– Utmaningarna under 2023 har handlat om en räntemiljö som varit kraftigt stigande, vi har haft hög inflation och en generell osäkerhet i marknaden och världen. Det har påverkat hela branschen och det har påverkat även Genova. Men rent operativt så har verksamheten flutit på jättebra, både inom vår fastighetsförvaltning och inom projektverksamheten. Det speglas ju på intäktssidan för vår del, säger Genovas vd, Michael Moschewitz, och tillägger:
– Det har varit en tuff tid för fastighetsbranschen som helhet och Genova har lyckats navigera detta på ett bra sätt.
Jag tänker på förvaltningsresultatet, som ju var betydligt sämre jämfört med samma period förra året i både kvartalet och för hela året. Det är ganska stora siffror det handlar om – hur ska ni göra för att vända dem?
– Vad gäller förvaltningsresultatet så påverkas det en hel del av resultat från intressebolag, där det inkluderats värdeförändringar. Exkluderar man dessa värdeförändringar så hade vi ett resultat på 88 miljoner jämfört med 97, 2022, så det är inte jättestora förändringar. Räntorna är det som spelat in. Vi är dessutom ett bolag som har intressebolag och en hel del andra tillgångar med i balansräkningen. När många bolag räknar belåningsgrad så räknar de räntebärande skuld i förhållande till total balansavslutning.
Ni har under året fokuserat på likviditet, kostnader och obligationer. Fortsätter detta fokus in i 2024, eller kommer ni att byta fokus och i så fall till vad?
– Vi har en mer optimistisk syn inför 2024, dels mot bakgrund av att vi gjort en hel del räntederivat. Drygt 60 procent av vår låneportfölj är nu säkrad med en underliggande ränta på drygt 2,5 procent. Det kommer att hjälpa oss nästa år; vi kommer att ha ett bättre kassaflöde och ett bättre förvaltningsresultat, spår Moschewitz.
– Vi har hanterat alla våra obligationsförfall och nästa förfall sker först i november 2026. Det skapar arbetsro för oss.
Ni har ju sålt en hel del den senaste tiden. Samtidigt bygger ni nya hyresrätter. Hur gör man för att upprätthålla entusiasm i nyproduktion samtidigt som man behöver avyttra?
– Vi sålde fastigheter som inte var strategiska för oss: framför allt de i Palma, där vi hade en väldigt låg belåning som frigjorde mycket likviditet. Vi fortsätter växa genom att vi bygger miljöcertifierade hyresbostäder.
Fick ni det pris ni ville för Palma?
– Man vill ju alltid ha mer, men vi fick väldigt bra betalt. Vi hade också euron med oss; vi sålde under sommaren och växlade i oktober, när euron stod i 11,90. För oss var det en bra affär. Plus att Palma ju inte är en kärnmarknad för Genova.
Vad ser du som din och Genovas största utmaning(ar) inför 2024 och in i 2025?
– Utmaningarna handlar om att se hur marknaden ter sig. Jag tror att vi kommer att se färre negativa värdeförändringar, det känns som att vi tagit oss igenom det värsta där. Första halvåret kommer säkert att vara lite mer avvaktande, men jag tror att mer kommer att hända under andra halvan av 2024, säger Michael Moschewitz.
– Jag är försiktigt optimistisk när man tittar in i det här året jämfört med 2023. Det kommer att bli ett bättre år, det är jag ganska övertygad om. De stora utmaningar vi hade när vi gick in i 2023 är åtgärdade och nu kan vi vara mer framåtlutade.
