Redan innan pandemin har vi vetat att det funnits ett överflöd av kontorslokaler och parallellt med att jag var hållbarhetschef på Uppsala Kommuns Industrihus (IHUS) var jag med i ett arbetsutskott på Kungliga Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA) där vi behandlande frågan om effektivare lokalutnyttjande. Detta resulterade i rapporten ”Resurseffektiva lokaler i Sverige – lokaldelning som norm” och efterföljande artikeln i Dagens Nyheter ”Alla kontor som behövs i Sverige är redan byggda”.
Att pandemin vidare bidragit till att verksamheter på sina håll halverat sina kontorslokaler (se distansarbete) och lågkonjunkturen fått verksamheter att säga upp sina lokaler (se konkurser och downsizing) är därför ingen överraskning.
När det kommer till att hyra lokal i Stockholm så har vakanserna nu nått rekordnivåer på runt 16,5 procent eller cirka två miljoner kvadratmeter kontor i Stockholm enligt Cushman & Wakefield. Detta motsvarar cirka 84 000 arbetsplatser i traditionella kontor om 25 kvadratmeter per arbetsplats eller 210 000 arbetsplatser om 10 kvadratmeter – vilket är genomsnittsytan i många kontorshotell och coworking.
Detta innebär att det finns en hel del kvar att göra i det befintliga beståndet när det kommer till effektivare lokalutnyttjande och är dessutom en möjlighet för befintliga hyresgäster. Det kan handla om att säga upp en del av ytan eller hyra ut arbetsplatser eller en del av lokalen i andrahand, och på så sätt stärka likviditeten. Av just denna anledning grundade jag Vakansa för fem år sedan och skapade Sveriges enda nischade andrahandsuthyrningsplattform med 15 olika lokaltyper som kan hyras för alla möjliga tillfällen eller hyresperioder.
Det är detta tillstånd som närmast kan kallas för ”köparens marknad” och nu har hyresgäster stora möjligheter att omförhandla hyreskontrakt och lokalhyran, eller i värsta fall säga upp lokalhyresavtalet när det nu finns gott om kontorslokaler.
Nu undrar jag därför högt:
– Hur ska fastighetsbolagen hantera sina vakanser?
– Vad ska de göra med de byggnader som är minst attraktiva?
Min förhoppning är att byggnaderna ska konverteras istället för att rivas och att fastighetsägare, kommunerna och stora hyresgäster försöker säkerställa att marknaden inte kannibaliserar sig själv. Detta ser vi när stora företag och organisationer flyttar från fastighetsägare till fastighetsägare efter stora omdaningar.
Ett känt exempel är Hästen 21 vid NK där totalt 30 000 kvadratmeter har rivits till förmån för 20 000 nya kvadratmeter kontor, 10 000 kvadratmeter butiker, restauranger och handel, samt 27 bostäder – på exakt samma plats. En ny byggnad på sammanlagt 40 000 kvadratmeter BTA (10 000 kvadratmeter BTA mer än den gamla).
En premiss för att detta kunde ske är att Swedbank gjort en riktig rockad för att hitta ”hem” och därmed möjliggjort projektutvecklingen som stor hyresgäst. Först har avdelningen för ”Stora företag & institutioner”, där 900 medarbetare suttit, lämnat lokaler i Sundbyberg för att hamna i Pembrokes temporära lokaler i Putten 15 (Sveavägen 14). Detta för att ge plats åt IT-avdelningen som själva lämnat lokaler på Stora Essingen. Vidare ska nu ”Stora företag & institutioner” flytta in till Hästen 21, när det blir klart och därefter verkar Pembroke planera för att projektutveckla Putten 15 när den tomställs. Det blir Pembrokes sista av fyra fastigheter man äger i centrala Stockholm som ska projektutvecklas – samtidigt som vakanserna är skyhöga.
Den mest hållbara byggnaden är den som aldrig behöver byggas och därför behöver vi göra allt vi kan för att den mest hållbara byggnaden blir den som redan är byggd. Något vi enbart kan göra om vi resurseffektiviserar det befintliga beståndet och gör något åt de vakanser som finns.
Det vill säga, göra mer av mindre, inte mindre av mer.
Ett sätt är att hyra ut lokaler som används ineffektivt av befintliga förstahandshyresgäster i andra hand och eller hjälpa dem att flytta till något mindre befintligt – inte nyproducerat. Ett annat är att konvertera de oattraktiva kontoren till bostäder, med fördel seniorbostäder, om vi ska utgå från demografikrisen. Men en sak är säker – vi behöver inte fler kontorsbyggnader.
Skribent: Robin Rushdi Al-sálehi, samhällsplanerare och hållbarhetsspecialist samt grundare av lokaldelningsplattformen Vakansa.se
Texten ovan är en krönika och åsikterna är skribentens.
