Anders Elvinsson, chef för värdering och strategisk rådgivning på Cushman & Wakefield, tror att det blir en modest transaktionsvolym under årets första kvartal då köpare och säljare fortfarande står för långt ifrån varandra när det gäller prissättningen. När Q4-rapporterna kommer i februari tror han att vi får se nedskrivna fastighetsvärden hos de flesta bolagen, det berättar han i en intervju med Fastighetssverige.
Efter ett mycket avvaktande andra halvår 2022 ser transaktionsmarknaden ut att fortsätta på den inslagna vägen under det första kvartalet 2023 – Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield räknar i all fall inte med någon förändring på marknaden jämfört med hur 2022 avslutades, även om han anar en något mer hoppfull stämning på marknaden:
– Börsen har inlett året starkt driven av nyheter som antyder att inflationen toppat och kommer att vända neråt under året. På direktmarknaden skulle man önska lite mer aktivitet, transaktionsvolymen i Q4 var 50 miljarder kronor i Sverige och den slutade på knappa 200 miljarder kronor för helåret. En markant försämring jämfört med rekordåret 2021 då transaktionsvolymen landade på närmare 400 miljarder kronor. Dessförinnan var det dock ganska många år där volymen låg kring 2022 års nivå, säger Anders Elvinsson till Fastighetssverige och berättar vidare att han tror på en beskedlig transaktionsvolym under Q1 2023:
– Jag tror att vi kommer att se en modest volym under det första kvartalet, inom de flesta segment står köpare och säljare fortfarande för långt ifrån varandra och de kapitalstarka aktörer som lurar lite vid sidlinjen vill högst troligen ha större rabatter än de kan få just nu så de fortsätter att avvakta. Under slutet av förra året plockade vissa köpare russinen ur kakan i affärer där fastighetsbolagen kunde få ut bokförda värden i och med att köparen såg ytterligare fördelar i att stärka ett kluster eller ett helt kvarter genom att få ett bättre bestånd på en specifik ort.
Hur bedömer du att bolagens fastighetsvärderingar har påverkats av den ekonomiska turbulensen?
– Det ska bli spännande att se vad bolagen gör för justeringar i de bokförda värdena i samband med Q4-rapporteringen. Jag tror att många kommer skriva ner värdena då det är svårt att bortse från att de högre finansieringskostnaderna har drivit upp direktavkastningskraven . En del bolag får visserligen en skjuts av de indexerade hyrorna, till exempel inom kontor och livsmedel där man i nästan samtliga fall får full indexering. Men att det skulle bli ett nollsummespel mellan Q3 och Q4 är inte sannolikt. Det bör bli nedskrivningar såvida bolagen inte gjort stora uthyrningar, investerat större summor eller kommit framåt i planarbeten vilket skapat mervärden.
Vilka mekanismer är det som mest kommer påverka hur transaktionsmarknaden utvecklas under året?
– Det handlar nog i mångt och mycket om hur både banker och obligationsmarknaden agerar och hur pressade vissa aktörer känner sig när det gäller att behålla sin rating, räntetäckningsgrad samt belåningsgrad. Alternativ till att avyttra fastigheter är att ställa in utdelningar eller att göra nyemissioner vilket vi till exempel redan sett Castellum göra av det förstnämnda och Balder av det sistnämnda, där tror jag att fler bolag kommer följa den vägen. Men överlag tror jag att bolagen i de flesta fallen fortfarande föredrar att sälja fastigheter, även om jag bedömer att vi i år får se en större mix av åtgärder, säger Anders Elvinsson.
Vad tror du blir den största överraskningen på transaktionsmarknaden under 2023?
– Det skulle vara spännande om vi fick in några profiler som kommer från andra sektorer eller branscher och som ser möjligheter i fastighetsbranschen. Flera av de tidigare EQT-topparna är nu fastighetsägare och Akelius har återvänt till den svenska marknaden i och med investeringen i Castellum, men jag både tror och hoppas att vi kan få in fler svenska miljardärer och storspelare på den svenska fastighetsmarknaden under 2023.
