Swedish Logistic Propertys fastighetskostnader för 2024 håller sig på samma nivå som motsvarande period föregående år, trots ett väsentligt större bestånd. Hyresintäkterna ökar med 21 procent, självklart drivet av förvärven som gjorts och KPI på 6,5 procent. SLP ökar också förvaltningsresultatet med 30 procent. Tommy Åstrand berättar för Fastighetssverige vad han tror att logistikbranschens framgpåg genrellt – och bolagets framgång i synnerhet – beror på.
– Det ligger hårt jobb bakom, i varje fall när det gäller oss. Vi köper förädlingsbara fastigheter och avkastningen på sådana investeringar är generellt mycket högre än om man bara köper en färdig fastighet. Det är det vi letar efter i första hand.
Vad skulle du säga är de största fördelarna med förädlingsbara objekt, jämfört med andra typer av fastigheter?
– Det finns mycket att göra i den typen av fastigheter. Man köper inte bara ett kassaflöde, man köper in sig på kompetens och finansiering på en viss plats och tror man, som vi, på att fortsätta investera i förvärv, så köper man gärna den typ av fastigheter som inte är klara, som det går att göra mer med, säger Tommy Åstrand.
– Dessutom finns det en hållbarhetsaspekt i det där; vi sänker energikostnaderna, både genom att trimma anläggningen och genom att investera i olika energisparande åtgärder.
Er landbank ligger på 225 000 kvadratmeter, om jag minns rätt. Var finns denna mark koncentrerad och vad krävs för att ni ska, så att säga, ”sätta spaden i jorden” på dessa marker? Är det bara priset det handlar om?
– Vi har inte gått ut med exakt var den finns. Vi fokuserar inte på det på det sättet. Det har blivit så att när vi köper äldre fastigheter så finns det ofta möjligheter att förtäta dem väldigt mycket mer än vad som är möjligt på en ny fastighet, där man oftast bara får bebygga 50 procent av fastigheten. På gamla fastigheter handlar det om mindre byggrätter, man kan bygga till 3 000 kvadratmeter här, 1 500 kvadratmeter där och så vidare. Vi har gjort det på ett antal av våra fastigheter. Det år alltså inte så att vi köper upp mark på spekulation för att någon ska vilja bygga där, utan det handlar om byggrätter kopplade till redan köpta fastigheter, förklarar Tommy Åstrand och fortsätter:
– När det gäller när ”spaden ska i jorden” så har vi ju dialoger med befintliga hyresgäster om det. Ofta handlar det om att de vill bygga ut och i många fall har vi gjort just det. Även detta är en del i vår tanke om att köpa förädlingsbara fastigheter. Det är väl dessutom mer hett nu med den typen av projekt än stora nybyggnadsprojekt i storleken 25 000, 30 000 kvadratmeter, där många kanske avvaktar lite just nu i rådande konjunkturläge. Det är lättare att sätta spaden i marken i mindre projekt för tillfället.
Vi pratades ju vid när ni precis gjort ert stora – hittills största – förvärv, i januari. Jag frågade då hur man toppar en sådan affär, som görs direkt i början, under resten av året. Nu pratas det ju om större och fler räntesänkningar. Ser du – med dessa i bakhuvudet och med er framåtanda – att en ännu större affär kan vara möjlig – och ska vi förvänta oss någon sådan från er?
– Vi fokuserar inte så mycket på hur stor en affär är, utan gör gärna – och har också gjort – många mindre affärer. Det råkade bli så, i det här fallet, att vi började med en fastighet och sedan visade det sig att säljaren hade fler – så det var mer en tillfällighet att det blev fem på en gång. Vi fortsätter leta. Vi har en låg belåningsgrad i utgången av året på 42 procent, som kommer att stiga lite under Q1 när vi nu har tillträtt de här fastigheterna i den stora affären, som vi kan öka upp mot vårt belåningstak, som är 55 procent. Så vi hoppas det kommer fler affärer, säger Tommy Åstrand.
Tror du att det finns ett tak för hur stort logistiksegmentet kan bli i Sverige? Plats finns det ju gott om, men hur mycket kommer det att kunna växa framöver?
– Ja, plats finns men det ska också ligga i rätt läge, det är egentligen det allra viktigaste. På flera orter där många vill vara finns det ju ingen mark att bygga på längre. Men jag tror inte marknaden kommer att vika, med tanke på e-handelns utveckling och oroligheterna runt omkring oss, som gör att många flyttar hem sin produktion och sin lagerhållning. Nato-anslutningen kommer möjligen också leda till större efterfrågan på den typ av ytor som vi kan tillhandahålla. Jag ser inget stopp för växandet.
