I CBRE:s senaste nordiska kontorsundersökning framgår det att bolagen vill ha fler anställda på plats på kontoren, men att gapet mellan krav och faktisk närvaro kvarstår. Samtidigt som bolagens kontorsportföljer minskar efterfrågas premiumkontor mest och konkurrensen om de mest attraktiva ytorna är hård. För Fastighetssverige berättar Maryrose David, Head of Reserach på CBRE Sverige, mer om trenderna på kontorsmarknaden, varför Sverige sticker ut positivt ur ett nordiskt perspektiv och vilka frågor hyresgästerna brottas med.
I CBRE:s senaste kontorsundersökning Nordic Office Occupier Sentiment Survey, som bygger på en omfattande hyresgästundersökning, är några av de viktigaste slutsatserna att de nordiska arbetsgivarna vill ha fler anställda på plats på kontoren, men att gapet mellan krav och faktisk närvaro kvarstår. Så kallade flexkontor växer snabbt i popularitet, drivet av ett ökat behov av flexibilitet och kostnadskontroll för företagen. Hållbarhet och effektivitet är fortsatt centrala värden och CBRE noterar en ökad efterfrågan på premiumlokaler, detta i samband med att hyresgästernas portföljer minskar har konkurrensen om attraktiva ytor hårdnat, vilket i sin tur bidrar till stigande prime-hyror.
För att dyka lite djupare i rapporten har Fastighetssverige tagit hjälp av Maryrose David, Head of Research på CBRE och en av de som bidragit med material och slutsatser i rapporten.
Hon inleder med att berätta att det fortfarande finns ett gap mellan arbetsgivarnas önskan om högre kontorsnärvaro och medarbetarnas faktiska närvaro, och att företagen ännu inte når upp till de nivåer de eftersträvar:
– 59 procent av de tillfrågade nordiska företagen har uttryckt att man vill ha medarbetarna på kontoret minst tre dagar i veckan, men endast 46 procent uppger att de faktiskt når upp till det målet idag. Samtidigt framkommer det att företagen vill gå från att ha en policy som tvingar medarbetarna till kontoret, till att skapa en miljö som lockar dem att komma in självmant, säger Maryrose David.
Rapporten visar också att 43 procent av de anställda för närvarande arbetar från kontoret färre än tre dagar i veckan, samtidigt som endast 26 procent av arbetsgivarna anser att det är en acceptabel nivå.
Även CBRE:s Head of Workplace Consulting, Sanna Ridhagen, kommenterar hyresgästernas syn på kontoret:
– När vi pratar med hyresgästerna ser vi att det krävs mer än bara ett kontor – anpassade och inspirerande miljöer som stödjer både arbetsgivarens mål och medarbetarnas behov gör verklig skillnad. Genom att erbjuda flexibla arbetsmiljöer, moderna gemensamhetsytor och digitala lösningar kan kontoret bli en plats som engagerar, motiverar och främjar samarbete och kultur.
Trots diskrepansen mellan företagens och de anställdas vilja så förväntar sig nästan hälften av de nordiska företagen som deltagit i studien att närvaron kommer att öka framöver. Det som många företag satsar på för att locka tillbaka medarbetare till kontoren är flexibla lösningar och den typen av kontor ökar snabbt, drivet av just behovet av flexibilitet men även kostnadskontroll.
– De digitala mötena är här för att stanna, och därför pratar man mycket om flex. Det kan innebära att delar av den befintliga kontorsytan blir coworking-ytor, att man vid omlokalisering väljer en fastighet som erbjuder gemensamma konferensrum, eller att man omvandlar egna ytor till något annat. Vi ser också att antalet skrivbord minskar och att arbetsplatser delas i större utsträckning, säger Maryrose David och fortsätter:
– Drivkraften bakom detta är framför allt att undvika kapitalbindning, samtidigt som många företag upplever en osäkerhet kring framtida efterfrågan och tillväxt. Detta gör att flexibilitet och kostnadskontroll blir viktiga faktorer i utformningen av kontorsstrategin.
Maryrose David berättar vidare att Norden ur ett europeiskt perspektiv har en hög kontorsnärvaro. För en femtedel av företagen når nyttjandet av kontorsytor över 80% vid peak, vilket är betydligt högre än många andra marknader. Den höga kontorsnärvaron i Sverige kan delvis förklaras av landets Covid-strategi, som skiljde sig markant från många andra länders.
– Sverige stängde inte ner kontoren i samma utsträckning som många andra länder under pandemin, vilket gjorde återgången till kontoret mindre utmanande. Vi har haft en mjuk och relativt frivillig återgång snarare än en tvingad, och det verkar uppskattas. Närvaron ökar successivt, men behovet av kontorsytor varierar – vissa företag vill minska sina ytor medan andra väljer att omvandla befintliga ytor för nya ändamål. Samtidigt är det fortfarande en minskning i behovet av kontorsutrymme och företagen efterfrågar mer flexibilitet, både i hur vi jobbar men även i hyresavtalen och att de ska innehålla flexibilitet, säger Maryrose David.
Premiumkontor är det mest eftertraktade segmentet på marknaden just nu, och där märker CBRE av en ökad konkurrens om de ytor som finns. Just nu överstiger efterfrågan på premiumlokaler själva utbudet, och 45 procent av de tillfrågade hyresgästerna svarar i CBRE:s rapport att de är oroade över tillgängligheten. Situationen driver också hyrestillväxten i de nordiska huvudstäderna.
– Det som lockar mest på marknaden är prime-kontor, det gäller inte bara på investerarsidan där det sett ut så länge utan även bland hyresgästerna efterfrågas premiumkontor mer och mer vilket leder till en ökad konkurrens och ett tryck uppåt på hyrorna. Vi ser ganska tydligt att premiumkontoren når nya hyresnivåer, prime-hyran i Stockholm CBD har ökat med 19 procent sedan 2019, säger Maryrose David.
Betyder det här då att det skulle behöva byggas mer prime-kontor i de största städerna?
– Det är svårt att säga. Tar vi Stockholm som exempel är möjligheten att bygga nytt i innerstaden begränsad, vilket gör att efterfrågan snarare kan riktas mot att optimera befintliga ytor eller utveckla flexibla lösningar. Däremot ser vi att när ekonomin tar fart och startup-sektorn växer igen, kommer behovet av premiumytor troligtvis att öka, säger Maryrose David.
Vill du få en rejäl dos av analys, inspiration och nätverkande i kontorssegmentet ska du besöka Stora Kontorsdagen den 11 november på Berns Salonger. Du som Plus-prenumerant åtnjuter halva priset med koden ”Plus50” i rutan Kampanjkod vid anmälan här.
