Tidigare Vasakronan-toppen Lars Johnsson anställdes för två år sedan med målet att öka Folksamgruppens fastighetsbestånd med tio miljarder. Det har man snart uppnått. För Fastighetssverige berättar han var man ska bli större – och när nästa förvärv kommer.
Lars Johnsson anställdes som ny fastighetsdirektör för försäkringsjätten Folksam för drygt två år sedan då Torbjörn Wiberg avgick. Målet var tydligt: se till att växa med tio miljarder kronor de kommande åren.
Där är man, i stort sett, i dag. 27 miljarder kronor ligger beståndet på och på håll kan man lugnt säga att direktören har gjort sitt jobb.
– När vi betat av det målet så har vi sju procent av våra tillgångar i fastigheter. Precis som alla andra kapitalförvaltare vet så är det sundast att ligga någonstans på 10-15 procent, även om det inte är ett uttalat mål, säger Lars Johnsson.
Under 19 år var han vice vd på AP Fastigheter, som ju köpte upp Vasakronan. Han var alltså näst högste chef i det marknads- och branschledande bolaget men valde ändå att gå till Folksamgruppen 2015.
– Vasakronan var redan bäst och det mesta var utvecklat. På Folksam finns det mer av en entreprenörsanda där man hittar nya sätt, och alla jobbar som tusan, för att göra de bästa affärerna. Visst växer vi, men vi är ändå långt från de stora elefanterna på marknaden, konstaterar Johnsson.
Han säger också att flera av affärerna sker ”off market”, alltså är det fastigheter som ligger utanför marknaden och som man i många fall får stånga sig blodig för att norpa.
– Vi hittar på många av våra affärer själva, de är egenproducerade. Hit raten på sådana affärer är en på 25. Ett exempel på det är Kungshuset på Kungsgatan som vi köpte förra sommaren.
– På den här marknaden är det väldigt dyrt. Ska man betala så mycket som krävs så måste det vara bra grejer. Men vi har köpt bra grejer för att vi har varit aktiva, det går inte om man inte är aktiv.
Men det går ofta mot er ändå?
– Visst, man måste vara envis och uthållig. Sedan måste man tåla att de flesta affärerna inte blir av. Det handlar ibland om rätt plats vid rätt tillfälle. Ibland går det, och det känns så klart bra när man lagt ner så pass mycket arbete.
Någon förvaltning har man inte inhouse i dagsläget. Utan där tar man hjälp av fullblodsproffs.
– Vi fick lägga ner drömmen om att förvalta beståndet. Det har Newsec hand om, den dagliga förvaltningen. Det är ganska enkelt, vi gör det för att varje person hos oss ska ägna all sin tid åt att skapa värden i portföljen. I Newsec har vi dessutom en stabil samarbetspartner, säger Lars Johnsson.
Så sent som förra veckan imponerade Folksam med ett köp av en prestigekåk i centrala Stockholm, CBD.
Mengus andra fond Mengus 2011 valde att sälja kontorsfastigheten Duvan 6, även kallad Copper Building, till Folksamgruppen.
Tomträtten omfattar cirka 9 700 kvadratmeter uthyrbar area och avyttrades till KPA Pensionsförsäkring, som är ett dotterföretag i Folksamgruppen.
– Det var en ganska självklar kåk för oss, där visade vi att vi kunde vara konkurrenskraftiga. Vi gillar den, främst för att den är i Stockholm CBD – där får man ofta inte slag på grejer. Alla vet att kontorsfastigheter där är det högst risk, men bra avkastning.
Fler exempel på köp i år är dessutom Stampen 6:17 på Odinsgatan, i centrala Göteborg. Det var faktiskt Folksams blott första köp i rikets andra stad.
– Vi har mycket kontor, det är en stor del av vår portfölj i Stockholm. Men nu måste vi satsa mer i Göteborg, så det där köpet är bara början, säger Lars Johnsson och betonar:
– När jag kom hit fanns ingen exponering alls i Göteborg, vilket ju är väldigt dumt då det är staden med den högst riskjusterande avkastningen. Portföljen är djupt underviktad där.
När ser vi nästa förvärv från Folksam?
– Innan midsommar blir det nog något. Det är bara att hålla utkik, säger Lars Johnsson.
