Investeringsaktiviteten i svenska kommersiella fastigheter har kollapsat det senaste året då bolagen har haft svårt att anpassa sig till högre räntor. Den senaste statistiken från MSCI visar att de noterade bolagen tillsammans har sålt fastigheter för cirka 3,1 miljarder dollar, drygt 33,5 miljarder kronor hittills under 2023. I en exklusiv intervju med Fastighetssverige berättar Tom Leahy, executive director för MSCI Analys, om den dramatiska utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden och vad framtiden kan ha i sitt sköte.
Investeringsaktiviteten i svenska kommersiella fastigheter har kollapsat det senaste året då marknaden har haft svårt att anpassa sig till högre räntor. Den kraftiga ökningen av utlåningsräntor har också satt press på låntagare som använde skulder för att driva en våg av konsolidering inom branschen. Svenska börsnoterade fastighetsbolag har sålt tillgångar för närmare 3,1 miljarder dollar, cirka 33,5 miljarder kronor, hittills under 2023 i ett försök att minska sin skuldsättning.
Det här är några av slutsatserna om den svenska fastighetsmarknaden från Tom Leahy, MSCI:s executive director Analys. I en intervju med Fastighetssverige utvecklar han sin syn på de utmaningar som just nu påverkar den svenska fastighetsmarknaden och delar med sig av sin syn på vad som kan hända framöver, samt vad som måste ske för att transaktionsmarknaden ska komma igång igen på allvar.
– Sverige har varit en av de mest inhemska marknaderna genom åren, även förra året var bara cirka 20 procent av transaktionsvolymen utlandsaffärer, och det har legat runt den siffran ganska länge. Det europeiska genomsnittet är 50/50 och i Irland till exempel är det nära 90 procent utlandsavtal medan Spanien har många av den typen av internationella erbjudanden också. Jag antar att om svenska bolag är i en position där de nu minskar skuldsättningen kan det ge en möjlighet för fler internationella investerare att komma in på marknaden, säger han till Fastighetssverige.
Corem sålde nyligen en andel på 25 procent i Klövern till en hemlig internationell investerare och bolaget överförde också en portfölj med 47 fastigheter med industritillgångar till Blackstone i april och en industriportfölj med 17 fastigheter till ett joint venture som innehåller den svenska riskkapitalfonden NREP i februari. Samtidigt sålde SBB en andel på 49 procent i en portfölj av nordiska utbildningsfastigheter till kanadensiska Brookfield för drygt två miljarder dollar, cirka 20 miljarder kronor. Totalt har svenska börsnoterade fastighetsbolag sålt tillgångar för 3,1 miljarder dollar hittills under 2023 enligt MSCI:s siffror.
Med tanke på mängden torrt krut i de stora private equity-bolagens böcker är det föga överraskande för MSCI och Tom Leahy att både Blackstone och Brookfield har tagit sig in i det utrymme på marknaden som de inhemska aktörerna har lämnat efter sig. Data från MSCI Sweden Annual Property Index visar att hyrestillväxten accelererade för alla huvudtyper av fastigheter mellan 2021 och 2022.
– Blackstone har till exempel funnits i Sverige ganska länge nu, och deras senaste köpaktivitet tyder på att de förblir hausse gentemot svensk lagersektor i synnerhet, säger Tom Leahy och fortsätter:
– Blackstones affärsdata visar att de är fokuserade på tre sektorer; logistik, bostäder för uthyrning och life science-fastigheter, medan Brookfield har varit verksamma inom en rad olika sektorer. Men för båda har viljan att distribuera kapital i stor skala varit uppenbar genom deras affärer.
Hittills i år har antalet utlandsaffärer i Sverige ökat något från det vanliga genomsnittet på cirka 20 procent. Enligt MSCI:s siffror är det nu en 30/70-delning hittills i år.
– Det finns fortfarande en tydlig dominans för inhemska köpare på marknaden, även om vi bör komma ihåg att det är en långsam transaktionsmarknad med ovanligt få affärer, säger Tom Leahy.
MSCI Sweden Annual Property Index visar att bostadskapitalvärdet sjönk med 4,4 procent under 2022. Samtidigt har köpare och säljare gått isär på sina förväntningar på priser. MSCI Real Capital Analytics-databasen visar att det var en skillnad på -25 procent mellan prisförväntningarna hos köpare och säljare av svenska kontorsfastigheter i slutet av första kvartalet, vilket understryker hur illikvid transaktionsmarknaden är.
– Den snabba ränteuppgången har haft en tydlig inverkan på möjligheten att göra affärer, särskilt i Sverige, vilket framgår av spridningen mellan köparens och säljarens förväntningar. För att detta ska minska skulle vi behöva se mer säkerhet när det gäller den framtida räntebanan, vilket gör det möjligt för köpare att fatta långsiktiga beslut, säger Tom Leahy och utvecklar ytterligare kring några av de pressade segmenten på den svenska marknaden.
– Bostadsmarknaden i Sverige är ganska knepig medan priserna fortfarande faller, men när den bottnar kan vi se att den kommer tillbaka som ett intressant tillgångsslag för investerare. Globalt sett ses också kontor som särskilt problematiska, problemen i framför allt USA gör att många USA-baserade investerare har blivit försiktiga med att investera i detta segment.
Tom Leahy tror att trenden inom private equity-investeringar ekar efterdyningarna av finanskrisen 2008. Då kunde värdeskapande och opportunistiska investerare tillföra eget kapital i nödställda situationer på oroliga marknader som i Spanien och Irland, ofta till betydande rabatter, aktörer som så småningom lämnade när marknaderna återhämtade sig.
– Den nuvarande perioden av osäkerhet återställer marknaden på ett annat sätt än finanskrisen 2008, men jag tror att jämförelsen är att det fanns en viss nödnivå då som nu och en liknande grupp köpare dök upp för att ge marknaden likviditet samtidigt som andra hade klivit bort, säger Tom Leahy.
Han tror att svenska marknadsaktörer också kan tröstas av det faktum att de spanska och irländska fastighetsmarknaderna kom ur perioden efter finanskrisen starkare än de var före krisen. Transaktionsvolymerna på båda marknaderna har stått emot mycket bättre än i Sverige och jämfört med det europeiska genomsnittet under de senaste tolv månaderna enligt Tom Leahy.
– Den nuvarande krisen i Sverige är av en helt annan art än den som orsakade problemen i Spanien och Irland efter finanskrisen. Ägarstrukturen inom svenska kommersiella fastigheter, problemen i bostadssektorn och särskilt karaktären på de skuldinstrument som innehas av de börsnoterade fastighetsbolagen gör att den svenska marknaden har påverkats mer än jämförbara europeiska marknader den här gången.
