Mörker och ljusglimtar är vad SBAB:s chefsekonom Robert Boije ser när han blickar ut mot bostadsmarknaden. Men att nu Riksbanken sänkt räntan är en av bitarna till att det nu kan bli positivt för bostadsbyggarna.
SBAB och Robert Boije var den enda banken i en enkät som förra året hade rätt i bedömningen om att Riksbanken skulle just sänka räntan i maj. Även då förutspådde han att det skulle bli fem räntesänkningar under 2024 – en bedömning han håller fast vid. Men det finns två saker man ska ha i åtanke när det gäller de kommande räntesänkningarna.
– Vi som gör prognoser har sällan rätt, men vi ska komma ihåg att det Riksbanken säger och vad de egentligen tänker göra skiljer säg åt. Säger de nu att det kommer fem sänkningar i år skulle det kunna få hushållen att börja ta ut det i förskott och på så sätt skulle inflationen kunna ta fart igen. Det skulle motverka det som Riksbanken vill åstadkomma med sin pengapolitik.
Hushållen och den svenska ekonomin har klarat sig mycket bättre än vad många, inklusive Riksbanken, trodde. Däremot så har bostadsförsäljningen varit hårt drabbad under lågkonjunkturen.
– Även om det fortfarande är tufft så ser vi nu att det finns ljusglimtar, vi ser att det stiger i antal försäljningar och att det ser liknande ut över samtliga län som vi kartlagt. Det tyder på en tydlig trend.
Samtidigt så har omsättningen av den befintliga stocken aldrig varit så liten. Bara tre procent av villorna, och nio procent av lägenheterna har sålts i genomsnitt.
– När ekonomin bromsade in såg vi ett fall i 30 procent av omsättningen av bostadsstocken, något vi inte ens såg under finanskrisen.
SBAB:s prognos är att bostadspriserna kommer stiga med cirka sex procent fram till årsskiftet.
– Att priserna ökar är såklart bra för även nyproducerade bostäder, men vi ska inte förvänta oss en superuppgång. Vi ska också komma ihåg att utbudet har dubblerats i andrahandsmarknaden och att de som ligger ute har gjort så under lång tid, vilket gör det tufft för nyproduktionen.
Försäljningarna ökar något, likaså priserna, men det är fortfarande ett väldigt lågt antal sålda bostäder, om man säsongsrensar från den normala uppgången av bostadsförsäljningar som brukar ske under våren.
– När det gäller nyproduktionen så ser vi inte heller någon jätteuppgång i försäljningstakten och det finns ett fortsatt mörker för nyproduktionen. Vi analyserar fyra av de bostadsbyggande bolagen, och vi ser en liten uppgång i de första kvartalsrapporterna i antalet försäljningar för bland annat Skanska och Bonava. Så även om det varit väldigt mörkt så har det ljusnat något.
Det är fortfarande dåliga förutsättningar för att bygga nytt är hans bedömning. Dels de fortsatt höga räntorna, dels materialkostnaderna som har stigit med 30 procent de senaste åren.
– Det har gjort det väldigt tufft för bolagen att få ihop kalkylerna.
– Även om material och transportkostnaderna är på väg ner så kommer det dröja innan vi ser en markant skillnad i förutsättningarna för bostadsbyggandet. Vissa säger att det kommer bli sju svåra år – så illa blir det kanske inte, men inte långt därifrån.
Han lyfter också att det som bostadsutvecklare måste komma ihåg är att SCB nyligen skrev ner sin befolkningstillväxt de kommande åren.
– De tror att befolkningen kommer öka med 25 000 personer årligen. Det är en halvering mot deras tidigare prognoser. Det betyder att Boverkets mål om 68 000 nya bostäder årligen är grovt överskattad.
– I år kommer det byggas drygt 20 000 bostäder, och vi tror att en rimlig nivå för bostadsbyggandet de kommande åren är runt 30 000, trots bostadsbrist. Men det är klart att det här kommer få konsekvenser för bostadsbyggarna.
