Nivikas nya organisation är i gång sedan årsskiftet. Bolaget har gått från geografisk organisation till en som i stället utgörs av tre affärsområden: kommersiellt, bostad och affärsutveckling. När Nivikas vd, Sverker Källgården och CFO, Daniel Karlsson, presenterar Nivikas bokslutskommunikén för 2025 är det alltså den sista som rapporteras enligt den gamla organisationen.
– Aktiviteten är fortsatt god i vår utbyggda verksamhet och vi ser ett ökat intresse för även lite större lokaler. Möjligheten att förvärva fastigheter till attraktiva avkastningsnivåer kvarstår och därtill har vi god möjlighet att erhålla finansiering. Vi har accelererat strategin att öka andelen högavkastande fastigheter under sista kvartalet 2025, vilket möjliggör allokering av medel till mer högavkastande fastigheter.
Det säger Sverker Källgården, vd för Nivika, när han och CFO Daniel Karlsson presenterar bolagets delårsrapport för perioden oktober 2025 till och med december 2025.
– Vi har sedan årsskiftet gjort en omorganisation av verksamheten, där vi har gått från en geografisk organisation till tre affärsområden. Det innebär att den ekonomiska rapporteringen, från och med Q1-rapporten som släpps den 7 maj, kommer att ske i affärsområdena, det vill säga kommersiellt, bostad och affärsutveckling – där affärsutveckling då hanterar våra projekt.
När det gäller er intjäningsförmåga är den en tydligt lyft från förra kvartalet. Utgår från att det hänger ihop med KPI-justeringar. Förändrade hyror i bostadsbeståndet och förvärv som har trillat in. Kan ni ge en bild av mixen där, Hur mycket som har kommit från vad?
– 479 miljoner utgörs av de förvärv vi köpte och tillträdde under Q4, de tillför ett hyresvärde på 35 miljoner. Resten är omförhandlade hyror, förklarara Sverker Källgården.
Hur stor del av bostadshyrorna var färdigförhandlade vid årsskiftet? Och vad blev hyreshöjningen på dessa kontrakt?
– Merparten av hyrorna förhandlade. Vi har bruksvärdesvärderingar som pågår på något sätt. Och storleken på justeringarna ligger på ungefär 2 procent, säger Daniel Karlsson.
Hur ser ni på möjligheten att få ner snitträntan givet den starka finansieringsmarknaden?
– Jag kan inte sätta en siffra på det, men vi ser en rörelse neråt långsiktigt i vår snittränta. Dels har vi haft fallande räntor över en tid, därtill har vi en väldigt stark finansieringsmarknad. Vi kan konstatera att våra refinansieringar sker på lägre nivåer än våra befintliga avtal. Därtill hade vi en förflyttning i vår obligation. Vi gjorde en emission hösten 2024 och en under hösten 2025. Förflyttningen där var 75 punkter. Det är den trenden vi befinner oss i, förklarar Daniel Karlsson.
Nettouthyrningen var svagt positivt i kvartalet men starkt för helåret. Hur ser pipeline och dialogen ut inför 2026? Särskilt inom det högavkastningssegmentet som ni prioriterar?
– Vi har relativt hög uthyrningsgrad så det blir svårare och svårare att bibehålla en positiv nettouthyrning, men hittills går det bra. Vi ser god efterfrågan för våra lokaler. Jag har goda förhoppningar om att vi ska fortsätta hålla en hög och stabil uthyrningsgrad i hela vårt bestånd, säger Sverker Källgården.
Ni har strategiskt växlat mot mer högavkastande fastigheter. Hur har detta påverkat genomsnittlig direktavkastning i portföljen? Vilka ytterligare omvandlingar kan vi förvänta oss?
– Vi har inte sett fulla effekter av det här än. För varje kvartal får man jämföra och titta på vår intjäningsförmåga, men även effekten av förvaltningsresultat och kassaflöde på aktier. Vi är på väg åt rätt håll och vi stärker nyckeltalen kvartal för kvartal. Vi har sagt att tillväxten kommer att ske i det högavkastande segmentet, samtidigt som vi ska optimera avkastningen i bostadsegmentet, menar Sverker Källgården och fortsätter:
– Man ser det även i vår överskottsgrad som går från 71 till 73 procent år över år. Vi har förvärvat fastigheter inom det högkastande segmentet under året på uppgående till en miljard. Det ska ställas i relation till vår totala portfölj. Det är en ökning på sju procent som vi adderar med högavkastande fastigheter. Det är en trend.
Driftnettot ökar snabbare än hyresintäkterna. Ser ni fortsatt potential till marginalförbättringar, eller skulle ni säga att nuvarande nivå är mer representativ framåt?
– Det här är effekten man får genom att skifta från lågavkastande till högavkastande fastigheter, i och med att de högavkastande fastigheterna här har en högre överskottsgrad. Ju större andel högavkastande vi har desto bättre kommer vår överskottsgrad bli. Samtidigt är det ett tecken på effektivitet i organisationen. Driftnätet ökar procentuellt högre än vad hyrorna gör. Det är vi väldigt glada och nöjda med.
Nettobetalningsgraden har ökat till 51,4 procent. Hur ser ni på en optimal kapitalstruktur givet ränteläget samt era tillväxtambitioner?
– Vi har ett utrymme upp till 55 procent som vi säkert över tid kommer närma oss. Sen får vi ta upp en diskussion igen i styrelsen hur vi ska se. Men hittills är vi väldigt nöjda med den strategi vi har. Vi har en mix av obligationer, banklån och bankfinansiering. Vi har bankerna med oss i vår tillväxtresa. Det är väldigt skönt. Vi ser ingen avmattning där, snarare tvärtom. Aptiten är även på obligationssidan. Vi har alla möjligheter att fortsätta växa det här bolaget lönsamt.
Givet den stärkta resultatutvecklingen och Sustabs värde per aktie. Hur prioriterar ni mellan fortsatt tillväxt, skuldsättning och utdelning? Eller andra former av kapitalallokering under 2026?
– Vi har en bred palett som vi kan spela med. Nu föreslår styrelsen en ökning av utdelningen med 13 procent, så det kortet är redan lagt. Sen har vi möjlighet att göra återköp av aktier. Vi har möjlighet att öka vår belåning upp till 55 procent. Men fokus kommer att vara framåt att ha lönsam tillväxt, säger Sverker Källgården och avslutar:
– Vi fokuserar stenhårt på kassaflöde per aktie och förvaltningsresultat per aktie. För det är det enda resultat som vi kan dela ut till våra aktieägare eller köpa nya fastigheter för. Så riktiga pengar är det som är viktigt. Vi trimmar vår organisation och våra fastigheter för att de ska vara så lönsamma som möjligt. Och skapa värde för våra aktieägare.
