I med- och motvind så kämpar SBB vidare med att öka stabiliteten, minska skulden och höja värdet på fastigheterna. När vd Leiv Synnes presenterar resultatet av året Q3-rapport så är det en huvudvärk som återstår.
Det finns en kärna som går bra i SBB:s verksamhet. Hyresintäkterna ökar ihop med driftsöverskottet. Finanserna stabiliserar sig och skulden är på väg neråt. Däremot så kämpar de med en viktig fråga.
– Vi har haft lite hård vind när det gäller fastighetsvärderingarna. Jag tror att vinden håller på att plana ut och detta kvartal hade vi en värdeminskning på 0,8 procent. Vi tror att vi kommer att få lite medvind från och med nästa år och vi får lite hjälp med fastighetsvärderingar som hjälper oss i vårt mål att stabilisera SBB-koncernen, säger Leiv Synnes.
– Jag tycker att söndagsmarknaden är lite annorlunda än dagsmarknaden. Vi har en majoritet av samhällsfastigheter med långa hyreskontrakt och bostadsfastigheter, och de typer av fastigheter har inte stått för en majoritet av transaktionerna i marknaden.
SBB fortsätter att leverera på strategin och att skapa starka dotter- och intressebolag och Leiv Synnes är nöjd med utvecklingen i kärnportföljen. Bolaget lägger bakom sig en period där Sveafastigheter börsnoterats, Nordiqus har förutsättningar att lägga upp långa lån och norska PPI, som de har ett stort ägande i, har fått en god investment grade rating med positiva utsikter.
– PPI har börjat förvärva fastigheter och vi är mycket nöjda med resultatet för det företaget också.
Ser man till samhällssegmentet så har SBB totalt 45 miljarder kronor i fastighetsexponering. Han tycker att förutsättningarna ser bra ut med mestadels indexerade intäkter och en stark utveckling i de jämförbara nyckeltalen, som hyresintäkter och driftsöverskott. Men det är ett segment som kommer stå sig bättre framöver.
– Bostäder är den del av företaget som jag tror kommer att prestera bäst under det kommande året, på grund av att hyresutvecklingen varit en aning lägre än inflationen de senaste åren. Under lång tid växer hyrorna i Sverige för bostäder snabbare än inflationen.
– Så vi förväntar oss att bostadsportföljen under det kommande året kommer att slå intäktstillväxten jämfört med andra segment på den nordiska fastighetsmarknaden. Vi förväntar oss en stark utveckling av hyresintäkterna och driftsöverskottet. Och det är till stor hjälp när det kommer till fastighetsvärderingar.
– Jag tror att utvecklingen på kapitalmarknaden kommer att hjälpa oss mot högre fastighetsvärden framöver.
Uthyrningsgraden minskar något under Q3 vilken till viss del tillskrivs att de har tömt några fastigheter för att kunna starta nya utvecklingsprojekt, samt ett bostadsprojekt som nyligen avslutats och som nu är under uthyrning.
– Så det mesta av nedgången i beläggning beror på projekt och vi tror att uthyrningsgraden kommer att återhämta sig under de kommande kvartalen.
Vd:n lägger stort hopp till en kommande medvind, men det finns en fråga som kommer bli viktig redan i början av 2025 – rättsfallet där Fir Tree anklagar SBB för att ha brutit mot skuldvillkoren och kräver tillbaka sina pengar. Hedgefonden söker tidig inlösen av obligationerna som förfaller 2028 och 2029, med en summa på cirka 46 miljoner euro plus den upplupna räntan. Förhandlingarna inleds i januari och bör vara färdig i mars menar han.
– Vi är glada över att se ett slut på diskussionen om de finansiella villkoren. Vi är övertygade om att det bästa argumentet är till vår fördel och hoppas på ett positivt resultat.
– Rättegången har gett oss huvudvärk när det gäller att ta upp nya skulder på marknaden. Så när vi vinner det rättsfallet blir det mycket lättare för oss att samla in nya pengar och där vi kan gå till traditionella långivare i högre grad och sänka kapitalkostnaden för koncernen.
