Uthyrningsmarkanden för kontor har gått in i ett nytt läge – där man skiftat fokus från pris till behov. Under presentationen av JLL Nordic Outlook 2025 berättar David Andrén, Head of Leasing på JLL, om den nya läget på marknaden i Stockholm, hur återhämtningen går, vilka som är vinnare på den nya marknaden och utvecklingen av vakansnivåer och hyror.
Det har varit speciella tider på kontorshyresmarknaden i Stockholm under en lång tid. Nya krav och frågor kring vilken roll arbetsplatsen ska spela har gjort att bolag haft svårt att fatta beslut om vad man vill ha för ytor. Parallellt har lågkonjunkturen gjort att många hyresgäster hamnat i tuffa ekonomiska sitsar. Men efter att det skakat rejält under fötterna börjar man nu ana en gradvis stabilisering, menar David Andrén, Head of Leasing på JLL, när han gav sin analys av läget under presentationen av JLL Nordic Outlook Autumn 2025.
– Tittar vi på kontorsmarknaden i Stockholm önskar jag att jag kunde säga att det hänt någonting dramatiskt – men det har det inte, säger han. Vad vi ser är en marknad som börjar hitta en balans. Fastighetsägare och hyresgäster ska försöka navigera i det nya – men vi kommer nog inte se den klassiska V-formade återhämtningen.
– Vad som är positivt är att vi under sommarmånaderna sett en ökad aktivitet. Framför allt är det beslutsmodet hos hyresgästerna vi sett öka. Man förstår att världen är annorlunda i dag. Den perfekta tajmingen kommer kanske inte vara där när ens avtal går ut. Nu handlar det om att företagen har andra typer av krav och fastighetsägarna måste förstå att bara för att man själv tycker att man har en bra produkt så kommer inte hyresgästerna komma av sig självt – utan det handlar om att få till en matchning.
– Det är en gradvis förbättring, det är en balanserad återhämtning och man behöver använda alla ess man har i rockärmen.
Trenden från hyresgästerna är tydlig i att man ställer nya krav på sina lokaler och är mer grundlig i sin behovsanalys. Kontoren ska stärka bolagets roll för medarbetarna – utan att man överskrider budget. Man vill ha ett toppkontor utan att överskrida budget – och då blir många gånger lösningen att minska sin yta.
– De fastighetsägare som lyckas bäst i det här klimatet är de som förstår att spelreglerna har ändrats, säger David Andrén. Man ska förstå att man kan glömma att sänka hyran för att kompensera brister i sin produkt – det fungerar inte längre. Vinnarna är de som förstår vad hyresgästerna verkligen vill ha och som lägger till på att göra de grundliga behovsanalyserna för då kan man på ett mycket bättre sätt matcha lokal mot bolag efter hyresgästensbehov.
– Sedan är flexibilitet – även om det kan tyckas uttjatat – fortfarande en nyckel. Det är fortfarande efterfrågan på att kunna växa och krympa vilket leder fram till en svår situation. För hyresgästerna vill kunna bygga hem åt sina anställda och det innebär nästan alltid en investering för hyresvärden – och då är det inte så lätt att mötas. Men det finns lösningar och det krävs innovation kring flexibilitet.
Den nya verkligheten har också gett en situation i Stockholm där både vakansgraderna ökat rejält på ett par år – men där hyrorna legat stabila.
– Vi har en situation i Stockholm där vakansen är ganska hög, 14,8 procent. Det är en ökning från 13,5 procent. Ökningen med 1,3 procent är märkbar men jämför vi det med en jämförbar kontorsstock innan pandemin så ser vi en ökning från 6–7 procent till nästan 15 och det är 900 000 kvadratmeter kontorsytor. För att sätta det i ytterligare ett perspektiv är det kontorsytan i nästan 100 Hötorgsskrapor som står tomt i Stockholm, säger David Andrén.
– Där ligger vakansen samtidigt som hyrorna står sig relativt stabilt och det blir väldigt konstigt för historiskt ska det inte vara så. Jag tror att det beror på att i dag konkurrerar man genom att ta fram en produkt för att differentiera sig. Marknaden har förändrats och det handlar inte om pris per kvadratmeter längre utan man jobbar med kvalitet och service, inte prisnivå.
