Detaljplanen för den miljardstora överdäckningen av Götaleden i centrala Göteborg står redo att antas i kommunfullmäktige nästa vecka, en plan där Vasakronan, Wallenstam, Ernst Rosén och Skanska fått markanvisningar. Så kommer Göteborgs innersta delar att förändras och här är de komplicerade delarna i det kostsamma projektet.
Stadsbyggnadsnämnden beslutade i slutet av maj i år att tillstyrka och översända förslaget till detaljplan för överdäckning av Götaleden inom stadsdelen Gullbergsvass till kommunfullmäktige för beslut om antagande. Anledningen är att det är en komplex plan med stor påverkan på stadsrummet i ett centralt läge. Kommunfullmäktige väntas anta detaljplanen vid nästa sammanträde en 12 oktober, och här berättar Fastighetssverige mer vad det är exakt som det komplicerade projektet går ut på.
Själva planområdet är beläget vid Gullbergsvass, cirka 500 meter nordöst om Göteborgs centrum, och ägs till största del av Göteborgs kommun och Älvstranden Utveckling AB. Här vill staden möjliggöra fortsatt stadsutveckling genom en sänkning av Götaleden i tunnel med ny stadsbebyggelse ovanpå leden mellan Stadstjänaregatan och Torsgatan.
Planförslaget innehåller cirka 400 bostäder och innebär en exploatering på cirka 140 000 kvadratmeter med bostäder, kontor, centrumändamål, verksamheter, skola, parkering och tekniskt ändamål fördelat på fem kvarter samt kopplingar över Götaleden som ansluter till kvarteren i Gullbergsvass och den framtida strukturen inom Centralenområdet. Fyra kvarter ligger på tunneltaket ovanför leden och det femte söder om leden, strax öster om det befintliga Regionens hus. I maj 2015 beslutade dåvarande fastighetsnämnden att ge markanvisningar inom projektet till Vasakronan, Wallenstam, Ernst Rosén och Skanska.
Stadens genomförande har i stora delar redan utförts i samband med byggnationen av en ny tunnel (Gullbergstunneln) inklusive grundläggning för kommande bebyggelse. Staden har därmed redan tagit merparten av kostnaderna medan byggrättsvärdena uppstår och förväntade försäljningsinkomster faller ut först i samband med eller efter att detaljplanen vunnit laga kraft. De återstående investeringarna på allmän plats utgör endast en mindre del av kommande fastighetsvärden och de totala utgifterna.
De samlade utgifterna för projektet har i den senaste prognosen uppskattats till cirka 1,6 miljarder kronor, i löpande prisnivå. Tunnelanläggningen avser cirka 1,2 miljarder av dessa, varav cirka 400 miljoner kronor utgör utgifter som är kopplade till kvartersmarken. Resterande del påförs tunnelanläggningens och allmänna platsens bokförda värde enligt ett utlåtande från stadsledningskontoret.
Stadens finansiering av överdäckning och övriga exploateringsåtgärder finansieras i huvudsak av försäljning av den tillskapade kvartersmarken och byggrätter ovanför tunnelanläggningen samt kvartersmarken öster om Regionens hus. Som grund för fastighetsnämndens beslut om att godkänna ett genomförande redovisades en översiktlig bedömning av försäljningsvärden, med värderingar gjorda årsskiftet 2020/2021, motsvarande mellan 1 till 1,6 miljarder kronor i löpande prisnivå.
Stadens avsikt är att sälja fastigheter med byggrätter om cirka 75 000 kvadratmeter kontor- och verksamhetsyta samt 35 000 kvadratmeter bostadsyta, fördelat på 40 procent hyresrätt och 60 procent bostadsrätt. Därutöver tillkommer cirka 10 000 kvadratmeter för handel, skola och parkering. Värderingar finns framtagna och staden håller på att förhandla med de markanvisade bolagen Vasakronan, Wallenstam, Ernst Rosén och Skanska.
Ett eventuellt underskott i överdäckningsprojektet bedöms av den tidigare fastighetsnämnden helt eller delvis täckas av överskott i andra projekt inom programområdet inom Centralenområdet. Men kontoret flaggar ändå för att det senaste årets konjunktur och prisutveckling i kombination med en avmattning av efterfrågan och betalningsvilja på byggrätter, framför allt på bostadsrätter, innebär ökade osäkerheter kring de framtida försäljningsinkomsterna och byggrättsvärdena.
”Ambitionen från exploateringsförvaltningen är fortsatt att Centralenområdet som helhet, inom utvecklingen av Älvstaden, ska kunna leverera en ekonomi i balans eller ett marginellt överskott”, skriver kontoret i sitt utlåtande.
Länsstyrelsen bedömde under granskningsskedet att planen inte kunde accepteras och därför kan komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Länsstyrelsen befarar att miljökvalitetsnormer inte följs och att bebyggelse blir olämplig för människors hälsa. Stadsbyggnadsnämnden har efter ytterligare utredningar bedömt att riskfrågan gällande luftmiljö är hanterad och stadsledningskontoret har redan föreslagit kommunfullmäktige att anta detaljplanen.
