Under de senaste åren har stora utvecklingsprojekt tillfört ny kontorsyta i Stockholm. I takt med att marknadsförutsättningarna förändrats går kontorsmarknaden nu in i en ny fas, där nyproduktion blir mer selektiv samtidigt som fokus i allt större utsträckning riktas mot ombyggnad, ompositionering och konvertering av befintliga kontorsfastigheter.
De omfattande projektvolymer som färdigställts under senare år är till stor del ett resultat av beslut som fattades under den föregående konjunkturcykeln, då låga räntor, begränsade vakanser och stark efterfrågan skapade förutsättningar för en historiskt stark utvecklingspipeline. Idag har högre bygg- och finansieringskostnader, tillsammans med ökade direktavkastningskrav, förändrat förutsättningarna för nya projekt. Flera projekt har skjutits fram och större uthyrningar spelar en allt viktigare roll för att möjliggöra framtida kontorsprojekt.
Matilda Husbom, Analyst, Valuation & Strategic Advisory, säger: – De stora projektvolymer som färdigställts de senaste åren är resultatet av en marknad som såg helt annorlunda ut än den gör idag. När förutsättningarna för att utveckla kontor blir mer utmanande ökar betydelsen av stark efterfrågan och större hyresgäster som kan ge projekt den trygghet som krävs för att sätta spaden i marken.
Samtidigt fortsätter efterfrågan att koncentreras till moderna och högkvalitativa kontor. För många äldre fastigheter innebär det ökade vakanser och ett växande behov av investeringar för att möta hyresgästernas förändrade krav. Rapporten visar också att konverteringar blir en allt viktigare del av marknadens utveckling. Historiskt har större kontorskonverteringar främst genomförts i mer perifera lägen, men utvecklingen tyder på att frågan blir allt mer relevant även inom etablerade kontorsmarknader.
Staffan Dahlén, Head of Strategic Advisory, säger: – Marknaden har förändrats och det är stor skillnad på de kontorsfastigheter som idag finns tillgängliga för hyresgäster. Skillnaden i attraktionskraft fastigheter emellan kommer bara att förstärkas över tid. För vissa byggnader kommer rätt strategi vara att investera och modernisera, medan andra kan skapa större värde genom att anpassas för en helt annan användning. I takt med att delar av beståndet åldras kommer de strategiska vägvalen att bli allt viktigare för fastighetsägare.
Utvecklingen pekar mot en kontorsmarknad där framtida konkurrenskraft inte enbart avgörs av nya projekt, utan också av hur väl det befintliga beståndet kan anpassas till förändrade marknadsförutsättningar och hyresgästbehov.
Vill du fördjupa dig ytterligare i kontorsmarknaden samtidigt som du knyter nya värdefulla kontakter? Bra, då ska du besöka Stora Kontorsdagen den 17 november på Berns. Säkra din plats här.
