K-Fastigheter: "Tillbaka till vårt ursprung efter affären med Brinova"

Nyckeltal för perioden 1 januari – 31 mars 2025 (motsvarande period 2024 inom parentes)
- Hyresintäkter: 161,2 mkr (146,8)
- Förvaltningsresultat: 34,1 mkr (25,3)
- Förvaltningsresultat per aktie: 0,14 kr per aktie* (0,11)
- Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie: 32%* (-26)
- Resultat verksamhetsområde Entreprenad före skatt: 49,1 mkr (140,2)
- Resultat per aktie i verksamhetsområde Entreprenad: 0,20 kr per aktie* (0,58)
- Tillväxt i resultat per aktie i verksamhetsområde Entreprenad: -66%* (58)
- Periodens resultat: -5,3 mkr (35,5)
- Periodens resultat per aktie*/**: -0,02 kr per aktie (0,15)
- Långsiktigt substansvärde (NAV): 6 233,0 mkr (31 dec 2024 6 206,5)
- Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 25,34 kr per aktie* (31 dec 2024 25,23)
- Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 0,4%* (-0,3)
- Räntetäckningsgrad, R12m: 1,6 ggr (1,6)
- Soliditet: 29,6% (31 dec 2024: 30,4)
- Skuldsättningsgrad: 59,4% (31 dec 2024: 59,1)
- Antal byggstartade lägenheter: 0 (341)
- Antal lägenheter i pågående byggnation: 1 956 (1 729)
- Antal lägenheter under projektutveckling: 1 860 (2 693)
- Antal lägenheter i förvaltning: 5 082 (5 037)
- Nettoinvesteringar förvaltningsfastigheter: 487,9 mkr (466,0)
- Förvaltningsfastigheter: 16 062,3 mkr (31 dec 2024 15 616,5)
*Justerat för nyemissioner genomförda under 2024.
** Några potentiella aktier t.ex. konvertibler, förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.



