De flesta samtal det senaste året, när det gäller Eastnine, har gällt Polen och framför allt Warszawa. Man glömmer lätt att bolaget har stora marknader i även Vilnius och Riga. Eastnines vd, Kestutis Sasnauskas, förtydligar för Fastighetssveriges läsare att även de baltiska marknaderna går bra.
– Hyrorna inom det segment där vi befinner oss fortsätter stiga.
Under onsdagen blev det klart att Eastnine har både förlängt och utökat hyresavtalet med bolaget Vinted i fastigheten Uptown Park i Vilnius. Avtalet, som löper i sju år, omfattar cirka 12 600 kvadratmeter.
Annars har det för Eastnines del blivit ganska stort fokus på Polen de senaste åren – och detta av naturliga skäl. Det är bolagets största marknad, man har gjort stora förvärv där, de stigande marknadshyrorna och stigande fastighetsvärdena i Polen gör att framtiden där ser ljus ut.
Så när man får en liten pratstund med Eastnines vd, Kestutis Sasnauskas, känner man sig nödgad att börja med frågan: går det enligt plan i Polen och hur har utvecklingen där varit för bolaget det senaste halvåret?
– Det går absolut allting enligt plan. Vi har redan idag sex personer anställda i Polen, från att vi inte haft någon under förra året. Vi tar över förvaltningen av våra fastigheter i Poznan från och med februari helt och hållet, medan det i Warszawa kommer ta lite längre tid, då det är lite mer komplicerat där. Men allting går enligt plan, förklarar Kestutis Sasnauskas.
Är det några nya förvärv eller nya affärer på gång?
– Absolut, vi vill fortsätta växa och vi tittar på nya förvärv, men jag kan tyvärr inte kommunicera mer än så i nuläget. Ambitionen att fortsätta växa och fokus ligger framför allt på Warszawa just nu. Vi har bara en fastighet där, men vi vill ha fler.
Samtalet glider över till Litauen och Vilnius, eftersom det precis blev klart med en förlängning av en stor uthyrning där. Det är bolaget Vinted som hyr hela kontorsfastigheten Uptown Park och ökar sina ytor med cirka 3 000 kvadratmeter till totalt cirka 12 600 kvadratmeter. Det nya avtalet träder i kraft successivt fram till maj 2026 och fastigheten kommer därmed att vara fortsatt fullt uthyrd i ytterligare sju år.
Hur ser du på Vilnius och Litauen just nu, dels som egen marknad, dels jämfört med Polen?
– Det är liknande dynamik. Vilnius utvecklas väldigt positivt. Det är kanske något starkare efterfrågan på kontor och lokaler i Polen, framför allt i de städer där vi befinner oss och framför allt inom segmentet centralt belägna, moderna kontor. Inom det segmentet ser vi att efterfrågan kvarstår starkt i princip överallt. I Vilnius så har vi i princip snart ingenting att ytterligare hyra ut, det finns lite vakans men den är av typen ekonomisk vakans relaterad till omflyttning, menar Sasnauskas.
Och om man ska titta framåt då; tittar ni på förvärv i Litauen och Estland, eller är tankarna på transaktioner där lite i malpåse till förmån för Polen?
– Jag tror att vår fokus ligger just nu mest på att bygga en starkare position i Warszawa där vi kommit in sist. Om du tittar på vår utveckling som sådan så är Vilnius fortfarande vår största enskilda marknad, följt av Warszawa och Poznan.
I Vilnius och Poznan så har Eastnine ungefär tio procent av marknadsandelarna, vilket torde göra bolaget till den största aktören både i Vilnius och Poznan. Nu vill man bygga en liknande position även i Warszawa.
– Warszawa kommer att bli svårare. Det är finns en mycket större marknad, men inom delsegmentet känner jag att det finns fortfarande väldigt fina möjligheter. Detsamma gäller för Vilnius. Det är en marknad som kanske växer lite långsammare, historiskt, men den fortsätter växa och vi kommer nog att vilja försvara vår position och kanske stärka den något också.
Riga är en något mindre marknad för Eastnine i dag och utgör ungefär sju procent av bolagets intäkter enligt tredje kvartalsrapporten för 2025.
Om vi ska ta riktigt breda penseldrag nu och prata mer generellt: hur ser du på marknaden för er, inom Eastnines intressesfärer, om vi pratar våren?
– Vi har i princip fyllt våra lokaler i samtliga marknader. Generellt så ser vi fortsatt att de här länderna utvecklas och utvecklas positivt. Men när man, som vi, har en hög uthyrningsgrad så är det ju väldigt svårt att påvisa någon positivt uthyrning. Men vi både förlänger och expanderar och en ganska typisk situation bland de flesta av våra kunder är att de fortsätter att växa, de fortsätter att anställa. Och de behöver fler lokaler, säger Eastnine-vd:n.
– Man ska också komma ihåg att många av våra hyresgäster flyttade till våra fastigheter efter pandemin. Många av våra hus är faktiskt färdigställda efter pandemin. Så bolagen hade anpassat sig till hybridarbete och nu ändrar det sig gradvis mer och mer; nu börjar folk återvända till kontoren. Vi har tydligt sett att många företags policy har ändrats från att jobba en till två dagar i veckan från kontoret till tre till fem dagar från kontoret. De flesta och de största av våra hyresgäster behöver mer ytor.
Den största utmaningen, menar Kestutis Sasnauskas, är att se till att de kan växa. För att växa i fullt hus är svårt.
– Vi ligger bra till eftersom vi har byggt hela vår portfölj i kluster som har större volym. Vi kan hitta lösningar, vissa hyresgäster kanske sitter lite för stort och vissa har stora behov av att växa. Där har vi möjlighet att lösa problemen på ett positivt sätt för båda.
Avslutningsvis: i Polen råder fortfarande stigande marknadshyror och fastighetsvärden. Hur ser det ut på den punkten i Riga och Vilnius?
– I Riga värdena har varit svagt stigande. Dock har det skett ganska få transaktioner i både Vilnius och Riga. Det är värderarnas antaganden som påverkar värderingarna generellt. Vi ser att hyrorna inom det segment där vi befinner oss fortsätter stiga i Vilnius också. Detta är delvis beroende på att byggkostnaderna har stigit och det finns ett visst inflationstryck.
– I Polen är det drivet av att det fortfarande finns stark efterfrågan, i och med att byggandet blivit tydligt mindre. Den förväntade utbudet har minskat ganska drastiskt. Det här kommer förmodligen att ge någon form av skjuts i hyrorna innan utbudet kommer tillbaka igen.
