Järngrinden avslutar ett utmanande år med ett nytt starkt förvärv. Vd:n Tobias Johannesson berättar om nya förvärvet i västra Göteborg och marknaden där, hur man hanterat det utmanande 2022, Järngrindens viktigaste uppgifter och största utmaningar 2023 samt varför han tror att marknaden kommer sjunka ytterligare innan det vänder.
Järngrinden fortsätter bygga på sitt förvaltningsben med kassaflödesfastigheter i Borås- och Göteborgsregionen. Nu senast genom förvärvet av den knappt 6 700 kvadratmeter stora kontors- och handelsfastigheten Älvsborg 178:8 vid Långedrag i västra Göteborg.
– Vi är nöjda över att göra ytterligare ett förvärv av en bra förvaltningsenhet med stabila hyresgäster och bra kassaflöde vilket vi känner är viktigt i dessa tider när bostadsutvecklingen – som är ett av våra huvudaffärsområden – av naturliga skäl kommer behöva skjutas lite på framtiden.
– Sedan finns det en god utvecklingspotential i fastigheten för både bostäder och kommersiella ytor. Fastigheten ingår i ett planprogram för området med syfte att omvandla och komplettera det lokala stadslivet med nya bostäder och verksamheter. Vår fastighet lämpar sig både för utveckling av bostäder och kommersiella ytor och framtiden får visa vad som blir aktuellt.
– Men initialt har vi köpt fastigheten för att komplettera vår förvaltningsportfölj och vidareutveckla fastigheten tillsammans med befintliga och nya hyresgäster – men vi gillar att det finns en utvecklingspotential på lite längre sikt.
Det är ett lite annorlunda läge för kontor i Göteborg, det finns inte jättemycket i det området ut mot Långedrag till.
– Av den anledningen kan det vara extra bra att äga lite av det segmentet i området. Uthyrningsgraden är hög så det finns uppenbarligen ett behov även där.
– Under de senaste åren har vi sett flera nya kontorsetableringar utanför citykärnan och den trenden tror jag kommer hålla i sig.
Förvärvet avslutar ett 2022 där marknaden varit sträng mot samtliga fastighetsbolag men där Järngrinden hanterat de förändrade förutsättningar bra, enligt Tobias Johannesson.
– Det har varit ett utmanande år, framförallt inom bostadsutvecklingen där vi beslutat att senarelägga produktionsstarten i ett par projekt, men vi har ändå klarat oss förhållandevis bra. Vi gick in i året med att nyligen ha fått in Genova Property Group som delägare och i samband med det genomfört en nyemission vilket förbättrade vår redan goda finansiella situation.
– Under våren satt vi ganska stilla i båten på förvärvsfronten men efter semestern har vi varit desto mer transaktionsintensiva och förvärvat förvaltningsfastigheter för ca en halv miljard.
– Så efter omständigheterna tycker jag vi ska vara nöjda med 2022. Samtidigt handlar det om att inte vara naiva utan att fortsätta vara på tårna inför vad som komma skall.
När 2023 står för dörren väntar sig Tobias Johannesson en fortsatt stram fastighetsmarknad – men samtidigt en tillvaro Järngrinden är redo att möta.
– Vi har nog inte sett botten riktigt än. Jag tror att det kommer vara fortsatt tuffa tider ett tag till och marknaden kommer nog bli lite sämre innan det blir bättre igen.
– Efter flera år med väldigt bra förutsättningar för branschen, med historiskt låga räntor och nästan oändlig tillgång till kapital, är det som sker nu snarare en normalisering av marknaden och det gör naturligtvis lite ont att anpassa sig till det. När vi har acklimatiserat oss till det här läget kommer branschen och marknaden att börja rulla på igen – men kanske till lite andra förutsättningar än vi hade innan.
Vad blir viktigast för Järngrinden 2023?
– För oss handlar det framför allt om att jobba på med våra pågående bostadsprojekt och vara långt framme i planeringen av våra kommande projekt så vi är startklara när förutsättningarna finns.
– Samtidigt har våra senaste förvärv gjort oss mer motståndskraftiga till att kunna vänta ut bostadsmarknaden så att vi inte måste bränna bra byggrätter vid fel tidpunkt.
– Men självklart hoppas och tror vi på att kunna komma igång med några projekt under 2023.
