I en exklusiv intervju med Fastighetssverige berättar P-G Persson om arbetet bakom Kineum, om framtiden och vilket Platzer han inom kort lämnar bakom sig. Idag blev det nämligen klart att Platzer köper ut NCC med 782 miljoner kronor från det JV-bolag som tillsammans skapat en ny destination i Göteborg. En av många höjdpunkter för den avgående vd:n.
Kineum med sina 27 våningar stod klart i november. En unik kombination av kontor och destination i Gårda i Göteborg. Bakom projektet har står NCC och Platzer i ett gemensamt bolag som ägts till hälften vardera. Med en färdig ny skrapa så förvärvar Platzer, i enlighet med den överenskommelse som tecknades vid projektstarten, NCC:s andel och blir därmed den långsiktiga ägaren av fastigheten.
– Det har varit planen hela tiden. Men det är också en strategi som vi alltid jobbar med i Platzer, att ha en exit-strategi när vi går in ett JV. Att veta när ett projekt är klart att det finns en plan för vad som händer med JV-bolaget sen. Och det underlättar väldigt mycket för alla inblandade, säger P-G Persson.
Det är inte första eller sista gången Platzer tar sig an ett JV, eller ett så kallat Joint venture-projekt. De har bland annat samarbete med Bygg Göta och Bockasjö. Ofta har det skiftat mellan vilka som är affärsutvecklare och fastighetsutvecklare av husen. Men om Platzer har någon föredragen roll i samarbetet kan inte P-G Persson säga.
– Det brukar handla om vilket projekt eller vilket samarbete det gäller, men vi ser ofta fördelar i att dela upp det och renodla vårt uppdrag. Det brukar innebära att vi kan fokusera på den delen som är viktig för oss när vi till exempel ska ta över en fastighet sen och börja förvalta den. Som vi gjort med Kineum nu och även kommer att göra med de logistikfastigheter som utvecklas tillsammans med Bockasjö i Sörred Logistikpark, säger han.
Samtidigt som Platzer skulle dra igång Kineum hade de ett annat projekt i Gårda, kontorshuset Vesta.
– Och visst Platzer är ett stort företag, men inte så stort att vi tänkte att vi kunde ha igång två miljardprojekt samtidigt, så där var det perfekt att ha NCC som affärsutvecklare och driva Kineum framåt. Men hade vi inte haft Vesta samtidigt så vet jag inte om vi hade gjort samma beslut faktiskt, säger P-G Persson.
Hur har samarbetet varit med NCC?
– Otroligt bra måste jag säga och det har varit jättekul att jobba med dem. Det har ju varit en resa hit. Det började med att vi köpte den ursprungliga fastigheten 2012 och visste redan då att vi ville förtäta området, men då trodde vi aldrig att vi skulle få till 27 våningar. Några års arbete med att få till planförutsättningarna gjorde att vi 2015 kunde lämna in en planansökan och sedan teckna planavtal med Göteborgs Stad. 2016 började diskussionen med NCC som ledde fram till en avsiktsförklaring med dem i slutet av det året. Avtal skrevs sedan 2017, men det var inte förrän detaljplanen vunnit laga kraft som alla villkor var uppfyllda och vi kunde dra igång projektet. Vi hade då tillsammans med NCC genomfört parallella uppdrag och valt spåret att gå med Reflex arkitekter förslag om ett ”Näthus”. Vi hade också bestämt att inte enbart uppföra ytterligare ett kontorshus i Gårda utan satsa på att göra delar av byggnaden till hotell och att välja ESS som operatör. Vi visste att det var den typen av byggnad som vi ville tillföra i området. En som kunde erbjuda mer än bara kontorsplatser, säger P-G Persson.
Och nu har ni köpt ut NCC, vad innebär det för er framåt?
– Det betyder jättemycket att vi äntligen får ta över förvaltningen och få köra den långsiktig nu. Och jobba med uthyrningarna och anpassa lokalerna till hyresgästernas behov, säger han.
Hur ofta ser du Kineum själv?
– Nästan varje dag, antingen hemifrån eller när jag tar mig in till kontoret i Gullbergsvass, säger han.
Vad känner du när du ser det?
– Det är klart att det är spännande att ha sett det utvecklas och att det är en stor bedrift för hela Platzer att se det i sin färdiga form, säger han.
Hur har reaktionerna varit sen invigningen?
– Enbart positiva än så länge. Tillsammans med intilliggande Citygate blir det väldigt spännande tillskott till området söder om Ullevimotet. Personligen tycker jag att Skanska har lyckats bra med Citygate och den kritik som ibland framförts känns orättfärdig enligt mig, säger han.
Ni lyckades vara just Nordens högst kontorsbyggnad innan Citygate gick om er?
– Ja, det var aldrig vår mening heller att vara Nordens högsta, så det blev bara en kort stund, säger han.
Men utav era 27 våningar, har du någon favorit?
– Det är en väldigt svår fråga i och med att jag gillar alla delar i huset, både den gamla och den nya delen. Men om jag måste välja någon så måste det bli den högsta våningen i det gamla huset. Innan vi byggde till nya huset hade den gamla en fantastisk utsikt, och den utsikten har inte blivit sämre utav att tillbyggnaden hamnat intill den, säger P-G Persson.
Fastighetens värdeförändringar har redovisats till 100 procent i Platzers balansräkning under projektets gång. Återköpsavtalet tecknades 2018 och köpeskillingen är på 782 miljoner kronor.
Ni skriver i ert pressmeddelande att affären bedöms påverka belåningsgraden med tre procentenheter, hur känns det att öka på i belåningen i dessa tider?
