Max Barclay, med titlarna vice vd, Nordenchef och chef för Newsecs nordiska rådgivningsverksamhet, sätter fingret i luften och spanar om hur 2024 utvecklar sig, vilket segment som är hetast just nu och hur de som rådgivare kan dra fördel av utvecklingen av artificiell intelligens, AI.
Stockholm och Sverige beskrivs återkommande från internationella investerare som en attraktiv marknad att investera i. De ser till tillväxten, den stabila ekonomin och styrelseskicket i landet, samt till hur stort genomslag hållbarhetsarbetet har i fastighetsbranschen. På frågan om det finns risker eller problem med den svenska marknaden är det få som kommer med några tydliga orosmoln och inte heller några tydliga punkter på vad som kan förbättras. Max Barclays spontana svar på hur han ser på den beskrivningen är att det är alltid väldigt farligt att tro att man är klar.
– Därför att man blir ju aldrig klar. Och det må vara rätt att vi har ett försprång eller att vi har kommit långt i vissa frågor – men det kan snabbt vända och helt plötsligt är man efter.
– Jag tror att det är viktigt att hela tiden omvärldsbevaka men också att positionera sig både nationellt och internationellt. Man får inte slå sig till ro – för då blir man omsprungen ganska snabbt.
Han berättar att han nyligen deltog i en debatt kring ESG, där intresset från utländska investerare var enormt. Max Barclay ombads att ge exempel på goda ESG-projekt.
– Jag kunde ge några, men jag är inte så himla säker på att vi är så himla långt före. Det händer väldigt mycket spännande saker inom ESG-området, även i Kontinentaleuropa och på andra ställen i världen. Vi får inte slå oss till ro – utan vi behöver hela tiden utvecklas och vara relevanta.
För Newsec handlar internationella möten om att göra Norden relevant som investeringsmarknad, att framhäva fördelarna som finns med Norden. Återkommande är ämnena digitalisering och ESG i de samtal som förs.
– Vi har ett starkt varumärke som nordbor och som svenskar. Men vi har också ganska höga förväntningar på oss. Generellt har man gått ifrån att bara prata och visionera – till att man vill se konkreta aktiviteter och effekter av det man gör.
Konkreta aktiviteter som leder till konkreta mätbara förbättringar är alltså en tydlig trend, som även är viktigt för hur man ska sätta en högre värdering på fastigheterna, tycker Max Barclay.
– Det tycker jag är en stor skillnad de senaste åren, inte minst inom ESG. Det går inte att bara prata om gröna projekt – som lätt blir greenwashing – utan man vill se konkreta åtgärder som fungerar för minskning av energikonsumtionen, CO2-utsläppen och att man blir mer socialt hållbar.
När det gäller trenderna du plockar upp nu – kan du säga något annat än logistik?
– Det kanske är lite fusk då, men jag skulle säga lätt industri. För det är inte riktigt samma sak. Men vanliga industrifastigheter har byggts väldigt lite de senaste åren.
Han säger att det finns en stark efterfrågan på den typen av fastigheter från vanliga företag, som ventilationstillverkare och rörmokare som behöver den typen av ytor.
– Det tycker jag är ett spännande segment. Det är väldigt fragmenterat, men där det finns spännande framtidsutsikter för att det finns en stark efterfrågan och ett begränsat utbud. Vi har till och med rivit den här typen av fastigheter trots att de behövs. Men det är lite fusk för det är lite halvsamma segment som logistik.
Max Barclay vill också lyfta fram bostäder – det segment som har varit mest nedtryckt i avkastningskraven. Det har varit ett väldigt high-end segment, där det har gjorts mycket affärer historiskt. Med hög inflation och räntor så är det naturligt att det slår hårdast mot det segmentet som är högst prisat och är avkastningskravet är lägst menar han.
– Samtidigt så finns en fortsatt stark efterfrågan på bostäder, men det är viktigt att förstå vilken typ av bostäder som efterfrågas. Det är vanliga människor som behöver bo någonstans.
– Det kanske inte är i det övre lyxsegmentet som bostäderna primärt behövs runt om i Sverige.
Han lyfter fram att vissa orter har en stark tillväxt och att det är väldigt viktigt att förstå var behovet finns och vad det består av.
– Men om man har gjort sin hemläxa så tycker jag att det är ett otroligt spännande segment, för det har skett en korrigering av priserna och jag tror att hyresutvecklingen i det segmentet kommer att se bättre ut än vad det gör i andra segment framöver.
Det gäller även internationella investerare, som kanske har ryggat tillbaka vid anblicken av en reglerad hyresmarknad, menar han.
– Jag upplever att många har förstått fördelarna med en reglerad hyresmarknad och de förstår att det innebär en enorm förutsägbarhet och stabilitet. Intresset för svenska och nordiska bostäder är nog högre än vad det någonsin har varit och det tror jag innebär att det kommer att göras en del sådana affärer framöver.
