Hushållens förväntningar visar sig vara oproblematiska ur ett prisbildningsperspektiv och Sverige befinner sig därmed allt längre från spekulationsdriven bostadsbubbla. Nyligen införda amorteringskrav och andra skärpningar i kreditgivningen är orsaken till de sänkta förväntningarna. Det skriver Evidens i en färsk rapport.
Evidens mäter regelbundet hushållens förväntningar avseende prisutvecklingen på bostadsmarknaden. En färsk rapport som publiceras idag sammanfattar resultaten från de senaste årens mätningar, inklusive den senaste mätningen från januari 2018. Resultat redovisas för Stockholm, Göteborg, Malmö och regionstäder.
Syftet är att analysera hushållens långsiktiga prisförväntningar och vilken prisutvecklingstakt hushållen förväntar sig. Detta är viktiga data för att förstå om förväntansbilden är realistisk eller om den inrymmer spekulativa förväntningar om framtida kapitalvinster som kan påverka prisutvecklingen.
Rapporten visar att både de kortsiktiga och de långsiktiga prisförväntningarna har dämpats under hösten 2017 även om förväntansbilden på längre sikt fortfarande är positiv. Nedjusteringen verkar inte bero på förväntningar om särskilt mycket högre framtida räntor eller förväntningar om en påtagligt sämre konjunkturutveckling. En rimlig slutsats är att det till viss del är andra fundamentala faktorer som påverkat förväntningarna negativt, exempelvis nyligen införda amorteringskrav och andra skärpningar i kreditgivningen.
Bostadspriserna föll i de flesta tillväxtregioner i Sverige under hösten 2017. Tillgängliga data och beräkningar av boendeutgifter pekar mot att prisfallet i huvudsak kan förklaras med att bostadsefterfrågan fallit till följd av:
• Införandet av det första amorteringskravet som fått full effekt under 2017.
• Amorteringskraven påverkar bostadsefterfrågan för ett relativt stort antal hushåll
• Bankernas skärpning av sina så kallade kvar-att-leva-på kalkyler (KALP) genom stresstest med hög bolåneränta, runt sju procent.
• Tillämpning av bankernas egna skuldkvotstak som begränsar lånet till cirka 5 – 6 gånger disponibel inkomst.
• Ökad nyproduktion av bostäder, men nyproduktionen tycks endast förklara en mindre del av prisfallet.
Rapporten avslutas med ett avsnitt som undersöker sambandet mellan prisutvecklingen och hushållens nya finansiella villkor samt hur en striktare kreditgivning påverkar efterfrågan på nyproduktion. Analysen visar att sambandet är starkt och att nyproduktionen av bostäder kommer att falla.
