Värderingarna för de noterade logistikbolagen har kommit ner en bra bit sedan topparna runt årsskiftet, men samtidigt har priserna på direktmarknaden hållits uppe. Logicenters vd Matthias Kettelhoit använder den klassiska filmen Braveheart för att illustrera hur han upplever investeringsläget på logistikmarknaden just nu och han ger också sin syn på transaktionsmarknaden för logistik under fortsättningen av 2022.
När Fastighetssverige anordnade sitt senaste event Stora Logistikdagen under torsdagen var logicenters vd Mattias Kettelhoit en av de som deltog när temat var marknadsläget och investerarläget inom logistik. Ett av branschens snabbast växande segment har precis som alla andra segment påverkats av den tuffa ekonomiska utvecklingen i Europa och resten av världen, men det är samtidigt ett av de segmenten som visat mest motståndskraft efter en rejäl tillväxt under 2021.
Värderingarna för de noterade logistikbolagen har kommit ner en bra bit sedan topparna runt årsskiftet, men priserna på direktmarknaden har hållits uppe. Investerarläget kan dock beskrivas som avvaktande för tillfället, även om Matthias Kettelhoit har en mer cineastiskt målande bil av situationen:
– Investeringsläget handlar väl i grund och botten om att ta det lugnt just nu. Det kan vara en stor utmaning när segmentet vuxit så mycket och snabbt, men jag vill illustrera hur jag menar genom en liknelse från en film; Det finns en scen i Braveheart (1995) där engelsmännen vill attackera skottarna som Mel Gibsons karaktär hör till, och när de står på slagfältet så säger han åt sina soldater att ”vänta… vänta… vänta… vänta…” innan han till slut ger klartecken för anfall. Det är lite så det är nu med investerarläget, det gäller att vänta ut och vänta in rätt läge för att agera, säger Matthias Kettelhoit.
Logicenters vd ser att de underliggande fundamenten när det gäller efterfrågan för logistik är goda, och att den nuvarande situationen med störningar i leveranskedjor gynnar de aktörer som utvecklar logistik.
– Det innebär att det behövs mer lager närmare slutkonsumenten, och sedan har vi även miljöfrågan och där är det ett jättetryck på företagen för de är ett problem ut den synvinkeln, så det behövs fler moderna fastigheter med mindre klimatavtryck. Så ska man investera i fastigheter är det logistik som är framtiden, och den statusen har verkligen ändrat sig under de sex åren som jag hållit på med detta.
Det är många bedömare som räknar med att hyrorna inom logistik kommer att höjas framöver, men Matthias Kettelhoit är inte oroad för hyresgästernas betalningsförmåga.
– Det är klart att de nivåerna som gällde när vi förhandlade hyrorna i våras inte gäller längre, och sedan om hyrorna är indexreglerade blir det väl en saftig ökning. Men jag är ändå inte orolig för hyresgästernas betalningsförmåga, jag är fostrad i logistikbranschen och där är man van vid att vända på varje krona. Sedan är hyran är extremt viktig, det är många transporter man kan bekosta för att motivera en lägre hyra och man kan transportera mycket mer varor om man sparar in på hyran.
Matthias Kettelhoit berättar att utmaningarna på marknaden 2022 skiljer sig väsentligt från hur det såg ut under pandemin.
– Under pandemin ströp vi alla projekt, så är det inte nu. Det är ingen som kommit till oss och sagt att de bromsar någon utbyggnad, däremot har transaktionerna stannat av, men då får man väl satsa på utveckling av mark istället. Jag tror i alla fall att vi får se en lugn höst på transaktionsmarknaden.
