Norden har fått en ny stark aktör på marknaden efter att kanadensiska fonden Ontario Teachers’ Pension Plan tog steget in 2023. I en exklusiv intervju berättar Jenny Hammarlund, Senior Managing Director of Real Estate på OTPP, för Fastighetssverige hur bolaget ser på de nordiska marknaderna, hur man vill fortsätta växa, vilka segment och städer man ser som intressanta för investeringar och om arbetet med att bygga upp OTPP:s europeiska portfölj.
Under 2023 fick den svenska marknaden stifta bekantskap med en ny internationell aktör när Ontario Teachers’ Pensions Plan gjorde entré via ett logistikförvärv som gjordes i partnerskap med Fokus Nordic.
I dagarna meddelade man att man gjort klart med nästa nordiska förvärv via logistikportfölj i Sverige och Danmark. Totalt förvärvas 92 000 kvadratmeter logistik fördelat mellan en fastighet i Stockholm, två i Göteborg och två i Köpenhamn. Förvärvet innebär att OTPP tar ett första steg in på den danska marknaden.
”Det här är ett betydande steg för att expandera vårt logistiska fotavtryck i Norden och stärker ytterligare vår paneuropeiska logistikkportfölj. Genom att gå in på den danska marknaden och skala upp vår närvaro i Sverige, förstärker vi vårt åtagande för högkvalitativa tillgångar i viktiga logistiknav. Vi är glada att växa vår portfölj, som passar väl med vår långsiktiga investeringsstrategi och erbjuder möjligheter att skapa ytterligare värde genom aktiv förvaltning”, kommenterade Jenny Hammarlund i pressmeddelandet.
De tunga förvärven gör dock inte att OTPP lutar sig tillbaka och känner sig färdiga med Sverige och Norden. Ambition är att fortsätta växa avsevärt mer.
– Målsättningen är att investera betydligt mer än vi gjort hittills, berättar Jenny Hammarlund när hon träffar Fastighetssverige.
– Vi tittar på tillgångar med core+-avkastning, som är stabila men utan för mycket volatilitet. De nyckelmarknader vi tittar på i Norden är logistik och bostäder.
Varför blev det första förvärvet inom logistik?
– Vår bedömning är att logistik har omprisats snabbare än andra tillgångsslag och att prissättningen är relativt sett attraktiv.
– Vi ser och bostäder som ett segment som omprisats rätt väl. Så förhoppningsvis har vi nyheter att dela där inom inte allt för avlägsen framtid.
Om man tittar på fastigheter som ni tittar på, vad är det för typ av logistik och bostäder?
– De vi har förvärvat hittills är uthyrda fastigheter i starka lägen med befintliga hyresgäster, men där vi har haft möjlighet att höja värdet, exempelvis genom ESG-investeringar. Vi gillar fastigheter som är lite äldre där det finns potential för oss att utveckla dem ur miljösynpunkt och få en certifiering och på så sätt göra dem mer attraktiva för både hyresgäster och på sikt även för potentiella köpare.
– Men det vi fokuserar på i första hand är starka lägen. Så har vi valt mellan en nyare eller en äldre fastighet, så väljer vi utifrån läget i första hand. De fastigheter vi har nu ligger i Stockholm och Göteborg, som vi ser som de viktigaste logistikhubbarna, och det sannolikt där vi kommer fortsätta fokusera när vi expanderar.
– När det gäller bostäder är det i första hand Stockholm och sedan kan det bli lite utanför där också.
Hur ser ni på övriga nordiska länder?
– Danmark vill vi också mer i. Där ser vi logistikmarknaden som mest intressant men skulle även kunna tänka oss bostäder så småningom, även fokus för bostäder primärt är Sverige just nu. Tittar man på lägen så är det framför allt Köpenhamnsområdet.
– Vad gäller Norge och Finland har vi inga planer på att investera där just nu.
Ni har gjort era investeringar i Norden tillsammans med Fokus Nordic. Är tanken att alltid arbeta med en lokal partner?
