Att det både finns och byggs bostäder är viktigt för både den svenska ekonomin och tillväxten. Ändå sker detta inte tillräckligt mycket, om man frågar de flesta bedömare. Johan Engström, vd för Fastighetsbyrån, säger till Fastighetssverige att variationen i det som byggs inte är tillräcklig och att kunderna, som blivit mer noggranna, nu väljer landsbygden framför storstaden.
I Sverige råder bostadsunderskott och låg rörlighet på bostadsmarknaden. Efter 2022 har priserna dämpats, budgivningarna blivit försiktigare och bostadsbyggarna avvaktande. Dyr mark och komplexa byggprocesser har bromsat hjulen – men kanske är det nu vi känner botten under fötterna och kan börja sprattla uppåt mot ytan?
– Ska man vara generell så har vi haft ett par år med en tuff och väldigt avvaktande bostadsmarknad, med inflation, elpriser och räntor. Det första halvåret för 2024 har väl sett mer normalt ut, om man utgå från aktiviteten på marknaden. Det ligger lite räntepsykologi bakom: det räckte att börja prata om att räntorna går ner och att det värsta är nått, säger Johan Engström, vd för Fastighetsbyrån.
Samtidigt, menar Johan Engström, är marknaden splittrad och kan upplevas lite förvirrande för konsumenterna. Utbudet är just nu rekordstort, dubbelt så stort som under normaltid, samtidigt som man under ett par månader sett en svag prisuppgång. Många objekt tar också lång tid att sälja och när väl det börjar lätta borde man, givet ytterligare räntesänkningar, kunna se en mer eller mindre stillastående prisutveckling.
Fungerar bostadsmarknaden som det ser ut just nu?
– Både och, skulle jag vilja säga. Å ena sidan rekordstort utbud, som jag sa, och det görs affärer; ”rätt” objekt kan gå fort och till bra pris men många ligger kvar väldigt länge. Det pratas mycket om räntor, men det är ju också så att många bostadskonsumenter och bostadsrättsföreningar har ju bundna räntor som börjar kännas av först nu när de ramlar ut. Så det finns utmaningar, men positiva tecken.
När det gäller det avstannade bostadsbyggandet ser Johan Engström flera faror: isolerat är det, menar han, en svår materia att röra sig i.
– Dels har det varit utmanande tider. Bostadskonsumenter köper nyproducerade bostäder på ritning, med ett par års framförhållning, vilket innebär att man inte är villig att ta den risken om det ekonomiska läget och arbetsmarknaden är osäker. Det gör ju i sig att bostadsbyggandet bromsar in väldigt fort och när det gör det så vet vi att det tar ett antal år innan det kommer i gång igen. Därmed blir det ju väldigt ojämnt och det tror jag att man på längre sikt måste fundera över; hur ska vi få ett jämnare bostadsbyggande?
Och då vill vi också ha svaret på den frågan, tack.
– Hade jag det så vore allt enkelt. Men jag tror ändå att det måste till en mix av bostadsutvecklare, politik, banker och andra intressenter som tillsammans hittar bättre lösningar för konsumenten, så att det blir ett jämnare flöde. När det är hett och bra förutsättningar så går alla nyproduktioner i gång samtidigt – sedan blir det oroligt och då vågar ingen. Och det är konsumenten som står där med risken.
Man har, menar Engström, inte hittat de nya formerna för hur nyproduktion ska se ut. Tidigare har man ofta byggt utefter de ekonomiska förutsättningar som varit mest gynnsamma för bostadsutvecklaren, snarare, än att tillsammans hitta optimala vägar tillsammans med kommunen.
– Hur ska stadsdelar och miljöer byggas och vad ska vi bygga? Det har slutat med att man ofta byggt väldigt lika i områden. Det blir problem när det inte finns ett varierat boende. Våra mäklare säger att man eftersöker allt möjligt: små lägenheter för unga, enplansvillor för äldre och så vidare. Variationen har varit för liten, man har gått efter den efterfrågan som funnits för stunden.
Vad kan du säga om trender inom bostadsmarknaden?
– Vi ser flera stycken. En tydlig trend, både i våra egna undersökningar och i frågor till våra mäklare, är att trygghet, föga förvånande, är på tapeten. 19 procent sätter det som en viktig del av sitt boende. Nio procent vill flytta på grund av otrygghet.
En annan trend som Johan Engström och Fastighetsbyrån ser är att fler väljer landsbygdsboende, mindre och medelstora städer än storstäder.
– Om man ska avsluta med en positiv trend så ser vi en bostadskonsument idag som är mycket, mycket mer ekonomiskt noggrann; man tittar på bostadsrättsföreningens ekonomi på ett annat sätt: har de bundna räntor, hur hög belåning har de, finns det underhållsplaner, vilka framtida kostnader kommer? Villaköparen fick sig en skrämselchock förrförra vintern med elpriserna, nu tittar man på uppvärmningssystem och isolering, säger Johan Engström och avslutar:
– Lägenheter kan numera värderas utifrån föreningens ekonomi, vilket är sunt. Innan gällde bara kvadratmeterpriset oavsett föreningens status. Idag ser vi att marknaden prisar föreningens ekonomi och det är ju rätt, för lägenheten är ju en del av föreningen. Konsumenten är mer upplyst, det är en trend.
