Transaktionsmarknaden vaknar till liv – och enligt Ulrika Lindmark på Newsec är Sverige nära att nå de transaktionsvolymer vi legat på historiskt. Riskaptiten ökar, särskilt för bostäder där inte bara nyproduktion är intressant men även kontor utanför CBD i Stockholm. Kontorens framtid är fortfarande i rörelse. Många hyresgäster börjar först nu inse hur viktigt kontoret faktisk är för en långsiktigt hållbar verksamhet.
Sverige har en väldigt likvid marknad och det syns bland annat i att transaktionsvolymen under första halvåret var cirka 73 miljarder kronor – det starkaste halvåret sedan rekordåren 2021 och 2022.
– Vi är inte riktigt tillbaka på nivåerna innan rekordåren men inte så långt därifrån, säger Ulrika Lindmark, Head of Valuation & Strategic Analysis på Newsec, under Kapitalmarknadsdagarna i Båstad.
Andelen internationella investerare svänger mellan tio och 30 procent i Sverige och låg under första halvåret på 24 procent – en relativt hög nivå.
– Det är ett tecken på att det är en likvid marknad som lockar internationella investerare, inte minst eftersom det är möjligt att kliva ur marknaden om man vill.
Om man tittar på var affärerna görs ligger Stockholm stabilt, men det som har förändrats det senaste året är att Göteborg har kommit tillbaka starkt. Det är drivet av institutioners kontorsaffärer och att familjeägda bolag och andra investerare köper bostäder.
– Göteborg har kommit tillbaka starkare än på länge – kanske starkare än någonsin. Även Malmö visar att transaktionsmarknaden återhämtat sig, men där drivs det främst av att en stor aktör åter börjat göra fler affärer.
– Vi ser även att riskaptiten ökat i regionstäder som Örebro, Umeå och Uppsala, vilket är positivt.
När börsbolagen drog sig tillbaka från köparsidan under 2021 öppnade det upp för fonder, som kunde agera när konkurrensen var låg 2023.
– Det kanske visar sig att fonder som startade då får en bra avkastning. Institutionerna borde kanske också ha klivit in då det fanns köplägen – men de avstod.
– Man tyckte kanske att det var bättre att inte göra fel, särskilt med få jämförbara affärer att luta sig mot. Mycket skedde off-market, vilket gjorde det svårt att veta vad som var rätt pris. Det kanske kräver bredare mandat än vad institutionerna då hade.
Institutioner fortsätter nu att köpa kontor, men inte de mest lågyieldande – snarare stabila, torra fastigheter. Även nyproduktion av bostäder är eftertraktat.
– Börsbolagen har börjat komma tillbaka, särskilt inom logistik, och främst lagerindustri, som ger något högre yield än ren logistik.
Fastighetsfonder har under 2024 fokuserat starkt på nyproducerade bostäder – precis som tidigare år – men opportunistiska aktörer har också klivit in med några stora hotellaffärer.
Det hetaste segmentet under flera år var bostäder – något som bromsade in kraftigt när räntorna steg. Under ett drygt halvår skedde i princip inga bostadsaffärer alls.
– Därefter kom marknaden tillbaka lite. Nyproduktion är fortfarande det som efterfrågas mest i bostadssegmentet.
– Nu börjar det också ske affärer med befintliga bostäder, vilket tyder på ökad riskaptit – men vi är fortfarande inte längst ut på riskskalan, vilket är rimligt i en orolig tid.
Kontorssegmentets framtid har diskuterats flitig under och efter pandemin. Många aktörer, främst media, var snabba att döma ut kontorets framtid och nu pratar marknaden mest om hybridlösningar. Ulrika Lindmark menar att den diskussionen fortfarande pågår.
– Jag tror att vi i den här cykeln fortfarande inte vet var vi landar. Kontoret kommer att bestå, men frågan är hur det ska se ut.
Frågor om hur arbetslivet och arbetsplatsen ska utformas, samt var kontoren ska ligga, är fortsatt aktuella.
– Därav händer det mycket på den marknaden nu.
Enligt Newsec har marknadshyrorna för kontor gått ned, men det balanseras av att yielderna också sjunkit. Det finns fortsatt kapital som letar kontor, men det stora slaget kommer inte att stå kring yielderna – utan kring vakansgraden.
– Vakansgraden har redan stigit rejält, vilket beror på omstruktureringar bland hyresgäster. Vi tror att det värsta kan vara bakom oss, men skillnaden mellan vinnare och förlorare är stor.
Alla företag söker inte mindre yta. Vissa expanderar och fokuserar mer på att tjäna pengar än att spara kostnader.
– Men i ett osäkert konjunkturläge är det få som vågar fatta sådana beslut. Det kan dock förändras snabbt – och bra kontorslägen med rätt utformning kommer inte att vara ett problem över tid. Men tålamod krävs.
När det gäller logistik har det talats mycket om vakansnivåer. I en färsk mätning från Newsec syns tydliga skillnader.
– Logistikbeståndet påverkas kraftigt av nya, stora projekt, vilket gör att vakansnivåerna svänger mer än för kontor, där det finns fler mindre lokaler.
En intressant fråga är varför logistikyielderna steg med runt 200 punkter, och varför marknaden justerade sig så snabbt när räntorna steg.
– Vår hypotes var att det hänger ihop med att marknaden har en hög andel internationella investerare och det har vi kunnat styrka genom data. Detta har gynnat svenska logistikinvesterare, som kunnat agera snabbt när de internationella aktörerna drog sig tillbaka.
