– Vi har goda förhoppningar om att likviditeten kommer fortsätta öka, säger Ylva Sarby Westman, när hon under onsdagen presenterar Neobos rapport för Q4 och året 2024.
När det gäller investeringar så pratar Neobo om att man vill fortsätta förbättra portföljen. Frågan man då ställer sig är i vilken takt investeringarna kommer att ske under 2025 och hur de ska finansieras. Kommer bolaget att avyttra, till exempel? Nej, inte om man får tro Ylva Sarbo Westman:
– Jag tror att vi kommer att kunna hålla samma takt under det här året med bara våra intäkter och kassaflödet från verksamheten. Förhoppningsvis kommer vi att kunna växa portföljen ytterligare. När det kommer till investeringarna i befintlig portfölj tror vi att lägger oss på ungefär samma nivå som förra året.
Du nämnde att ni har hamnat på något lägre genomsnittlig ränta för er nya finansiering. Hur mycket har ni sänkt era genomsnittliga räntor i den nya finansieringen?
– Vi ser ett betydligt starkare finansklimat nu, vilket är väldigt positivt när det gäller refinansieringsdiskussioner just nu. Vi har inte kommunicerat den exakta siffran, men jag menar, vi har sagt tidigare att vi har en genomsnittlig marginal någonstans runt 170 räntepunkter. Så refinansieringsavtalen ligger på lägre nivåer än så.
Så runt 150 då, eller?
– Ja, där i närheten, men vi har inte kommunicerat den exakta siffran eftersom vi är i pågående diskussioner och förhandlingar med våra andra banker just nu. Men vi ser att det är en konkurrensutsatt marknad. Så det är väldigt bra.
Vad kan du berätta mer om alternativen för refinansiering?
– Som sagt: riktigt starkt och bra klimat just nu. Vi har sett obligationsmarknaden verkligen återhämta sig, nästan hela tiden under bra förhållanden, åtminstone för vissa företag. Vi har goda relationer med våra banker, väldigt bra diskussioner med dem och uppskattar verkligen deras avsikt att hjälpa oss. Dessutom har vi sänkt amorteringsgraden med 50 procent för att kunna öka värde och kreativa investeringar i portföljen och så vidare. Så det är en bra situation just nu.
Under året har Neobo refinansierat låneavtal om 2,7 miljarder kronor till marginaler som understiger bolagets genomsnittliga räntemarginal. Man har också kommit överens med bankerna om att halvera den årliga amorteringstakten, vilket gör att Neobo kan prioritera värdeskapande investeringar och snabba på förädlingen av sin fastighetsportfölj.
– Vi vill optimera vår fastighetsportfölj, som vi har kommunicerat, så absolut arbetar vi med att försöka göra några bra avyttringar. Vår kärnverksamhet är att öka avkastningen från fastighetsportföljen och det är vårt fokus. Om vi kommer att köpa tillbaka aktier eller ej är naturligtvis en fråga för styrelsen, men som vi ser nu ger det bättre långsiktigt aktieägarvärde att verkligen investera i likviditeten i den befintliga portföljen, säger Ylva Sarby Westman.
– Vi tror att vi har goda möjligheter att både växa genom att fortsätta investera i det befintliga beståndet, göra renoveringar av lägenheter och hållbarhetssatsningar och så vidare. Vi kommer också att vara aktiva och verkligen utvärdera möjligheter att växa portföljen genom förvärv. Vi tycker att det är ett bra sätt att skapa ökat aktieägarvärde och ökad vinst från fastighetsförvaltningen per aktie. Så vi kommer att fortsätta att utvärdera intressanta möjligheter och om det är möjligt att verkligen öka aktieägarvärdet kommer vi att ta tillfället i akt.
När det gäller drift- och underhållskostnaderna under fjärde kvartalet, hur mycket av nedgången beror på vädereffekter isolerat?
– Jämför man fjärde kvartalet 2024 med sista kvartalet föregående år så har det varit varmare och inte så mycket snö och det har givetvis påverkat kostnaderna i positiv riktning. Men vi har också jobbat väldigt hårt med att försöka sänka alla våra kostnader, så jag har inte den exakta siffran på det.
Av de 17 miljonerna i drift och underhåll, skulle du säga att det kanske är hälften av det?
– Ja, kanske hälften eller lite mer.
Hyresförhandlingarna för 2025 pågår med full kraft och per dagens datum är 48 procent av Neobos hyresintäkter i
bostadsbeståndet färdigförhandlade med en genomsnittlig hyresökning om 4,9 procent. De avtalade hyreshöjningarna har
fått full effekt från och med den 1 januari i år. Resterande hyresförhandlingar beräknas bli klara under våren. När det gäller hyreshöjningarna så finns det indikationer, menar Sarby Westman, på hur hyreshöjningarna kommer att bli även under 2026, baserat på tvåårsavtal.
– Ja, vi har några, men vi har också sett tvååriga avtal på marknaden som indikerar ökningar på cirka 3,5 till 4,5 procent under nästa år, beroende på vilken kommun och vilken typ av lokal och så vidare.
Har ni rent av någon indikation för 2027?
– Nej, vi har inte riktigt gjort det antagandet än, men förhoppningsvis blir det lite över inflationen eftersom vi fortfarande har en hög inflation de senaste åren som vi behöver komma ikapp.