Spretar på något sätt i vart investerarna vill dra sig nu?
– Branschen präglas av en följa John-mentalitet så att det är klart att många gör det som andra gör. Sen finns det aktörer som har som affärsidé att faktiskt gå rakt emot vad marknaden tänker och gör.
– De är ofta ganska framgångsrika, men går man mot marknaden så ökar man risknivån dramatiskt. Det gäller att veta vad man håller på med och att verkligen göra det på ett strategiskt och genomtänkt sätt, så att man inte går på några riktiga minor.
– Men ja, lite spretar det väl – men kanske inte tillräckligt.
I samband med att Newsec firar 30 år som bolag tog de också ett steg för att blicka mot framtidens utveckling. Nyligen lanserade de deras första rapport framtagen med hjälp av AI.
– Vi tycker att AI är högst relevant som verktyg för oss framåt och det kommer ha en stor påverkan på vår samhällsstruktur i det stora hela. Så ville vi se vad AI kan göra, till exempel inom researchområdet.
Newsec lät AI:n göra prognoser med fakta utifrån olika tidsperioder för att ge analyser för hur saker skulle utvecklas och sen jämförde de det med verkligheten. Till exempel var en av slutsatserna från AI:n att var tionde år blir det krig.
– AI är fantastiskt på att behandla stora datamängder och dra slutsatser utifrån den fakta som finns på bordet. Men AI saknar totalt förmågan att se de här lite större skiftena och förutse större händelser. Med slutsatsen om krig har den ingen aning om var det kommer, varför eller hur – det säger inte mer än att det kan bli krig vart tionde år.
Även om framtiden är lite svårare att förutse med stora historiska datamängder så finns det annat underlag som definitivt kan komma till användning för Newsecs kunder berättar Max Barclay. Dels kan tekniken användas för att styra och effektivisera ventilation, värme och energi. Den andra delen handlar om de egna analyserna. Newsec förvaltar fastigheter för 700 miljarder kronor och värderar väldigt många fastigheter som ger dem enorma mängder data att jobba med. Lägg till det data om orter, geografier, befolkningsutveckling, hyror, vakanser, kostnader och intäkter så blir underlaget ännu mer relevant säger han.
– Det säger sig självt att gör man två värderingar om året får man inte så mycket ut av det. Gör man tiotusentals värderingar så får man något att verkligen kunna luta sig mot.
– Men det krävs mänsklig interaktion – så AI kan förse oss med information och analysunderlag som gör att vi kan göra våra analyser och vår research mycket smartare och snabbare.
Inom researchområdet så tror han att det kan ersätta väldigt mycket monotont arbete som blir när man hanterar stora datamängder.
– Det som tar AI några minuter är vad tar människor flera veckor att göra. Så att vi kommer använda AI som ett sätt att effektivisera våra arbetsprocesser och för att få bättre beslutsunderlag.
Och om du själv får spana nu, hur kommer det här året utveckla sig?
– Vad jag tror och hoppas är inte alltid riktigt samma sak. Jag tror att vi kommer ha ett bättre 2024 än vad vi hade 2023. Jag tror att vi kommer se en procentuellt ganska stark tillväxt i fastighetstransaktionsvolymerna, men vi kommer från ganska låga nivåer får man ha med sig.
– Och jag tror att vi går mot en mer normal marknad där det finns konkurrens från andra tillgångsslag, men där köpare och säljare är lite lagom oense om förväntningar på pris och att det ändå går att göra affärer.
– Sen tror jag att vändningen kommer ta lite längre tid än vad många hoppas på, för det är en trögrörlig massa. Även om transaktionerna kommer öka mot 2023 så tror jag inte att 2024 kommer bli ett fantastiskt år.
På fastighetstransaktionsmarknaden så har Newsec förberett sig för en marknad som sakta men säkert kommer att bli bättre.
– Men det handlar om att jobba med relevanta produkter och kunder och jobba med det som går att göra. Vi försöker vara väldigt selektiva och jobba med det vi tror på.
Vad kommer ni att lägga krutet på?
– Det är stort fokus på ESG, men jag skulle säga att det kanske är ett skifte i att vi utöver ett starkt fokus på E-frågorna också kommer se ett ökat fokus på S och G.
– Det tycker jag är spännande och det sker tillsammans med digitaliseringsfrågorna – så det är ett starkt fokus hos oss framöver.
Han säger också att det finns rätt mycket spännande investeringsmöjligheter beroende på vem man är, vilken typ av pengar man har och varifrån man kommer.
– Vi sitter i mycket spännande affärsdiskussioner, som vi hoppas kommer leda till affärer, vad gäller både nya och nygamla aktörer, konsolidering och diversifiering i marknaden. Så att vi tycker att det finns mycket spännande på gång just nu.