– Ja, det gör vi alltid. För det första behöver vi verkligen förstå marknaden och vara nära den, och för det andra kan det som utländsk investerare vara svårt att ens se investeringsmöjligheter om man går in ensam. Därför tycker vi det är väldigt viktigt att ha en lokal, specialiserad partner med oss.
– Med Fokus Nordic, som vi har haft ett långvarigt samarbete med, har vi också en partner som förvaltar fastigheterna. Det fungerar mycket bra, och vi ser fram emot att fortsätta arbeta med dem inom logistik. När vi går in i bostadssegmentet kommer vi att söka en lika stark lokal operativ partner inom det området.
Ontario Teachers’ Pensions Plan förvaltar pensionerna för 343 000 pensionerade och aktiva lärare och investerar globalt inom flera tillgångsslag, såsom fastigheter, infrastruktur, private equity, kredit och riskkapital. OTPP skiljer sig från andra pensionsfonder genom att vara pionjärer inom den kanadensiska investeringsmodellen med ett starkt fokus på direktinvesteringar.
I dag omfattar den europeiska fastighetsportföljen ungefär tillgångar om fem miljarder kanadensiska dollar och inkluderar utöver logistik och bostäder även kontor och life science, där tillgångarna de två sista segmenten återfinns helt i UK.
Den europeiska fastighetssatsningen inleddes för fyra år sedan och har från starten varit driven av Jenny Hammarlund. Hon är född i Sverige men flyttade utomlands redan som tvååring och har efter perioder i Venezuela, Frankrike, Tyskland, Österrike, England, USA och återvänt till England och gjort London till sin bas.
– Men jag känner mig helt svensk, säger hon med ett skratt.
Hon har arbetat med fastighetsinvesteringar i 25 år, men mestadels på private equity-sidan. När hon blev kontaktad av det som då hette Cadillac Fairview (men som sedan inledning av 2024 blivit integrerat i ägarbolaget OTPP) med förfrågan om hon var intresserad av att sätta ihop ett team och leda deras expansion i Europa såg hon en möjlighet som inte gick att tacka nej till.
Hur är det att arbeta med pensionskapital istället för riskkapital?
– Jag trivs jättebra med det. Man har en helt annan kontakt med dem vars pengar man investerar och skapar värde för, inom private equity är man alltid ett par steg bort. Syftet blir tydligare här och det känns väldigt meningsfullt.
Hur har det varit att bygga upp den europeiska verksamheten?
– Det har varit fantastiskt kul. Det inleddes under perioden som det var lockdown med att det var jag som satt hemma med min dator. Nu har vi ett team på 15 person i London och vi har gått in i OTPP som är över 100 personer i London.
– Så från att ha börjat utan någonting har vi verkligen byggt allt från grunden och det har varit fantastiskt att få göra det precis som man vill utan att behöva anpassa sig efter det som hänt tidigare.
Var började ni när portföljen skulle byggas upp?
– Efter att ha definierat hur den skulle byggas har vi tagit det bit för bit inom nyckelmarknader för de fastighetsslag vi vill investera i. Så vi har successivt gjort förvärv i Storbritannien, Frankrike, Spanien, Italien, Tyskland, Nederländerna och Norden.
Vilken viktning ser ni Norden ha i er europeiska portfölj?
– Tittar vi på Sverige och Danmark borde de ligga runt 10–20 procent av den europeiska logistikportföljen, och den är någonstans i det spannet nu.
– När det gäller bostäder är det lite svårare att säga. Där kommer vi investera så länge vi ser bra möjligheter i marknaden.
– Men vi har inte en bild av att vi måste finnas på vissa marknader på det sättet utan ser mer till hur attraktivt det är avkastningsmässigt att investera i Sverige och Norden jämfört med andra marknader.
– Och jämfört med andra marknader har Norden varit väldigt dyrt väldigt länge. Men nu är det lite jämnare och det gör att det är mer attraktivt nu än det varit tidigare.
