Onsdagskvällen hos JM bjöd på ett varsel av 200 anställda, detta dagen innan första kvartalsrapporten för året presenterades. JM lider dubbelt av en minskad köpkraft och inbromsning i byggandet, men vd Johan Skoglund säger att man trots det har uppnått ett rekord i antal byggrätter.
JM säljer mindre och bygger färre bostäder. Särskilt Stockholm är hårt drabbat.
– Där startar vi inga projekt och vi har svårare att få kunderna att teckna sig för en bostad. Ser vi till vårt riks-segment så går det betydligt bättre i till exempel Härryda och Norrköping. Även Göteborg och Lund går också bra. Men ser vi till större delen av mellersta Sverige så är det betydligt trögare, säger Johan Skoglund på rapportpresentationen.
Johan Skoglund säger att JM nu har för avsikt att bredda sig geografiskt i samtliga nordliga länder som de är verksamma i, vilket i JM:s fall utöver Sverige också innefattar Norge och Finland. Mellan länderna finns det också skillnader berättar vd:n på presentationen.
– Till exempel ser vi att andrahandsmarknaden går relativt stark i Sverige på riksplan, även Norge ligger bra. Men det är i Finland som vi ser den största nedgången.
Det är också i Finland som JM nu ser störst anledning till att göra en priskalibrering, då det blivit allt tydligare att de har svårare att få kunderna att förboka och sälja bostäderna till det satta priset.
– Vi ser också att kundernas intresse minskar i Finland, samtidigt som vi också startar färre projekt där, säger han.
Förutom i Finland så kan det vara aktuellt att se över priserna på riksplanet i Sverige och eventuellt också i Stockholm. Nattsvart är det inte menar Johan Skoglund. På presentationen lyfter han fram tre pågående projekt från de tre olika länderna, ifrån Oslo, Lomma och Helsingfors. Samtliga har en försäljningsgrad på 30 procent, vilket ändå i rapporten tolkas som positivt.
– Intresset finns kvar. Vi ser i rapporten generellt att förbokningen ligger något lägre än målsättningen på mellan 60-65 procent, men som i den här rapporten i genomsnitt ligger på 59. Där är det främst Stockholm som drar ner den andelen, medan Riks ligger högre.
Han säger också att de inte ser några större problem om förbokningen skulle sjunka ner mot 50 procent.
– Vi är fortfarande i det läget att när fastigheterna står färdiga så har de en försäljningsgrad om 100 procent, så vi har väldigt få osålda totalt. Samtidigt så måste vi på ett sätt fortsätta bygga för att förbokningen inte ska gå ner ännu mer. Så även om det går neråt nu, så vet vi att den produkten som vi kommer med också lockar köpare vid färdigställande, säger Johan Skoglund.
JM slår rekord i år med antalet byggrätter. 40 500 redovisar de i jämförelse med förra årets 36 300, även om det minskar något i Norge till följd av att JM lagt ner verksamheten i Stavanger. Att byggrätterna är en stadigt ökande siffra bådar väl för framtiden menar Johan Skoglund.
– Även om vi kommer avvakta med att dra igång produktion nu, främst i Stockholm, så har vi fortfarande svängrum att göra det med attraktiva projekt som ligger på marginalen utan att använda oss av bankfinansiering. Vi har också sagt att vi inte kommer köpa tillbaka några aktier. Det viktigaste är att vi behåller den likviditeten vi har, som trots allt är bra i det här läget. Så är det inget som vi kommer ändra i den strategin, säger han.
Nyproduktionen minskar från drygt 8 000 bostäder till omkring 7 000. Det i kombination med den minskade försäljningen har gjort JM nödgat att skära ner på kostnaderna, vilket tagit sig formen av varslet av 200 anställda.
– Det är såklart jättetråkigt att behöva ta det beslutet. Och vi får väl se hur läget utvecklar sig framåt och hur länge det håller i sig. Men så länge kunderna känner en osäkerhet med både ränta och inflation så återstår det för oss att se om den här åtgärden varit tillräcklig, eller om det finns anledning att ompröva den, säger vd Johan Skoglund.
Hur mycket neddragningen kan påverka kassaflödet kan JM inte säga just nu, utan det återstår att se i hösten kvartalsrapporter.
– Samtidigt kan vi ha i åtanke att när finanskrisen 2008 slog till så avstannade vår produktion nästan helt i uppåt sju månader, vilket också ledde till att vi varslade en fjärdedel av personalstyrkan, alltså uppåt 600 personer. I det läget är vi inte idag, även om vi såklart ser att vi måste minska på våra utgifter i den situation som är nu, säger han.
Skillnaden mot krisen nu beskriver han som att 2008 tog det tvärstopp. Läget nu är att marknaden varit avvaktande i snart ett år.
– Det finns två sidor i det. Nu kan vi fortsätta med de projekt vi har, vi har inga problemprojekt som kommer bli svåra att sälja. Men det är på ett sätt värre att vara i det avvaktande läget så pass länge, vilket vi ser effekterna av.
JM har som mål att ha 3 800 produktionsstarter, vilket är under den nivå där de just nu ligger; kring 2 400. Enligt Johan Skoglund så har man tillfälligt lagt en nivå om 2 500, vilket de inte riktigt lever upp till ännu. Han menar samtidigt att prioriteten är att sälja undan så mycket som möjligt och inte fastna med osålda bostäder.
– Vi har sett hur marknaden piggnat till sig lite under mars och april, så det är med tillförsikt som vi följer den utvecklingen. Det är egentligen bara i Finland som vi inte fått samma indikationer, säger Johan Skoglund.
I de 2 400 byggstarterna inkluderas även hyresbostäder. Som ett exempel lyfter han fram det område i Järfälla som kallas Kvarter 8, som kommer färdigställas under året. Försäljningen av det kommer leda till att JM kommer fortsätta utveckla fler hyresbostäder i Järfällaområdet.
– Men även hyresrätter är en helt annan sak idag än det var kring 2008. Kring finanskrisen så var hyresrätterna en viktig del för oss för att kunna hålla uppe verksamheten. Men det är ett helt annat läge på den fronten idag och det har blivit mycket svårare helt enkelt.
Slutligen lyfter vd:n fram att man för några veckor sen äntligen fått grönt ljus för Marieviks Udde, ett projekt som kommer leda till 660 bostäder i ett av Stockholms bästa lägen på Liljeholmen. Nu väntar bland annat en omfattande rivning.
– Projektet har vi jobbat med i nio år, vilket egentligen är en alldeles för lång tid. Men det kommer bli ett projekt som står ut för JM, och i Stockholm generellt. Som planen ser ut nu så är planerad byggstart 2025, vilket vi såklart ser fram emot, avslutar JM:s vd Johan Skoglund.
Antalet sålda 497 (995)
Antalet produktionsstarter 214(808)
Osålda i avslutad produktion 161 (86)
Osålda som redovisas i balansräkningen 68 (59)