– Egentligen inte så farligt, dels har vi räknat med det här köpet länge och förberett oss för det, dels har vi väldigt bra kontakt med våra långivande banker. Men sen har vi också från fjärde kvartalet förra året till tredje kvartalet i år sänkt vår belåningsgrad från 49 till 40 procent vilket gör att det känns stabilt att det är med den låga belåningen som vi går in med i den ekonomiska turbulensen som tycks vänta. Vi har sålt många fastigheter tidigare i år med stora värdeökningar för bolaget, vilket är huvudanledningen till den rejält sänkta belåningsgraden och som läget ser ut nu så kanske vi skulle fokuserat på att köpa mer än att sälja. Samtidigt så är det ju en lättnad att inte stå med belånade fastigheter i det här läget, säger han.
I en relaterad artikel nedan hittar du som läsare en lista på vilka hyresgäster som flyttat in eller är på väg att flytta kontor till nya Kineum huset. Den nybyggda delen är fullt uthyrd sen länge berättar P-G Persson. Det är i den gamla delen av huset som det framöver finns vakanser som motsvarar en tiondel av den totala fastigheten.
– Dels har vi hyresgäster i gamla delen som flyttar till Citygate, dels kommer etableringen som jobbat med tillbyggnaden flytta nu när Kineum börjar nå sin slutliga form. De platserna som finns kommer fyllas relativt snabbt skulle jag tro. Men för de hyresgäster som suttit med oss under hela denna process så är det otroligt skönt att projektet med Kineum närmar sig slutet. Inte minst för att vi fått till en så bra anslutningen mellan husen som verkligen breddat utbudet och servicen för dem, säger han.
Förutom hyresgästanpassningar så finns det annat som återstår. Bland annat ska det slutföras något som ESS kallar Grand Hall, som ska stå färdigt till sommaren.
Men något som lider mot sitt slut är P-G Perssons era som vd för Platzer. Även om det inte är ett ultimatum så är beskedet att han vill lämna över till nästa vd under årsstämma i mars 2023.
– Jag har också valt att inte sitta i styrelsen framöver. Jag vill inte vara den gamla gubben som sitter och säger nej till allt och som tror sig veta bättre än alla andra som kommer in med nya idéer. Så när jag lämnar, så lämnar jag fullständigt vilket jag tror kommer vara bra för styrelsen och den nya ledningen för att kunna ta Platzer vidare, säger han.
Det vore tjänstefel av en reporter för Fastighetssverige att inte ställa frågan om vad du ska göra härnäst.
– Och det är vad som är härligt, att jag absolut inte vet. Det är faktiskt väldigt skönt att jag inte lämnar för att styrelsen blivit less på en gammal vd som tyckte det var bättre förr. Nu lämnar jag utan ha något annat klart, vilket känns bra just nu. Det är helt enkelt öppet vad det blir, men vad det blir vet jag helt enkelt inte ännu. Men jag kommer nog sakna att vara del av ett börsnoterat bolag, även om det är en större press på det man gör så är det också mer spännande saker som händer, säger han.
Är det något mer du kommer sakna när du väl lämnar?
– Medarbetarna och fastigheterna. Ja, det kommer nog vara svårt att lämna medarbetarna främst. Jag har svårt just nu att föreställa mig hur det ska vara att sitta någon annanstans, kanske på ett mindre kontor och inte ha de kollegorna omkring mig. Och det är verkligen det som jag funderar kring nu när tiden närmar sig, hur jag ska klara mig utan dem, säger han.
Hur ser det då ut med att hitta din ersättare?
– Jag sitter som sagt inte i styrelsen och valde bort det just för att ge dem fria tyglar i vem de ska välja. Det blir så lätt att man som vd som byggt upp ett företag har svårt att släppa taget – så jag ville verkligen ge styrelsen den chansen att se vad som är bäst för Platzer framåt utan att jag lägger mig i. Vad jag hört så har de intervjuat ett antal kandidater, men jag vet verkligen inte hur långt de kommit utöver det, säger han.
Hur skulle du beskriva den resa som Platzer gjort under dina 15 år som vd?
– Från det lilla bolaget vi var när jag började till att idag vara en av de största aktörerna på kontorsfastigheter. Men också den visionen vi haft om att erbjuda mer än bara kontorsfastigheter. Jag tror det är framtidens melodi, så som det blivit med Kineum, att det både är kontor och en destination. Något som skapar liv i de annars så tråkiga kontorsområdena som blivit förlegade med tiden och som haft svårt att lösa det med ett bra utbud av restauranger. Min framtidsvision är ändå att vi framöver kommer vilja välja ett område som innehåller alla man behöver, allt från bostad och kontor till underhållningsutbud kvällstid och handel, säger P-G Persson.
Är det någon särskild fastighet som du är stolt över från din som vd?
– Samtliga. Det finns helt enkelt för många att välja mellan. Men utöver Kineum som såklart är ett stort projekt och ett tydligt märke i stadens utformning så är det utvecklingen av områden och fastigheter i olika delar i centrala Göteborg samt i Gamlestaden som betyder lite extra för mig även om Kineum kommer synas mest framöver. Även det som kommer hända med Södra Änggården och de bostäder och stadsdelen som ska växa fram där. Men en sak som inte alltid uppmärksammas är också den resa vi gjort i att bredda fastighetsporföljen inom lager och logistik. Där har vi i dagsläget cirka 200 000 kvadratmeter i Arendal och Torslanda i nyproduktion på mark som vi förvärvade av Volvo 2016. Och där tror jag att vi skulle kunna växa ännu mer framöver, men det är upp till den nya ledningen att bestämma vilken väg de vill gå med den logistikdel vi byggt upp, avslutar P-G Persson.
