SBB-avknoppningen Neobo påverkas fortfarande av den bild som nu finns av SBB på marknaden. Det berättar vd Ylva Sarby Westman på ett fastighetsseminarium arrangerat av Stockholm Corporate Finance. Samtidigt måste man lägga krut på marknadsföringen, vilket hon menar är en av förklaringarna till att bolaget har en vakans i hyresbeståndet på 6,5 procent, när snittet i övrigt är under en procent.
Ylva Sarby Westman har varit vd för Neobo sen november förra året. Det har varit intensiva månader med att få finansiering och organisation på plats. Efter seperationen från SBB så har fokus också legat på att få bolaget noterat och få igång den finansiella rapporteringen, samtidigt som Neobo fått jobba fokuserat på kärnverksamheten.
– Väldigt roliga åtta månader har det varit. Vår vision är att skapa attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. I det här läget som vi befinner oss i nu, när pengar inte är gratis och bostäder är lågavkastande tillgångar, så är den visionen ännu viktigare.
Bolaget har 267 fastigheter från Luleå i norr till Malmö i söder, med ett fastighetsvärde på 15 miljarder. Ylva Sarby Westman menar att Neobo har en väldigt stark finansiell position.
– Vi har en belåningsgrad på 47,5 procent som är hundra procent bankfinansiering. Vilket känns tryggt, inte minst i det här marknadsläget och ger oss goda möjligheter att ägna oss åt kärnverksamheten, säger hon.
Merparten av hyresvärdet kommer från bostadslägenheter, men en stor andel kommer från kommersiella hyresgäster, vilket gjort att de fått lite högre hyresökningar i år. Det genomsnittliga hyresökningen i bostadsbeståndet låg på 4,5 procent.
– Där har vi problematiken med att vi som bostadsfastighetsägare inte blir kompenserade momentant för den höga inflationen, utan med en eftersläpning.
– Det blir en utmanande situation här och nu. Men hyresutvecklingen har överträffat inflationen tidigare med råge. Det är vår bedömning att det kommer hyran att göra även framöver, säger hon.
Ylva Sarby Westman säger att Neobo har en fin potential i fastighetsportföljen, med en vakansgrad på åtta procent totalt i hela beståndet att jobba med.
– Det försöker vi jobba fokuserat med nu, genom alla möjliga typer av insatser. Det är allt från att renovera lägenheter för att få dem uthyrda – till att i nåt enstaka fall snarare rabattera hyra för att vi ska få den uthyrd, säger hon.
–Vi har också en stor andel vakans i vårt kommersiella bestånd, som det känns jättespännande att få hugga tag i och försöka göra nåt bra av.
Hon räds inte att bostadsvakansen på 6,5 procent är långt högre än genomsnittet. Särskilt inte då nybyggnationen nästan helt avstannat.
– Det gör ju att det ser väldigt bra ut för oss att lyckas med att sänka vår vakansgrad och därmed öka avkastningen från portföljen.
Ylva Sarby Westman tycker också att det finns en styrka i att merparten av lägenheterna är två- och trerummare. Den tuffa ekonomiska situationen som hushållen befinner sig i gör att det finns en rörelse från större och dyra lägenheter till mindre, som är mer kostnadseffektiva.
– Vi har lite olika förklaringar till den här vakansgraden. Delsvis vi har lägenheter i väntan på renovering, som vi vet att vi hyr ut direkt när vi renoverar dem. Under vårt första halvår som fristående bolag har vi också varit försiktiga med vår kassa och likviditetsposition. Vi har velat ta ett steg i taget. Men det känns väldigt tryggt att det finns en andel som kommer flyttas in, när vi är redo.
En annan del av vakansen kan förklaras av att det är fastigheter som har omsatts i väldigt hög hastighet under de senaste åren säger Ylva Sarby Westman.
– Många av de här husen har haft fem olika ägare under de senaste fyra åren. Pratar man med medarbetarna så har de bytt jacka och skylt på husen fyra, fem gånger.
– Jag ska inte säga att fastigheterna har saknat kärlek, men kanske fokus på uppgiften och att gå ”all-in” i förvaltningen.
De har exempel på en svagare kommun med vakanser, där de behöver jobba med andra typer av aktiviteter för att lyckas få upp uthyrningen. Det kan handla om att skapa större trivsel i området. Men de har också problem med att vissa lägenheter har renoverats till en för hög hyresnivå.
– Här kan det handla om att rabattera genom instegsrabatter. Merparten är inte i den kategorin, men vi måste marknadsföra oss bättre. Få vet vilka vi är och nu är det dags att börja den marknadsföringsaktiviteten, som fått stå tillbaka till förmån för den förvaltnings-tunga biten, säger hon
Sen årsskiftet har de sänkt värdet på fastigheterna med 3,6 procent och de har valt att låta externvärdera alla 267 fastigheter varje kvartal för att få en säker uppfattning på värdet som möjligt. Neobo, likt många andra, hoppas på att det nu ska hända något på transaktionsmarknaden till hösten.
– Men som alla vet har de totala volymerna minskat kraftigt. Så det är förstås ett utmanande läge för våra externvärderare att sätta värden på fastigheterna.
– Men vi ser några transaktioner i vårt segment, vilket vi är väldigt glada för. Jag tror att det kommer börja öppna upp sig och hända lite framöver, säger hon.
– Samtidigt finns inte förvärvsmöjligheten i marknaden idag. Så länge räntorna fortsätter att stiga så är det självklart så att avkastningskraven är under press.
Att krisande SBB hänger som ett spöke över bolaget är tydligt när man ser till aktiekursen menar vd:n, där Neobo, som trots en bra belåning, handlas till en rabatt.
– Vår aktiekurs har förstås påverkats av att vi är ett helt nybildat bolag. Det har också påverkats av frågor gällande om vi har samma typer av utmaningar som SBB har, eftersom vi knoppades av från dem.
– Jag tror att vi behöver några kvartal på oss att visa att vi kan ta hand om fastighetsportföljen och att vi kan öka avkastningen successivt.
Huruvida Neobo har möjlighet att växa med nytt eget kapital, eller på annat sätt kan finansiera upp sig tycker Ylva Sarby Westman är en intressant möjlighet på sikt.
– Men här och nu är inte det aktuellt för Neobos del. Vi behöver jobba med att öka avkastningen från verksamheten och ta hand om den potential som vi ser finns. Just att jobba med de här frågorna som gör att vi kanske har varit lite extra nedtryckta jämfört med våra jämlikar. Sen får det bli en fråga för styrelse och ägare i nästa steg, säger hon.
