Liljebo fastigheter har fastigheter i främst Skärholmen och Vårberg, Stockholm. Man har också valt att förlägga kontoret lokalt, i en av sina fastigheter. Bolaget menar att man satsar stora resurser på att rusta upp sina fastigheter och på att höja standarden, vilket vore bra för hela området. Men det finns bromsklossar som dels stavas ”hyresgästföreningen”, dels oseriösa värdar.
Många hyresgäster hamnar därför, enligt Omid Noghabai och Oskar Flytström, i vad de kallar ofrivillig slumförvaltning.
– Ofrivillig slumförvaltning beror på att en del fastighetsägare inte premieras för de åtgärder de utför i sina fastigheter. Det kan gälla allt från energibesparande åtgärder, tekniskt och löpande underhåll, underhåll av trapphus och allmänna ytor, förklarar Omid Noghabai.
Hyresgästsföreningen har, menar de båda, som utgångspunkt att hyrorna ska hållas så låga som möjligt, vilket i sig är bra, eftersom alla ska ha någonstans att bo. Men i och med inflationen och att kraven på förvaltningsnivå och energieffektivisering höjs samtidigt som hyresnivåerna släpar efter finns det inget ekonomiskt incitament, hävdar de två Liljebomännen.
– Om man, som fastighetsägare, inte prioriterar att det ska vara moderna och trivsamma bostäder utan endast fokuserar på att skapa intjäning och överskott, ja, då hamnar man i ofrivillig slumförvaltning, säger Omid Noghabai.
– Fastighetsägarna gör då inget extra utan låter hyrorna vara låga och hyresgästerna få obefintlig service och underhåll, lägger Oskar Flytström till.
– Det blir som ett slags Stockholmssyndrom. Förövaren, i det här fallet fastighetsägaren som bedriver slumförvaltning, och brottsoffren, hyresgästerna, har en dysfunktionell relation som går ut på att fastighetsägaren bedriver slumförvaltning och hyresgästerna får låg hyra, säger Omid Noghabai.
Hyresgästföreningen ser många gånger inte till helheten, anser både han och Oskar Flytström, då deras fokus ligger på att hålla hyresnivåerna i Stockholm låga. Därför kan föreningen, utan att ha helhetsbilden, tycka att situationen är acceptabel. Samtidigt, menar vd:n och affärsutvecklaren, missar man baksidan av myntet; att förvaltningen brister och att hyresgästerna inte får en godtagbar standard. Sverige, som har höga ambitioner och fokus på välfärd, måste ligga i framkant avseende boendemiljö och kan inte acceptera aktuellt läge med snedvridna incitament och ”ofrivilliga slumförvaltare”.
Omid Noghabai och Oskar Flytström menar att lösningen på problemet bland annat är, precis som att konsumentprisindex, prisbasbelopp och löner ökar kontinuerligt behöver även incitamenten och prislistorna för standardförbättrande åtgärder också justeras och anpassas efter aktuella förhållanden och avkastningskrav. Material-, arbets- och finansieringskostnaderna är avsevärt högre än bara för ett par år sedan och det behöver skapas mekanismer som gör att fastighetsägare som trots rådande konjunktur väljer att ta hand om sina hus premieras.
– Antingen måste de som inte sköter om sina hus straffas, genom att de till exempel inte får sin årliga hyreshöjning, eller ge incitament till de som faktiskt gör någonting. Som det ser ut nu är differensen mellan de som arbetar aktivt med förbättrande åtgärder och de som inte gör någonting väldigt liten. Det följer samma negativa mönster såsom bidragsersättning kontra löneersättning, vissa låglönejobb ger samma summa som bidrag och då minskar incitamenten att arbeta för sin ersättning, säger Omid Noghabai.
– Ofta hamnar diskussionen i ett läge där fastighetsägaren är den stygga, den som inte tar hand om sina hus – men samtidigt kan det vara bra att nyansera diskussionen genom att även analysera vad som driver fastighetsägare att förbättra sina fastigheter både utifrån komfort och energihänseende. Det kan vara svårt att genomföra större investeringar om hyresintäkterna inte täcker upp för de ökade investeringskostnaderna, menar Oskar Flytström.
Ett argument som också ofta förs fram är att om fastighetsägarna bara minskar sina utdelningar och vinstuttag, så kan mer kapital avsättas till att skapa bättre boende miljö. Men frågan är inte så enkel.
– Det finns en lånekomponent i ekvationen också, där räntorna äter upp vinsten. Om fastighetsägaren inte kan ta ut en viss mängd i vinst så kommer det bli så att ingen, förutom kommunala och institutionella ägare som har låga kapitalkostnader kommer ingen att vilja äga hyresfastigheter. Eftersom kommuner senaste tiden haft stora underskott är inte ovan scenario aktuellt och därför behövs det privata krafter som hjälper till att axla ansvaret för hyresbeståndet, anser Omid Noghabai.
Han och Oskar Flytström anser att fastigheter som tillgångsslag också måste vara en attraktiv placering, annars finns risken att fler hyresrätter ombildas eller hamnar i oönskade händer såsom kriminella vilka kan ha andra agendor med sitt ägande. De konstaterar att om hyresfastigheter blir en oattraktiv tillgång kommer det att resultera i större strukturella problem för samhället, vilket i slutändan drabbar hyresgästen.
– Sverige behöver en plan för social housing. Vi behöver bostäder eller delar av hus som avsätts för hyresgäster som får stöd av stat eller kommun. Det är ett önsketänkande att be privata ägare att avstå från avkastning, då går de in i andra investeringar, alternativt landar i slumförvaltning vilket kan innebära nedskärning av städning, service och förbättringsåtgärder, spår Omid Noghabai.
– För vår del blir det skevt när Hyresgästföreningen tittar på husen i samma område och vill att vi ska hålla samma eller lägre hyresnivåer trots att vi erbjuder lokal närvaro, aktiv förvaltning och flertalet trygghetsåtgärder. Vi vill erbjuda en mer trivsam produkt – men trots det tycker de ändå att alla hyror i området ska vara lika. De stirrar sig blinda på låga hyresnivåer, tycker Oskar Flytström.
– Det intressanta här är att hyresgästerna inte tycker att vår hyresnivå är för hög, de är beredda att betala för en högre servicenivå och standard. De vill att vi ska bry oss, att vi ska ha lokal förvaltning, att vi inte bara ska dyka upp när det är vattenskador utan att man jobbar förebyggande – men det sätter hyresgästföreningen just nu stopp för. De vill inte höja nivån i området, för då blir det praxis. Vi skulle vilja se en mer differentierad och mindre trubbig hyressättning som ger betalt för det vi gör, avslutar Omid Noghabai.
