ger betydande hyrespremier. För Fastighetssverige berättar författarna Alexander Köhler och Johan Rydholm hur stora premierna är, om slutsatserna i deras studie och hur de tror att kontorsmarknaden kan påverkas av att bli mer hållbar.
Det har hittills funnits en osäkerhet kring miljöcertifieringars faktiska inverkan på hyresnivåer när det gäller kontorsfastigheter, och det här var någonting som KTH-studenterna Alexander Köhler och Johan Rydholm ville forska vidare kring när de skulle skriva sin examensuppsats vid institutionen för fastigheter och byggande på KTH.
I studien, som publicerades i början av sommaren, undersöker duon om miljöcertifieringar har en hyrespåverkan på kontorsbyggnader, i jämförelse med liknande icke- certifierade kontorsbyggnader. Det har tidigare gjort studier av det här slaget i andra länder men det är den första i Sverige som undersöker förhållandet mellan hyresnivå och miljöcertifieringar.
Alexander Köhler och Johan Rydholm hade båda hypotesen att miljöcertifierade byggnader skulle ha högre hyra, men det de framför allt ville ta reda på var hur stor skillnaden faktiskt är och hur premien skiljer sig från olika områden.
– Det har gjorts ganska mycket internationell forskning på detta sedan 2010 och framåt, och vi ser att det ger en ökning av hyresnivån, säger Alexander Köhler och fortsätter.
– Sedan beror det på vilken typ av certifiering det handlar om, det har gjorts studier i USA där de har andra byggtekniska krav där hypotesen ändå stämmer, då tyckte vi det var intressant att se om den även håller här i Sverige.
Datasetet som studien baseras på består av hyreskontrakt från de fyra största städerna i Sverige – Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Resultaten påvisar att det existerar en hyrespremie för certifierade byggnader på 4,9 till 5,4 procent. Premien skiljer sig beroende på vilken certifiering byggnader har, och resultaten påvisar en hyrespremie på tio procent för BREEAM, 5,1 procent för LEED och 4,4 procent för Miljöbyggnad. Resultaten visar även att det finns en stegvis hyrespremie för certifierade byggnader som är belägna längre bort från stadens centrum.
– Vi kan se att det ger en premie att man har en certifierad byggnad, det bygger på att vi samlat in stora mängder av data för att då kunna se hur mycket premier en certifierad byggnad ger jämfört med en likartad icke-certifierad fastighet, säger Johan Rydholm.
Under datainsamlingen har duon gjort 7 247 observationer och studerat 1 566 fastigheter (319 gröna). Några intressanta resultat som de kom fram till är bland annat att det är högre premier utanför stadskärnorna där utbudet av certifierade byggnader är lägre och tidigare forskning visar att gröna byggnader tenderar att hålla en stabilare hyresnivå när marknadsförutsättningarna är sämre.
– Vi har kunnat visa att det blir extra premier på att ha en certifiering på en byggnad som ligger utanför CBD, och i områden där densiteten är lägre ger det en högre premie med certifierade fastigheter. Eftersom majoriteten av det som certifieras idag är nyproduktion så ser vi ett stort ekonomiskt värde för bolag i att certifiera befintliga byggnader, och den här effekten gäller tre av fyra certifieringar som de har undersökt, säger Alexander Köhler.
Med tanke på de resultaten som ni fått fram, skulle den här kunskapen kunna få någon effekt på kontorens lägen i storstäderna?
– Jag tror att det fortsatt kommer vara attraktivt med centralt belägna kontor, men vi ser också med Solna Business park och Kista Science Center att den typen av lägen lockar till mycket certifieringar. De byggnader som inte är certifierade i någon form kan vinna på att bli än mer attraktiva för hyresgäster, och det blir i princip en hygienfaktor och en stor del i att kontor ska vara belägna i certifierade byggnader, säger Johan Rydholm och får medhåll av Alexander Köhler:
– Vi såg i lägen som Solna och Kista att det var fler certifierade byggnader där och vi ser att om fler etablerar sig där så kommer det bli fler aktörer som följer efter, den förflyttningen har vi redan börjat se under pandemin. Det blir en större efterfrågan på miljöcertifierade byggnader detta från hyresgästerna, och det i sin tur leder till större krav. De byggnader som inte är certifierade kanske inte blir ett alternativ överhuvudtaget för en potentiell hyresgäst.
Uppsatsen markerar slutet på duons utbildning och de båda har nu en masterexamen inom fastighetsekonomi. För Alexander Köhler fortsätter jobbet som fastighetsförvaltare på Tunafastigheter fram till september då han börjar en ny roll som trainee på Rikshem.
– Jag tycker det är roligt med hållbarhet som kan kopplas till lönsamhet, så i framtiden vill jag jobba med något inom hållbarhet och finans, säger Alexander Köhler.
Johan Rydholm är för tillfället verksamhetsutvecklare på Stockholmshem.
– Jag är intresserad av transaktioner eller någon from av analytikerroll i framtiden, särskilt nu när det blir allt fler hållbara investeringar.
