Idag inleder Fastighetssverige en artikelserie där några av branschens största transaktionsrådgivare ger sin bild av hur de upplevt den historiskt svaga transaktionsmarknaden hittills under året. De berättar om de nya utmaningarna, möjligheterna och trenderna på marknaden. Först ut i kartläggningen är CBRE och Catella.
CBRE och Catella är några av Sveriges största transaktionsrådgivare och ofta delaktiga i stora affärer. I Fastighetssveriges kartläggning är det Patrik Kallenvret, Head of Capital Markets i Norden, som svarar för CBRE och för Catella är det Jacob Bruzelius, Head of Catella Corporate Finance.
Patrik Kallenvret, CBRE:
Hur skulle du säga att ert transaktionsarbete har förändrats när marknaden varit så avvaktande som den varit hittills under 2023?
– I den här marknaden handlar det inte om att teoretiskt räkna fram värden. Nu måste man först veta vilka de tänkta budgivarna är. Sedan kommer man fram till vad de kommer bjuda. Med tanke på hur marknaden ser ut har vi arbetat om vårt sätt att värdesätta de uppdrag vi tar in.
Vilka är de största förändringarna ni märkt av på transaktionsmarknaden 2023 jämfört med de närmaste åren innan dess?
– Givetvis att transaktionsvolymen gått ner. Samtidigt känner vi att många i marknaden underskattar hur mycket kapital det fortfarande finns tillgängligt på marknaden. Det är en stor skillnad jämfört med till exempel finanskrisen.
Hur har transaktionsprocesserna påverkats av att marknaden är så avvaktande och att köpare och säljare har svårt att hitta varandra i prissättningen?
– Framför allt tar processerna längre tid. Generellt behöver investerarna gå igenom fler interna och externa kommittéer innan de kan signera ovillkorade köp. Fler affärer har dragits tillbaka på grund av att säljare och köpare inte kunnat mötas. Det är viktigare än någonsin med tydliga uppdrag och en rimlig prisförväntan – det är kriterier som alltid måste uppfyllas hos oss.
Hur många affärer har ni varit inblandade i hittills i år jämfört med ert genomsnitt?
– Det är inte färre affärer än tidigare år, dock är genomsnittsaffären betydligt mindre. Idag anses en affär på en miljard som ansenlig, för två år sedan var motsvarande siffra fem miljarder.
Hur mycket har er transaktionsvolym påverkats jämfört med 2022?
– Den är ner ungefär 35 procent, det vill säga en mindre nedgång än för den totala fastighetsvolymen. Vi är nöjda med antalet affärer vi avslutat och är inne i. Men, som sagt, affärerna är mindre än för två år sedan.
Vilken är den största affären som ni varit delaktiga i hittills i år?
– I februari respektive april i år tillträddes Corems försäljning till Blackstone om SEK 5,35 miljarder. Vi var rådgivare till Blackstone.
Hur upplever ni att aktiviteten är på transaktionsmarknaden nu i inledningen av hösten?
– Den är betydligt högre än innan sommaren. Fler investerare som är oroliga att de är på väg att tappa en möjlighet. Dessutom är det fler motiverade säljare.
Hur ser ni att resten av året kommer att utveckla sig på transaktionsmarknaden? Vilka trender kommer vi att få se?
– Vi är försiktigt positiva. Utifrån vad vi ser på marknaden kommer volymen gå upp ganska kraftigt, framför allt i kvartal fyra. Och vi har en betydligt högre andel internationella köpare än de senaste tio åren. Valutan är billigt och konkurrensen ifrån svenska investerare är inte lika stor längre.
Jacob Bruzelius, Catella:
Hur skulle du säga att ert transaktionsarbete har förändrats när marknaden varit så avvaktande som den varit hittills under 2023?
– Cirka 90 procent av köparna har försvunnit sedan februari 2022 så det viktiga nu är att ha dagsfärsk koll på vilka som fortfarande är aktuella köpare. Vidare går mycket tid till att hitta off market-affärer mellan dessa köpare och de säljare som anpassat sina värden tillräckligt givet dagens marknad.
Hur många affärer har ni varit inblandade i hittills i år jämfört med ert genomsnitt?
– Vi är inblandade i lika många affärer som tidigare, men alla affärer tar längre tid och många kör i diket under resans gång. Transaktionsvolymerna är kraftigt ner liksom för marknaden totalt sett.
Vilken är den största affären som ni varit delaktiga i?
– Försäljningen av Elefanten i CBD är en av de största affärerna som vi jobbat med och som gick i mål till slut.
Hur upplever ni att aktiviteten är på transaktionsmarknaden nu i inledningen av hösten?
– Fler och fler säljare anpassar sina nivåer vilket innebär att hösten troligtvis blir bättre än våren vad gäller antal affärer och volym, säger Jacob Bruzelius.