Vd Jacob Karlsson:
– Sedan starten 2010 har K-Fastigheters fokus legat på att i egen regi projektutveckla och bygga några av marknadens attraktivaste hyresrätter till en kostnadsnivå som kraftigt understiger den allmänt vedertagna av branschen. Det är hela kärnan i den affär vi byggt upp från i stort sett ingenting med start hösten 2010.
– Genom att ifrågasätta vedertagna metoder, integrera en större del av ekosystemet i den egna verksamheten och ständigt utmana en i övrigt underutvecklad bransch där effektiviteten på byggarbetsplatsen faktiskt försämrats under de senaste 20 åren har vi som bolag lyckats färdigställa projekt till kostnadsnivåer som ligger 25-30 procent under marknadsvärdet.
– Än idag, efter år med hög inflation och utmanande tider startar vi fortfarande våra projekt på en hyresrättskalkyl där direktavkastningen motsvarar 6 procent av total anskaffningskostnad. Vad de långsiktiga marknadsvärdena är finns det delade meningar om, men jag har en otvivelaktig tro att avkastningskravet på attraktiva hyresrätter ligger en bra bit under 6 procent. Är marknadens avkastningskrav 5 procent har vi fortfarande nära 20 procents marginal och är avkastningskravet 4,5 procent har vi 25 procents marginal.
– Ovan beskriver fundamentet i den affärsmodell vi byggt upp sedan starten hösten 2010.
– Från slutet av 2014 fram till maj 2022 hade vi negativ, eller nollränta i Sverige, en period som satte många ekonomiska grundteorier ur spel. Detta var en period då vi som bolag kunde behålla de färdigutvecklade fastigheterna för att öka vår intjäning. Inte nog med att vi kunde skapa en stark ekonomisk grund genom att utveckla projekt med upp till 25 procents marginal, när husen stod klara hade vi lyxen att kunna behålla dem och med dem den intjäning de genererade.
– I takt med att vi byggde en större fastighetsportfölj började marknaden se på vår balansräkning och fastighetsinnehav som identiteten på vår affär. Men den som tittar i backspegeln eller varit med på resan under en längre period vet att vi har tjänat våra pengar och byggt upp bolaget genom en effektiv projektutveckling och förmågan att industrialisera stora delar av byggprocessen. Hela 80 procent av vår intjäning kommer härifrån sedan noteringen 2019. Samtidigt har marknaden och många betraktare lagt sitt fokus på fastighetsförvaltningen som stått för 20 procent av intjäningen sedan vår notering 2019.
– Efter den affär vi genomfört med Brinova kommer vi tillbaka till vårt ursprung. Vårt fokus på en lönsam och effektiv projektutveckling samt byggprocess kommer kunna lysa igenom utan att vår förvaltningsverksamhet skymmer sikten för de fina nyckeltal som skapas i den del av verksamheten vi kallar Entreprenad. Avkastning på satsat kapital i Entreprenad överträffar med råge det som binds i förvaltningsfastigheter.
– En stor del av vårt fokus under det första kvartalet har legat på att ta den affär vi presenterade i december 2024, det omvända förvärvet av Brinova, över mållinjen. Vi har per den 1 april frånträtt vår portfölj i Region Syd bestående av ca 75 procent av K-Fastigheters totala fastighetsportfölj till Brinova. Betalning skedde med drygt 132,5 miljoner Brinova-aktier, motsvarande 57,6 procent av samtliga aktier i Brinova. Då K-Fastigheter har nästan 246 miljoner aktier innebär detta att som aktieägare i K-Fastigheter äger du 0,54 Brinovaaktier för varje aktie i K-Fastigheter. Eller 18 kronor av Brinovas substansvärde per varje aktie i K-Fastigheter, alternativt 9 kronor baserat på Brinovas aktiekurs den 31:e mars 2025 beroende på hur man vill se det.
– Långt ifrån alla har förstått logiken i affären och frågorna har varit många. Inte bara som VD utan även som en av de större ägarna i K-Fastigheter är jag tveklöst säker på att affären är bra för alla de aktieägare i K-Fastigheter som tror på fundamental analys och vars investeringsstrategi inte baseras på ren spekulation. Man brukar säga att siffrorna talar sitt tydliga språk. Så är fallet även här. I ovan tabell kan ni se att K-Fastigheters intjäningsförmåga i förvaltning per 31 mars 2025 uppgick till 0,81 kr per aktie, dvs. K-Fastigheter innan affären med Brinova var genomförd. I tabellen, finner ni även att K-Fastigheters intjäningsförmåga för fastigheter under förvaltning inklusive vår andel av Nya Brinova uppgår till 1,07 kr per aktie från och med 1 april 2025, en ökning om 32 procent över en natt. Detta i kombination med att Nya Brinova får en geografisk perfekt match och där den industriella logiken säger att om man arbetar med lågmarginalprodukter så som bostäder, så krävs det storlek för att nå effektivitet och skalfördelar.
– Dedikerat och målmedvetet arbete har gett resultat, vakansen hade till utgången av första kvartalet kommit ner till 3,6 procent, och trenden indikerar fortsatt positiv nettouthyrning även efter kvartalets utgång. Vi har under kvartalet inte startat några nya byggprojekt utan har i stället lagt fullt fokus på de 928 lägenheter vi startade under 2024. Totalt har vi 1 956 lägenheter i pågående produktion. Extra glädjande är att vi i Prefab tagit vår största externa order någonsin samt att utgående orderstock når en all time high och den interna andelen av orderstocken når en all time low. Enbart 27 procent av Prefabs orderstock var per utgången av första kvartalet interna projekt.
– Efter periodens utgång annonserade vi en affär där vi säljer hela vårt bestånd i Gävle samt en fastighet i Uppsala kommun till K-Fast Kilen AB. Affären omfattar av 288 lägenheter i förvaltning, 133 lägenheter under byggnation, 176 bygglovsgivna men ännu ej byggstartade lägenheter samt byggrätter för ytterligare 242 lägenheter. Affären stärker samarbete med Kilenkrysset ytterligare. K-Fast Kilen som ägs till 51 % av K-Fastigheter och 49 % av Kilenkrysset blir i och med affären ett betydande bolag sett till storlek. Med fullt färdigbyggda projekt äger bolaget fastigheter för ca 4 700 mkr i Mälardalen. Affären med K-Fast Kilen AB är i enlighet med K-Fastigheters nya affärsplan där avyttringar till förmån för återinvesteringar i nya projekt, ökad självfinansieringsgrad samt stärkt balansräkning är något som kommer fortsätta under verksamhetsåret 2025 och kvarvarande period av affärsplanen som sträcker sig fram till 2028.
– Avslutningsvis vill jag tacka alla de fantastiska medansvariga i koncernen som kämpar varje dag och på ett målmedvetet sätt gör oss lite bättre hela tiden. Jag vill också rikta ett stort tack till alla medansvariga i K-Fastigheter och Brinova som gjort ett gott arbete i samband med vår affär och ser fram emot ett fortsatt arbete att utveckla Brinova i K-Fastigheter-familjen.

Ämnen

Bolag K-Fastigheter Jacob Karlsson

---