När Mattias Kettelhoit slår sig ned med Fastighetssverige för en kopp kaffe på en uteservering i Visby, utstrålar han ett lugn och ett självförtroende som bara kan komma av total förtröstan på den bransch han företräder. För det allmänna läget för logistikfastigheter är gott; segmentet verkar inte ha påverkats på samma sätt som de flesta andra inom fastighetsområdet.
– Det är i detta segment det fortfarande händer något; det byggs mycket i Norden och ute i Europa och har inte stannat upp, som det till exempel har gjort för bostäder, utan det byggs mer än någonsin. Bara inom Logicenters har vi ungefär 20 byggprojekt på gång i Finland, Norge, Danmark och Sverige och drar igång i Tyskland och Polen, så efterfrågan är god, säger Mattias Kettelhoit.
– Ute i Europa är den som sitter på marken kung. Kunderna står i kö för att köpa mark. Jag tror vi kommer att få se mer rivningar för att friställa mark; vårt projekt i Finland är ett sådant, vi river och bygger nytt. Vi tjänar på att köpa någon gammal industrilokal, riva den och bygga nytt.
Ingen kris i logistiken
Kapital och banker söker sig till logistiken och man har, enligt Kettelhoit, inga problem att få finansiering. Mycket tack vare de långa kontraktstiderna då många hyresgäster är statliga företag. Detta ger goda kassaflöden och banker gillar generellt den säkerheten.
– Jag tror inte vi har skrivit under så många kontrakt som vi gjort det första halvåret av 2023. Och dessutom har vi förvärvat fastigheter, så transaktionsmarknaden är igång igen, i alla fall i vårt segment. Vi har ingen kris över huvud taget. Det som möjligen kan vara negativt är att det kanske finns risk för överetablering, men det får framtiden utvisa, menar Mattias Kettelhoit.
Det som fram tills nu drivit efterfrågan på logistikfastigheter har varit e-handeln, en marknad som har satt fokus på logistikverksamheten. Dessa tillväxtkurvor har nu saktat in och covid och kriget i Ukraina har fått kunderna att se över sina flöden av varor. Det mesta som konsumeras i västvärlden produceras någon annanstans, vilket har fått butikerna att inse att de har för små säkerhetsmarginaler med för långa ledtider på varor. Dessa måste finnas närmare konsumenten och därför ser man över sina lager och bygger ut dem.
– Samtidigt leder detta till etiska och miljömässiga diskussioner om produktionen. Ska vi verkligen ha den i Asien? Man talar om så kallad ”near sourcing”, alltså att flytta hem produktion igen. Detta blir då istället den drivande faktorn bakom ökat sug efter logistiklokaler, att man behöver egna lager. Så för oss ser det hoppfullt ut: vi köper mark och bygger – men jag tror att det kommer sakta ner snart. Den stora boomen har varit, hävdar Mattias Kettelhoit.
Sent ute med mark
Boom eller ej – i nuläget är Mattias Kellethoit och hans likar mest stressade över att det inte fås fram byggbar mark i tillräckligt snabb takt.
– Normalt när vi bygger så handlar det om en byggnad på mellan 20 000 – 30 000 kvadratmeter och då behövs ungefär dubbel så stor markyta. Och ska vi ha en tomt på 50 000 kvadratmeter så blir det ju en rätt stor bit mark. Och i stort sett alla kommuner ligger efter när det gäller detaljplaner för den storleken av mark, för logistik. I till exempel Göteborg och södra Stockholm har det varit jättesvårt att få tag i mark. Man börjar skissa på nya markbitar när det i princip är fullt och då är man sent ute, säger Mattias Kettelhoit och slår ut med händerna.
– Många är nog också tagna på sängen av den här explosionsartade utvecklingen. Det ska fungera som stafett, brukar jag säga: när den första löparen lämnar över pinnen ska den som tar emot redan vara igång och springa.
