Som Fastighetssveriges läsare vet träffade vi Matthias Kettelhoit för en pratstund under Almedalen. För några dagar sedan presenterade vi hans beskrivning av Logicenters resa och föutsättnngarna som behövs för byggandet av lagerfastigheter. Idag gör han en framtidsspaning av logistikens framtid och hur branschen behöver förändras.
– Det som är på gång nu är en elektrifiering och automatisering av logistiken. Elfordonen som lastar och levererar blir mer och mer elektriska, säger Matthias Kettelhoit och sippar på kaffet han har i en mugg.
– Då blir en fastighets kapacitet att plocka in ström viktig. Jag tror att vi kommer att få vissa fastigheter som är obsoleta: de ser bra ut och är kanske till och med rätt nya – men de går inte att skala upp när det gäller den strömförsörjning som behövs för automatisering och de kanske inte kan leverera det som hyresgästerna vill ha.
Här ligger man verkligen efter på många håll, enligt Matthias Kettelhoit. Framför allt när det gäller infrastrukturen och förmågan att kunna leverera de kilowatt som en fastighet behöver.
Arbetskraft
– En annan fråga som kommer att vara superviktig för logistikbranschen är tillgången på arbetskraft. Alla ungdomar vill ju inte jobba på lager. Och där vi ser överetableringar ser vi också huggsexa om arbetskraften. I Europa har man jättestora problem med detta. I fastighetsbranschen pratas alltid om läge, och lägena är viktiga – men kan du inte få tag i arbetskraft så spelar läget ingen roll, hävdar Matthias Kettelhoit.
– Bra arbetskraft attraheras av bra arbetsmiljö. Lagren börjar ta efter kontoren mer och mer, på så sätt att de ska vara ljusa och fräscha och innehålla träningslokal, bra fikamiljö, lunchrum och inte minst omklädningsrum som känns trygga att vara i.
Driftskostnaderna har seglat upp som en allt viktigare faktor inför byggandet av en logistiklokal, tillsammans med certifieringen.
– Nu får man inte ens lån för att bygga fastigheten om den inte är certifierad. Och du kan inte sälja den sedan heller. Jag brukar jämföra en certifierad fastighet med en Rolexklocka; den kan du sälja – men har du inte kvittot, bevisa, så får du nästan inget för den. Certifieringen blir en garant för att fastigheten har ett visst värde.
Bygger på höjden
– Det man också gör nu, framför allt när man bygger nytt i attraktiva lägen, det är att bygga mer på höjden. Gamla hus har kanske sju meter till taket invändigt. Betalar man en något högre hyra för ett attraktivt läge så vill man utnyttja höjden istället. I vår bransch stirrar man sig blind på kronor per kvadratmeter, men det handlar ju till syvende och sist om kubiken, hur mycket du får in, menar Matthias Kettelhoit och fortsätter:
– Logistikfastigheter är ju oftast rätt stora och platta, som skokartonger. Har man då, som Logicenters, en total yta på 2,5 miljoner kvadratmeter så har man också 2,5 miljoner kvadratmeter tak. Det borde vara naturligt att nyttja dessa takkvadratmeter för att producera ström, så det har vi börjat med. Vi tar en dialog med kunden redan från början och frågar: hur mycket ström behöver du? Sedan sätter vi upp en solcellsanläggning. Det ser vi som en naturlig investering. På sikt handlar det om att kunna koppla bort sig från elnätet helt och bli självförsörjande på el.
Den här till synes enkla lösningen har dock stött på patrull i Sverige och Finland, i form av lagar och regler. I båda dessa länder beskattas hyresgäster om de producerar för mycket el, vilket gör att solcellsvolymen på lagerlokalernas tak begränsas. Sverige och Finland är de enda länderna i EU som har detta system.
– Jag kan förstå att egenproducerad el ska beskattas om man säljer vidare den till någon; då är man ju elproducent – men om det bara är din egen konsumtion det handlar om? Det är helt obegripligt. Det får till följd att när vi bygger våra solcellsanläggningar på våra fastigheter för kunder räkning, så vill de att vi bygger precis upp till skattetaket, för om vi bygger mer så går inte kalkylen ihop för dem. Det är ju lite tråkigt, säger Matthias Kettelhoit och avslutar:
– Man ska ju inte straffbeskatta dem som vill anstränga sig för att inte belasta elnätet.
